수원지방법원 2025타경54861. 용인시 기흥구 상하동 수원동마을쌍용아파트 310동 303호, 20층 건물 중 3층 아파트입니다. 이 사건은 등기부만 보면 2022.06.08. 하나저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 소멸 여부만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 오요섭은 말소기준권리보다 앞선 2022.02.18. 주민등록·점유를 갖고 있어 대항력이 있으며, 확정일자도 2021.12.24.입니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
보증금은 340,000,000원입니다. 현재 최저매각가 38,824,000원을 전제로 하면 집행비용 1,098,832원을 제외한 37,725,168원이 임차인에게 배당되고, 나머지 302,274,832원이 매수인에게 넘어옵니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 것이 아니라 임차인 미배당액이 커집니다. 이 사건에서는 낙찰가 + 임차보증금 인수액이 보증금 약 340,000,000원 수준으로 수렴하므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 상하동 621 수원동마을쌍용아파트 310동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.895㎡ · 20층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 최종배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 38,824,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 346,706,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.06.08. 설정된 하나저축은행 근저당권 69,600,000원입니다. 등기부상 과거 국민은행·새마을금고·기업은행·교보생명·우리은행·유니온저축은행·김희진·리드코프·아침해파이낸셜대부 등의 권리는 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 문제는 임차인 오요섭입니다. 임차권등기 자체는 2024.04.24. 접수돼 말소기준보다 늦지만, 그 등기에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.18.로 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 오요섭의 주택임차권등기에는 서울보증보험 주식회사가 임차보증금반환채권 양수의 대위자로 기재되어 있으나, 이를 별도의 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오요섭 | 주택 전부 | 2022.02.18 / 2021.12.24 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
오요섭은 확정일자를 갖고 배당요구를 했으며, 배당요구일은 2024.04.24.입니다. 따라서 매각대금에서는 우선변제를 받지만, 보증금 340,000,000원보다 매각대금이 훨씬 작아 전액 배당이 불가능합니다. 배당되지 않는 금액은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
쌍용(3단지) 동일 면적 84.9㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 363,416,666원, 최신 거래는 2026.08. 355,000,000원입니다. 이 사건은 최저가 38,824,000원이 아니라 보증금 약 340,000,000원 수준의 실질취득비용을 이 시세와 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.9㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 7 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 15 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 8 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 13 | 358,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 6 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 10 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 4 | 362,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 8 | 364,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 5 | 367,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 363,416,666원 |
실거래 범위는 330,000,000원~395,000,000원입니다. 실질취득 약 340,000,000원은 최근 12개월 평균 363,416,666원과 최신 거래 355,000,000원보다는 낮지만, 최저매각가 38,824,000원이 보여주는 할인 폭과는 전혀 다릅니다. 특히 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 5.3회로 나타나고 있어, 반복 유찰 자체가 이 물건의 실질 가격 부담과 권리구조를 반영한 신호로 볼 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 38,824,000원 | 302,274,832원 | 실질취득 ≈ 보증금 수준 |
| 7회 유찰 시 | 27,176,800원 | 313,712,382원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 8회 유찰 시 | 19,023,760원 | 321,718,668원 | 실질취득 ≈ 보증금 수준 |
③ 예상배당표 (매각가 38,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,098,832원 |
| 1. 임차인 오요섭 보증금 | 340,000,000원 | 37,725,168원 |
| 2. 하나저축은행 근저당 | 69,600,000원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 346,706,840원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 37,725,168원만 배당되고 302,274,832원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상하초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 20층 건물 중 3층 303호로, 위생 급·배수시설·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 하천 저촉, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 2,478,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 환금성. 쌍용(3단지)은 1,342세대, 2002.05.30. 준공이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 38,824,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고, 임차보증금 340,000,000원과 미배당 승계액을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 302,274,832원이며, 7회·8회 유찰 시 각각 313,712,382원·321,718,668원으로 늘어납니다.
- 임차인 권리 순서 확인. 주민등록·점유 2022.02.18.이 말소기준 2022.06.08.보다 빠르고, 확정일자는 2021.12.24.입니다.
- 배당결과 재확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 배당·명세 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 대위관계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 오요섭 1명이며, 서울보증보험의 임차보증금반환채권 양수 관계를 별도 보증금으로 추가 합산해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 실제 점유상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “38,824,000원짜리 아파트가 아니다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 감정가 330,000,000원짜리 아파트가 6회 유찰돼 최저가 38,824,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 340,000,000원입니다. 현재 회차에서는 그중 302,274,832원이 미배당되어 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에 머물고, 추가 유찰의 가격 효과도 제한적입니다.
최근 12개월 동일 면적 평균 363,416,666원, 최신 거래 355,000,000원과 비교하면 실질취득 약 340,000,000원은 시세 이하이기는 합니다. 그러나 6회 유찰, 대항력 임차보증금 승계, 대규모 추가자금 부담이 겹쳐 있어 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 가격은 최저가가 아니라 실질취득으로, 권리는 말소 여부가 아니라 대항력과 미배당 승계액으로 봐야 하는 사건입니다.
