광주지방법원 2025타경34212. 광주 남구 주월동 현대아파트 14동 103호 아파트입니다. 소유자는 신성일 씨이며, 2018년 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 떠안을 권리는 없습니다.

다만 이 사건의 핵심은 배당입니다. 매각가 101,000,000원 기준으로 집행비용과 농협은행 근저당권, 일부 리드코프 채권까지만 배당되고 국민은행 가압류와 양은선 가압류는 배당을 받지 못합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 없고 소멸 구조

말소기준권리는 2018.05.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 국민은행 가압류, 양은선 가압류, 리드코프 관련 권리 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 임차보증금 인수 위험은 없습니다.

② 배당 분석 — 부족 채권 발생

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 주월현대1차아파트 인근으로 주변 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 위치합니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층 103호이며 아파트로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 소로·중로 접합 및 상대보호구역으로 확인됩니다.

④ 입찰 체크리스트

• 인수 여부 확인. 임차인 인수 위험은 없지만 등기부상 말소 여부를 최종 확인해야 합니다.
• 배당 구조 확인. 선순위 농협은행 배당 후 리드코프 일부 배당, 후순위 가압류 미배당 구조입니다.
• 가격 판단. 최근 실거래 데이터가 없어 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 현황 확인. 관리비, 점유 상태, 내부 상태는 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 배당은 부족하다”

이 물건은 임차인 인수 위험이 없는 안전형 권리 구조입니다. 그러나 안전하다는 의미가 곧 높은 수익성을 의미하지는 않습니다. 매각대금은 선순위 채권을 중심으로 소진되고 약 4,647만원의 채권 부족이 남습니다. 입찰자는 권리 소멸 여부와 함께 가격·환금성을 함께 검토해야 합니다.