광주지방법원 2025타경34088. 광주 북구 신안동 부강아트빌 5층 511호입니다. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가 이용상태는 “사무소로 이용중임”으로 확인됩니다. 등기상 현재 소유자는 고현영이고, 말소기준은 2020.10.15. 김제수산업협동조합 근저당권 42,000,000원입니다. 그 뒤 박현태 가압류, 국세·지방세 관련 압류, 삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류와 이번 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
하지만 이 사건은 “권리 소멸 = 바로 가격 메리트”로 이어지지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만, 제공된 부강아트빌 거래자료는 본건 114.65㎡가 아닌 27.75㎡ 거래만 집계되어 있어 동일면적 직접 비교가 불가능합니다. 그럼에도 시스템상 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 164.8%로 계산되고 거래 추세도 -16.8%이므로, 최소한 “2회 유찰돼 싸다”는 결론을 낼 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층 511호 · 광주광역시 북구 자미로10번길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 114.65㎡ · 지하1층·지상10층 건물 중 제5층 제511호 · 현재 사무소 이용 |
| 소유자 | 고현영 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 46,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제수산업협동조합 / 37,302,242원 |
| 말소기준 | 2020.10.15. 을구 16번 근저당권 · 김제수산업협동조합 · 채권최고액 42,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 다만 세금·공매 절차 확인
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 나타나지 않고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2020.10.15. 김제수산업협동조합 근저당 이후의 박현태 가압류 25,000,000원, 삼성카드 가압류 10,218,531원과 각 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 시세 비교 — 면적 불일치, 그래도 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
부강아트빌은 90세대, 사용승인일은 2002.07.05.입니다. 문제는 제공된 실거래 12건이 모두 27.75㎡이고 본건 대상면적은 114.65㎡라는 점입니다. 따라서 아래 거래가격을 본건과 동일면적 시세처럼 직접 대입하면 안 됩니다. 다만 제공된 가격지표 자체로는 최근 12개월 평균이 28,200,000원이고 최신 거래가 33,000,000원이며, 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 164.8%로 계산됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.75㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2025.12 | 27.75㎡ | 9 | 28,000,000원 |
| 2025.09 | 27.75㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2025.07 | 27.75㎡ | 8 | 29,000,000원 |
| 2025.07 | 27.75㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2025.02 | 27.75㎡ | 5 | 31,500,000원 |
| 2024.09 | 27.75㎡ | 10 | 33,500,000원 |
| 2024.01 | 27.75㎡ | 2 | 34,300,000원 |
| 2023.12 | 27.75㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2023.10 | 27.75㎡ | 8 | 36,000,000원 |
| 2023.09 | 27.75㎡ | 8 | 35,000,000원 |
| 2023.04 | 27.75㎡ | 9 | 37,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.75㎡ 표본 | 5건 | 28,200,000원 |
전체 12건 평균은 31,525,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 28,200,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 최근 구간이 과거보다 -16.8% 낮아지는 하락 추세이며, 현재 최저가 46,480,000원은 제공된 최근 12개월 평균 대비 164.8%입니다. 면적이 서로 달라 직접적인 “시세보다 비싸다” 확정판정에는 한계가 있지만, 적어도 이 자료만으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,236,640원 |
| 2. 근저당 · 김제수산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 3. 가압류 · 박현태 | 25,000,000원 | 3,243,360원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,218,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 시뮬레이션은 총 채권 77,218,531원 중 45,243,360원을 배당하고 31,975,171원이 미배당되는 구조입니다. 김제수산업협동조합은 채권최고액 42,000,000원 기준으로 반영되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 광주역과 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가 당시 실제 이용은 사무소입니다. 권리분석과 별도로 실제 사용·임대·대출 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역이며 공시지가는 530,700원/㎡입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 소폭의 아스팔트 포장도로가 있고 진출입로를 통해 통행할 수 있습니다.
- 건축물대장 주의. 다른 호실 소유자에 대한 행정처분에 따라 집합건축물대장 총괄표제부에 위반건축물로 등재되었다는 매각물건명세서 비고가 있습니다. 본건 511호 자체의 위반행위로 단정할 수는 없지만 거래·대출 과정에 미치는 영향은 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세부터 재확인. 제공된 실거래 12건은 모두 27.75㎡이고 본건은 114.65㎡입니다. 동일하거나 유사한 114.65㎡ 거래를 확보하기 전에는 46,480,000원을 싸다고 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래추세가 -16.8%입니다. 전체 평균 31,525,000원보다 최근 12개월 평균 28,200,000원과 최신 거래 33,000,000원을 우선해서 보되 면적 차이를 반드시 감안해야 합니다.
- 사무소 이용 확인. 사건상 아파트이지만 현재 사무소로 이용 중입니다. 실제 점유자·사용형태와 향후 원상회복 또는 용도 관련 문제를 현장에서 확인하세요.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.04.02. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 관련 압류 5건이 있어 당해세가 있으면 제공 예상배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물 표시 확인. 다른 호실 행정처분으로 총괄표제부에 위반건축물 표시가 있다는 점을 건축물대장 원본과 관할기관 회신으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·공매 진행내역과 실제 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 권리구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 확인된 임차인도 없어, 제공 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 난점은 가격과 이용상태에 있습니다. 이미 2회 유찰됐지만 현재 최저가 46,480,000원은 제공된 최근 12개월 거래표본 평균 대비 164.8%이고, 거래 추세도 -16.8%입니다. 더구나 해당 거래표본은 27.75㎡로 본건 114.65㎡와 맞지 않으므로 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
여기에 실제 이용이 사무소이고, 공매공고 부기등기, 국세·지방세 압류, 다른 호실 행정처분에 따른 위반건축물 총괄표제부 표시가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만 가격·용도·환금성 검증이 중요한 유형입니다. 감정가 대비 56%라는 숫자보다 본건과 면적이 맞는 실제 시장가격과 사무소 이용의 정상화 가능성을 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
