광주지방법원 2025타경34328. 광주광역시 서구 내방동 841-39의 토지와 주상용 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1층 상가, 2~4층 다가구주택이며, 토지는 181.2㎡입니다. 감정가 1,003,164,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 561,772,000원입니다.
가격만 보면 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 유찰률이 아닙니다. 등기상 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있고 그 보증금이 확인되지 않았으며, 별도로 명미희의 주택임차권에는 미변제 보증금이 남으면 말소되지 않는다는 매각조건이 있습니다. 실질취득가는 최저매각가 561,772,000원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34328 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 내방동 841-39 · 광주광역시 서구 월드컵4강로182번길 18-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주상용(1층 상가, 2~4층 다가구주택) |
| 토지 | 181.2㎡ · 대 · 평지 · 정방형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이매자 |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,164,000원 / 561,772,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 21,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유를 먼저 본다
말소기준권리는 2010.11.02. 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 등기상 이후의 경매개시결정과 강오석 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차관계는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다.
② 임차·점유 현황 — 인수 가능성과 미상 항목을 분리
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강진향 | 알수없음 | 2010.02.22 / 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 명미희 | 별지목록기재 건물 1층 82.8㎡ 중 | 미상 / 미상 | 21,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 신성주 | 105호 | 2013.06.18 / 2013.06.18 | 23,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.11 · 승계 없음 |
| 채지훈 | 알수없음 | 2015.02.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김선아 | 알수없음 | 2015.02.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2026.02.05 · 승계 없음 |
| 최팔용 | 알수없음 | 2018.05.16 / 2018.05.16 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.24 · 승계 없음 |
| 이소의 | 알수없음 | 2018.12.05 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| ZHENG CHANGLIN | 알수없음 | 2019.09.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| WANG XIUYAN | 알수없음 | 2019.09.09 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 강오석 | 건물 3층 108㎡ 중 도면표시 | 2016.11.10 / 2016.11.10 | 22,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.12 · 승계 없음 |
| 내용없 | 주거 | 2016.11.10 / 2016.11.10 | 0원 | 대항력 없음 배당요구 2025.12.05 · 승계 없음 |
특히 강진향은 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 다른 후순위 점유자들과 분리해서 봐야 합니다. 명미희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없지만, 등기된 임차권 자체에 미변제 시 말소되지 않는 조건이 명시돼 있으므로 역시 별도 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 561,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,017,720원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 명미희 | 21,000,000원 | 21,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 454,754,280원 |
위 배당표는 집행비용·근저당·신청채권액을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 임차관계의 인수 여부를 별도로 확정하는 자료가 아니므로, 배당표상 잔여액이 크다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 따로 움직인다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 561,772,000원 | 0원 | 454,754,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 393,240,400원 | 0원 | 287,935,034원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 275,268,280원 | 0원 | 171,614,524원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 393,240,400원, 275,268,280원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에서는 최저가 하락만으로 실질취득가가 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 주상용으로, 1층은 상가이고 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 광주광역시 서구 내방동 쌍촌역 북동측 인근이며 단독주택과 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 남측 상무대로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수설비와 난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역 · 대 · 181.2㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면이며 공시지가는 970,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·도시계획구역·전통상업보존구역에 포함되고 도로에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강진향 보증금 확인. 2010.02.22. 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 현재 점유·배당관계를 확인하지 않고는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 명미희 임차권 확인. 보증금 21,000,000원 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각조건을 기준으로 실제 배당·인수 여부를 확인해야 합니다.
- 명미희 관계 확인. 명미희는 임차권자이면서 경매개시결정의 채권자로도 나타납니다. 관계인 여부와 임차권의 실체를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 다가구 점유관계 확인. 다수의 전입·점유자가 확인되므로 각 호실의 실제 점유와 보증금, 배당요구 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 동일 물건의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 주상용 건물이 함께 매각되므로 토지·건물 전체의 현황과 점유범위를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 최저가”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 1,003,164,000원에서 561,772,000원까지 내려온 두 차례 유찰 물건입니다. 그러나 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 강진향은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 보증금이 확인되지 않았으며, 명미희의 주택임차권 역시 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
배당계산상 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 기재 채권의 미배당액은 0원이지만, 이는 임차인 인수위험을 제거하지 않습니다. 최저매각가 561,772,000원이 곧 매수인의 최종 취득원가라고 볼 수 없는 사건이며, 선순위 점유자의 보증금과 명미희 임차권의 실제 변제 여부가 확인돼야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
