서울남부지방법원 2024타경123480. 금천구 시흥동 태을명가9차로, 감정평가상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중인 지하 1층·지상 4층 철근콘크리트 건물과 토지입니다. 사용승인일은 2020.02.13.이고, 토지면적은 127.3㎡입니다. 말소기준권리는 2020.02.17. 설정된 경서농업협동조합 근저당 609,600,000원이며, 경매개시결정과 등기된 주택임차권들은 모두 그 뒤에 위치합니다.
이 사건은 등기상 인수권리가 문제라기보다 임차인이 많은 수익형·다중주택형 물건의 점유와 배당을 어떻게 확인하느냐가 중요합니다. 확인된 임차인 전입일은 모두 말소기준일 이후이고, 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 일부 임차인은 보증금이나 확정일자가 확인되지 않고, 배당표도 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 소유자 잔여액은 확정값으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경123480 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로23길 57 (시흥동, 태을명가9차) |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 · 사용승인 2020.02.13. |
| 토지 | 대 127.3㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,484,000원/㎡ |
| 소유자 | 박채연 |
| 감정가 / 최저가 | 1,190,759,240원 / 952,607,000원 (1회 유찰·80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경서농업협동조합 / 517,054,780원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2024.01.03. 금천구 압류는 2024.01.08. 이미 말소됐고, 2024.06.25. 임의경매개시결정도 말소기준권리 이후입니다. 주택임차권등기는 손효정·박정민·이현·장지원·박인준(개명전박대왕)·노효빈·권오성 순으로 확인되며, 각 임차권은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수는 없지만 점유·배당 확인은 필수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정연 | 미상 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경남 | 미상 | 2021.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박대왕 | 미상 | 2020.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박태영 | 미상 | 2023.09.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강아영 | 미상 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황훈 | 402호 | 2021.08.13 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박소민 | 미상 | 2022.05.11 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손효정 | 302호 | 2020.04.16 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정민 | 201호 | 2022.05.31 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현 | 103호 | 2022.08.01 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장지원 | 202호 | 2021.01.11 | 80,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박인준(개명전박대왕) | 203호 | 2020.03.13 | 100,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노효빈 | 403호 | 2023.08.04 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권오성 | 303호 | 2020.03.05 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 2021.03.31 | 0원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판단은 모두 말소기준일과 전입일을 비교한 결과입니다. 가장 빠른 전입도 권오성의 2020.03.05.로, 말소기준 2020.02.17.보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 임차인은 없습니다. 반면 배당요구를 한 임차인이 다수이고, 알려진 보증금만 합쳐도 상당한 규모이므로 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 952,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,926,070원 |
| 을구 1번 근저당 · 경서농업협동조합 | 609,600,000원 | 609,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 331,080,930원 |
현재 최저가 952,607,000원 가정 시 근저당 채권최고액 609,600,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 실제 소유자 잔여액은 변동할 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 952,607,000원 | 609,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 762,085,600원 | 609,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 609,668,480원 | 601,171,795원 | 8,428,205원 | 0원 |
3회 유찰 시나리오에서는 매각가가 609,668,480원까지 낮아지면서 근저당 채권최고액 기준 8,428,205원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼성산시민휴식공원 남측 인근. 단독주택, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 127.3㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역(7층 이하), 완경사·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·주차환경개선지구·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 실제 점유 확인. 후순위 전입이라 보증금 인수는 없지만, 현재 점유 여부와 호실별 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검산. 현재 소유자 잔여 331,080,930원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영입니다. 실제 배당요구와 우선순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 미상 임차인 확인. 박정연·이경남·박대왕·박태영·강아영 등은 일부 임대차 조건이 확인되지 않아 문건 원본 확인이 필요합니다.
- 다중주택 명도비용. 점유자가 여러 명이면 인도명령·명도 협의가 호실별로 진행될 수 있어 시간·비용을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 토지·건물 일괄매각 확인. 건물과 토지는 일괄매각 조건이므로 토지이용계획과 건물 현황을 함께 검토해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 952,607,000원이 시장가 대비 저렴한지는 단정할 수 없습니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 후순위, 실전은 임차인 관리”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2020.02.17. 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 전입과 주택임차권등기는 모두 그 이후입니다. 따라서 제공된 자료 기준으로는 매수인 인수 0원이 맞습니다.
다만 물건 자체가 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설이고 임차인이 다수 확인된다는 점은 별개입니다. 현재 배당표에는 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고, 일부 임차인의 보증금·확정일자도 확인되지 않습니다. 실거래 비교자료도 없어 최저가 952,607,000원이 시세 대비 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 낮은 위험, 배당·점유·명도는 높은 확인 필요”로 보는 것이 적절합니다.
