서울남부지방법원 2024타경123480. 금천구 시흥동 태을명가9차 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트조 건물로, 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 127.3㎡이고 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다.

등기부의 말소기준은 2020.02.17. 설정된 경서농업협동조합 근저당권 609,600,000원입니다. 확인된 전입일 가운데 가장 빠른 날짜도 2020.03.05.로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 임차권등기 7건을 포함한 임차관계는 매각으로 소멸하고, 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 모두 소멸

2020.02.17. 소유권보존과 동시에 경서농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 2024.01.03. 금천구 압류는 2024.01.08. 해제됐으며, 이후 임의경매개시결정과 주택임차권등기 7건은 모두 말소기준보다 뒤에 접수됐습니다.

등기된 임차보증금은 손효정 100,000,000원, 박정민 100,000,000원, 이현 80,000,000원, 장지원 80,000,000원, 박인준(개명전박대왕) 100,000,000원, 노효빈 120,000,000원, 권오성 120,000,000원으로 합계 700,000,000원입니다. 그러나 각 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.

② 임차인·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인량이 많다

확인된 임차·점유 명의는 15건이며, 보증기관의 대위·승계 표시는 0건입니다. 표에서 확인 가능한 보증금은 합계 820,000,000원입니다. 다만 보증금 미상 명의가 있고, 박대왕과 박인준(개명전박대왕)은 개명 전후 명의가 함께 확인되므로 원본 문서에서 동일인 관계와 실제 점유 여부를 대조해야 합니다.

대항력 판정은 각 전입일과 말소기준일 2020.02.17.을 비교한 결과입니다. 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정일자, 배당요구, 소액임차인 해당 여부, 점유·계약관계 및 다른 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,190,759,240원이고 0회 유찰된 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,190,759,240원입니다.

다만 동일 용도·입지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 단독주택·다중주택·근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건은 아파트처럼 단순한 동일 평형 비교가 어렵기 때문에, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,190,759,240원 가정)

근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 확인된 임차보증금과 배당요구 관계가 별도로 존재하므로 실제 소유자 교부액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)

• 이용상태. 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 건물과 토지를 함께 매각합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물로 사용승인일은 2020.02.13.입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 창호는 샷시 창호 등으로 평가됐습니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비가 구비되어 있습니다.
• 입지. 삼성산시민휴식공원 남측 인근이며, 주변은 단독주택·연립 및 다세대주택· 근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 127.3㎡, 완경사·세로장방형·소로 한면이며 공시지가는 3,484,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이고 소로1류에 접합니다.
• 제한사항. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·주차환경개선지구· 중점경관관리구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호실별 점유자 재확인. 현황조사상 전입 명의와 등기된 임차권자의 현재 점유·퇴거 여부를 각 호실별로 대조해야 합니다.
• 임차권등기 7건 원본 확인. 302호·201호·103호·202호·203호·403호·303호의 임차권등기 범위와 도면을 확인하세요.
• 개명 전후 명의 확인. 박대왕과 박인준(개명전박대왕)의 동일인 관계 및 중복 기록 여부를 원본에서 확인하세요.
• 보증금 미상 명의 확인. 박정연·이경남·박대왕·박태영·강아영의 계약관계와 보증금, 실제 점유 부분을 확인하세요.
• 배당표 보정. 단순 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 내 제출서류와 조세채권을 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 인수 보증금은 0원이지만 점유자가 다수일 경우 호실별 인도명령·합의· 집행 비용이 발생할 수 있습니다.
• 임대수익 검증. 감정평가상 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없으므로 현재 임대차, 공실, 월 임대료, 운영비를 직접 조사해야 합니다.
• 근린생활시설 확인. 주거 부분과 근린생활시설 부분의 실제 이용, 인허가, 사업자 점유, 원상회복 필요 여부를 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역과 각종 제한구역, 토지거래계약 허가 관련 사항이 취득·활용 계획에 미치는 영향을 점검하세요.
• 가격 상한 산정. 아파트형 실거래 비교가 불가능하므로 토지가치·건물가치·공실률· 예상 임대수익·명도비용을 반영해 별도의 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차권등기 도면과 배당요구 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수는 0원, 운영 난도는 낮지 않다”

이 사건은 등기부만 보면 결론이 분명합니다. 말소기준인 2020.02.17. 근저당보다 앞선 임차인이 없고, 임차권등기 7건도 모두 후순위이므로 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 현재 회차는 물론 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 달라지지 않습니다.

그러나 임차·점유 명의 15건, 임차권등기 보증금 700,000,000원, 확인 가능한 보증금 820,000,000원이라는 규모는 명도와 배당관계가 단순하지 않음을 보여줍니다. 특히 다중주택과 근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건이고 최근 실거래 비교자료도 없으므로, 신건 최저가 1,190,759,240원을 곧바로 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

권리 인수는 안전, 점유·가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 핵심은 선순위 보증금이 아니라 호실별 실제 점유, 배당요구의 유효성, 임대 운영 상태와 적정 입찰가입니다.