광주지방법원 2025타경34111. 광주 북구 문흥동 중흥파크맨션 203동 9층 907호, 전용 59.97㎡의 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 김용남이고, 2020년 9월 15일 매매를 원인으로 거래가액 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023년 5월 31일 설정된 현대캐피탈주식회사 채권최고액 117,600,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 6월 27일 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2025년 10월 23일 임의경매개시결정을 받았습니다.
등기부의 과거 소유권·압류·가압류·근저당권 대부분은 이미 말소됐습니다. 특히 2021년 광주농업협동조합 근저당권 72,000,000원도 2023년 5월 31일 해지로 말소돼, 현재 경매에서 핵심적으로 볼 권리는 현대캐피탈에서 한국자산관리공사로 승계된 을구 10번 근저당권입니다. 배당 시 미배당이 발생하더라도 그 부족분을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34111 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 1011-1 203동 9층 907호 · 광주광역시 북구 문산로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 15층 건물 내 9층 · 남향 · 계단식 |
| 단지 | 중흥파크맨션2 · 596세대 · 1994.03.14 준공 |
| 소유자 | 김용남 · 2020.09.15 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 104,591,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수는 없다
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 제공된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독점유로 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유관계를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.1%
중흥파크맨션2 동일면적 59.97㎡의 최근 실거래 12건은 2025년 12월부터 2026년 4월 사이에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 133,791,666원, 최신 거래는 2026년 4월 13층 128,000,000원입니다. 현재 최저매각가 92,400,000원은 최근 12개월 평균의 69.1%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 7 | 121,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 3 | 158,500,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 12 | 122,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 1 | 125,000,000원 |
| 2026.02 | 59.97㎡ | 15 | 119,500,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 8 | 129,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 11 | 157,500,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 12건 | 133,791,666원 |
표본 최저는 115,000,000원, 최고는 160,000,000원입니다. 현재 최저가 92,400,000원은 표본 최저보다도 낮고, 최신 거래 128,000,000원보다 낮습니다. 감정가 132,000,000원은 최근 12개월 평균 133,791,666원과 비슷한 수준이지만, 1회 유찰로 현재 입찰 출발가격이 크게 내려온 상태라는 점이 이번 회차의 가격상 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 117,600,000원 | 90,336,800원 |
| 미배당 | - | 27,263,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권은 2025.06.27 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 위 표의 27,263,200원 미배당은 채권자의 부족분이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 27,263,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 54,484,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 73,538,969원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금 때문에 낙찰가 하락분이 그대로 인수금으로 전환되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 광주광역시 북구 문흥동 문흥지구 소재 중흥파크 2단지아파트 내에 위치하며, 4개동 75㎡형 596세대 규모입니다.
- 이용. 주거용 아파트이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 9층 일부입니다. 남향·계단식입니다.
- 교통. 차량 통행이 자유롭고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 무난합니다.
- 설비. 개별난방과 급탕시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 도로 및 인접지와 등고 평탄한 아파트부지이며, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다.
- 계획. 택지개발지구·제1종지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,034,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 을구 10번 2023.05.31 현대캐피탈 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 92,400,000원은 최근 12개월 평균 133,791,666원의 69.1%입니다. 최신 거래 128,000,000원과도 함께 비교하세요.
- 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 좋고, 점유 확인이 마지막 변수
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 이후 한국자산관리공사로 권리가 이전돼 임의경매가 진행됐습니다. 임차인 신고는 없으며 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 1회 유찰을 거치며 감정가 132,000,000원에서 92,400,000원으로 내려왔습니다. 이는 동일면적 최근 12개월 평균 133,791,666원의 69.1%이고, 최신 거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담이 없으면서 최근 거래가격보다 낮은 출발가격이 핵심 장점입니다. 다만 감정평가에 임대관계가 미상으로 적혀 있는 만큼, 최종 입찰 판단 전 점유관계 확인은 반드시 남겨둬야 합니다.
