광주지방법원 2025타경34088. 광주역 서측 인근 부강아트빌 제5층 제511호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있지만 감정평가 이용상태는 “사무소로 이용중임”으로 확인됩니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층·지상10층이고, 대상은 5층 511호입니다. 등기상 소유자는 고현영이며, 현 경매의 말소기준권리는 2020.10.15. 김제수산업협동조합 근저당권 42,000,000원입니다.
말소기준 이후에는 박현태 가압류 25,000,000원, 국세·지방세 관련 압류, 삼성카드 가압류 10,218,531원, 국민건강보험공단 압류, 그리고 2025.10.20. 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 인수권리는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 세금 압류 가운데 당해세가 있으면 배당순위가 앞설 수 있어 배당표는 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34088 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 125-1 5층 511호 · 광주광역시 북구 자미로10번길 33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 사무소로 이용중임 |
| 대상 면적 | 114.65㎡ |
| 층 / 구조 | 지하1층·지상10층 중 제5층 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 |
| 소유자 | 고현영 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 58,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김제수산업협동조합 / 37,302,242원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 세금 배당순위는 별도 확인
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가상 현재 사무소로 이용 중인 물건이므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자와 사용관계까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황과 점유관계를 직접 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 있지만 ‘같은 면적 시세’가 아니다
부강아트빌의 제공 실거래 12건은 모두 전용 27.75㎡입니다. 반면 이 경매물건의 대상 면적은 114.65㎡로, 실거래 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아래 거래는 시장 흐름을 보는 참고자료이지 511호의 직접적인 적정가 비교자료로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.75㎡ | 3 | 33,000,000원 |
| 2025.12 | 27.75㎡ | 9 | 28,000,000원 |
| 2025.09 | 27.75㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2025.07 | 27.75㎡ | 8 | 29,000,000원 |
| 2025.07 | 27.75㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.75㎡ | 5건 | 28,200,000원 |
최근 12개월 평균은 28,200,000원, 최신 거래는 2026.03. 33,000,000원입니다. 제공 지표상 현재 최저가 58,100,000원은 최근 12개월 평균의 206.0%이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -16.8% 하락한 흐름입니다. 그러나 이 비교 표본은 대상 114.65㎡가 아닌 27.75㎡이므로 206.0%를 그대로 고평가율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,445,800원 |
| 1. 근저당 · 김제수산업협동조합 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 박현태 | 25,000,000원 | 14,654,200원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,218,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공 시뮬레이션상 총 채권액 77,218,531원 가운데 56,654,200원이 배당되고 20,564,331원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 신청채권자의 사건 청구액은 37,302,242원이지만 위 배당표는 근저당 채권최고액 42,000,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 58,100,000원 | 56,654,200원 | 20,564,331원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 40,670,000원 | 39,537,940원 | 37,680,591원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 28,469,000원 | 27,556,558원 | 49,661,973원 | 0원 |
가격이 내려가도 제공 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 37,302,242원보다 제공 시나리오의 배당액 27,556,558원이 작아지는 구조입니다. 이는 채권자의 미회수 문제이지, 현재 자료상 매수인이 그 부족액을 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 서측 인근으로 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거·상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 광주역과 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트지만 감정평가상 현재 사무소로 이용 중입니다.
- 단지. 부강아트빌은 90세대이며 준공일은 2002.07.05.입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지구획정리사업지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 530,700원/㎡입니다.
- 도로. 남측과 북측에 소폭의 아스팔트 포장도로가 있고 진출입로를 통해 통행할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 사무소 이용 중이므로 실제 사용·점유 주체와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 제공 실거래는 모두 27.75㎡로 대상 114.65㎡와 맞지 않습니다. 현재 최저가 58,100,000원을 “시세 대비 할인”이라고 단정하지 말고 대상 면적의 별도 시세를 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 제공된 27.75㎡ 표본의 최근 거래 추세는 -16.8%입니다. 직접 비교대상은 아니지만 시장 흐름은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세 여부를 확인해야 실제 배당 구조를 판단할 수 있습니다.
- 공매 진행. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 진행 상태와 법원경매 절차의 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 다른 호실 소유자에 대한 행정처분으로 집합건축물대장 총괄표제부에 위반건축물로 등재됐습니다. 이것만으로 511호 자체의 위반이라고 단정할 수는 없으므로 해당 호실과 건물 전체의 행정상 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액. 근저당 채권최고액은 42,000,000원이고 사건 청구액은 37,302,242원입니다. 실제 배당요구·채권계산서를 확인해야 최종 배당을 정확히 알 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.10.15. 김제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 제공 판정상 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 그 다음입니다. 대상은 114.65㎡인데 확보된 실거래는 모두 27.75㎡여서 직접 비교 가능한 시세가 없습니다. 더구나 감정상 사무소 이용, 국세·지방세 압류 5건, 공매공고, 총괄표제부 위반건축물 표기가 함께 존재합니다.
현재 최저가가 감정가의 70%인 58,100,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는, 동일 면적 시세·실제 점유자·세금 우선순위·공매 진행·건축물대장 영향을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 물건 상태는 보류입니다.
