광주지방법원 2025타경34328. 광주 서구 내방동 841-39의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층이고, 현재 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다. 토지는 대 181.2㎡, 준주거지역입니다. 소유자는 이매자이며, 2025.11.17 명미희가 채권자로 강제경매를 신청했습니다.
등기만 단순하게 보면 2010.11.02 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 임차관계까지 결합하면 이야기가 달라집니다. 특히 말소기준보다 먼저 전입한 점유자와 보증금 전액 변제를 조건으로 말소되는 임차권이 동시에 확인돼, 매수인 인수액을 현재 단계에서 0원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 내방동 841-39 · 광주광역시 서구 월드컵4강로182번길 18-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용(1층 상가, 2~4층 다가구주택) |
| 토지 | 대 181.2㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 이매자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,164,000원 / 702,215,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 명미희 / 21,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
말소기준권리는 2010.11.02 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 78,000,000원이며, 2018.11.06 변경등기에는 채권최고액 210,000,000원이 기재돼 있습니다. 2025.11.17 강제경매개시결정과 이후 임차권은 기본적으로 말소기준 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 조건부 임차권
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강진향 | 알수없음 | 2010.02.22 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 명미희 | 별지목록기재 건물 1층 82.8㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 미상 / 미상 | 21,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신성주 | 105호 · 주거 | 2013.06.18 / 2013.06.18 | 23,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 채지훈 | 알수없음 | 2015.02.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선아 | 알수없음 | 2015.02.27 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최팔용 | 알수없음 | 2018.05.16 / 2018.05.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이소의 | 알수없음 | 2018.12.05 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG CHANGLIN | 알수없음 | 2019.09.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WANG XIUYAN | 알수없음 | 2019.09.09 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강오석 | 건물 3층 108㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 2016.11.10 / 2016.11.10 | 22,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
가장 먼저 볼 사람은 강진향입니다. 전입일 2010.02.22는 말소기준 2010.11.02보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 처리하는 것이 안전합니다. 실제 보증금이 존재하고 대항요건이 유지돼 있다면 매수인 인수금액이 생길 수 있습니다.
명미희도 별도로 확인해야 합니다. 등기된 임차보증금은 21,000,000원이며, 임차권등기 원문에는 2010.3.12 동거가족 이윤택·이소의의 주민등록일자가 기재돼 있습니다. 반면 현황조사상 이소의의 전입일은 2018.12.05로 확인돼 기재 내용의 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다. 또한 강제경매 신청채권자와 임차권자가 모두 명미희로 기재돼 있어 채권관계와 임대차관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 702,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,422,150원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 명미희 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 593,792,850원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 99,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 593,792,850원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 위 계산의 매수인 인수 0원과 임차관계의 실질 인수 여부는 구분해 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격과 권리 리스크
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 702,215,000원 | 99,000,000원 | 0원 | 593,792,850원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 491,550,499원 | 99,000,000원 | 0원 | 385,234,994원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 344,085,349원 | 99,000,000원 | 0원 | 239,468,154원 |
가격이 내려가도 표시된 근저당과 신청채권의 배당 공백은 생기지 않는 구조입니다. 그러나 강진향의 미상 보증금처럼 현재 배당표에 금액이 잡혀 있지 않은 선순위 임차관계가 확인되면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 70%라는 할인율 자체를 투자매력으로 평가하는 것은 이릅니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 주상용으로 1층은 상가, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 내방동 쌍촌역 북동측 인근이며, 주변은 단독주택과 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측 상무대로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 대 181.2㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 970,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 도로 접합, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층이며 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강진향 보증금 확인. 2010.02.22 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·점유 유지·임대차계약 관계를 확인하지 않고 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 명미희 임차권 전액변제 여부. 임차보증금 21,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는다는 조건을 배당표 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 명미희의 이중 지위 확인. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 동일한 이름으로 기재돼 있으므로 21,000,000원 청구와 임차보증금 21,000,000원의 법률관계를 대조해야 합니다.
- 전입기재 대조. 명미희 임차권등기에는 2010.3.12 동거가족 이윤택·이소의 주민등록이 기재돼 있고, 현황조사상 이소의 전입은 2018.12.05로 확인됩니다.
- 다가구 점유관계 확인. 여러 전입자와 임차권자가 확인되는 주상용 건물이므로 호실별 실제 점유자와 임대차계약을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표와 인수위험 분리. 시뮬레이션의 미배당 0원·매수인 인수 0원은 확인되지 않은 선순위 임차보증금까지 없다는 뜻이 아닙니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 주상용 건물이 함께 매각되는 사건이므로 토지·건물 전체의 이용관계와 명도범위를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저, 인수액부터 확정”
이 사건은 감정가 1,003,164,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 702,215,000원까지 내려온 주상용 건물·토지 일괄매각입니다. 표시된 근저당과 신청채권만 놓고 보면 배당여력은 충분하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 채권 미배당도 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 내려야 합니다. 강진향은 2010.02.22 전입으로 말소기준보다 앞서면서 보증금이 미상이고, 명미희의 21,000,000원 임차권은 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인의 실질 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 가격은 내려왔지만 권리는 아직 닫히지 않았습니다. 이 물건은 최저가를 보는 사건이 아니라, 먼저 선순위 점유와 조건부 임차권의 실제 인수금액을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
