광주지방법원 2025타경34059. 광주 서구 금호동 ‘쌍용예가 만호마을’ 102동 7층 704호, 대상면적 153.1206㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김창록·박미경이며 지분은 각각 10분의 1·10분의 9입니다. 두 사람은 2012.02.17 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 440,000,000원입니다. 이번 회차는 1회 유찰 뒤 감정가의 70%인 581,000,000원에서 진행됩니다.
권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2025.03.20 광주신용보증재단 가압류 54,166,000원입니다. 그 뒤의 방림신용협동조합 가압류, 현재 경매개시결정, 광주신용보증재단의 추가 가압류와 지방자치단체 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인은 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34059 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 931 금호동 쌍용예가 만호마을 102동 7층704호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 서구 금화로 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 대상면적 153.1206㎡ · 14층 건물 내 7층 704호 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 김창록 10분의 1 · 박미경 10분의 9 |
| 취득 | 2012.02.17 소유권이전 · 거래가액 440,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 830,000,000원 / 581,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북대구새마을금고 / 686,516,980원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 이전등기 원본 대조
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계는 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2025.03.20 가압류 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 810,000,000원’을 봐야 한다
쌍용예가 동일 면적 153.12㎡ 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 927,600,000원이지만 2021년의 940,000,000원·988,000,000원·995,000,000원과 2022년 905,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 시장을 판단할 때는 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 810,000,000원과 최신 거래 810,000,000원을 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 153.12㎡ | 6 | 810,000,000원 |
| 2022.04 | 153.12㎡ | 4 | 905,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 6 | 988,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 6 | 995,000,000원 |
| 2021.10 | 153.12㎡ | 12 | 940,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 153.12㎡ | 1건 | 810,000,000원 |
현재 최저가 581,000,000원은 최근 12개월 평균의 71.7%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 확인된 거래가격보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 시세와 과거 시세의 추세가 -15.4%로 나타나고 있어, 과거 전체 평균 927,600,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 특히 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 810,000,000원을 절대적인 시세로 고정하기보다 하락 추세 속 단일 최신 거래 기준으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 |
| 2. 가압류 · 광주신용보증재단 | 54,166,000원 | 54,166,000원 |
| 3. 가압류 · 방림신용협동조합 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 33,333,344원 | 33,333,344원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 435,290,656원 |
현재 회차 581,000,000원 가정에서 표시된 채권 합계 137,499,344원은 전액 배당되고, 부족액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 잔여 435,290,656원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 신청채권자 북대구새마을금고의 청구액은 686,516,980원이지만 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 표시되어 있으므로 이 부분 역시 입찰 전 실제 배당관계와 채권계산서를 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 만호초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 학교 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 일반적인 교통조건은 보통이며, 아파트단지 서측과 동측으로 차량진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 704호, 남향·계단식입니다. 도시가스보일러 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 화재감지·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,102,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 출입 및 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 환금성. 쌍용예가 336세대, 2009-03-06 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래는 5건이며 최근 거래는 2024.06의 810,000,000원입니다. 최근 대 과거 가격 추세가 -15.4%인 점은 재매각 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 927,600,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 810,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가는 이 기준의 71.7%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 가격 추세가 -15.4%입니다. 과거 905,000,000원~995,000,000원 거래를 현재 가치로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 근저당 이전등기 대조. 2024.02.06 북대구새마을금고 근저당 816,000,000원은 이미 말소로 표시되어 있으나, 2025.10.27 제이비우리캐피탈주식회사로의 근저당권 이전이 별도 기재돼 있습니다. 등기 원본에서 존속·말소 관계를 직접 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액은 686,516,980원이지만 회차별 시뮬레이션에서 신청채권자 배당은 0원입니다. 실제 배당요구·채권계산 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 점유·내부상태 확인. 임차인은 없지만 감정 현장조사 당시 거주인이 부재해 내부 확인이 불가능했습니다. 점유 현황과 내부 관리상태를 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 406,700,000원, 3회 유찰 시 284,690,000원으로 제시되어 있습니다. 현재 가격과 권리 확인 결과를 함께 놓고 회차별 상한을 정하는 방식이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각조건, 현황조사, 감정평가, 배당관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 권리는 마지막 확인이 필요”
이 물건의 강점은 분명합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 1회 유찰된 현재 최저가 581,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 810,000,000원의 71.7%입니다. 따라서 최근 거래와 비교하면 가격 여유가 있는 회차입니다.
하지만 가격만으로 등급을 끌어올리기에는 확인할 부분이 남습니다. 시장 추세가 -15.4%로 하락 방향이고 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 더 중요한 것은 2025.10.27 근저당권 이전 표시와 신청채권자 배당 0원이라는 배당 시뮬레이션의 연결관계입니다. 인수 0원·최근 시세 대비 71.7%라는 장점은 인정하되, 권리 원본 확인을 마친 뒤 가격 메리트를 확정하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.