광주지방법원 2025타경34392. 주월동마이다스빌 101동 4층 401호 아파트입니다. 현재 소유자는 현주산업개발주식회사이고, 2018년 3월 30일 거래가액 114,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 2024년 9월 5일 광주광역시 남구의 압류입니다. 이후 2025년 11월 13일 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했고, 최저매각가는 감정가 101,000,000원의 70%인 70,700,000원까지 내려왔습니다.
권리분석의 핵심은 말소기준보다 앞선 2024년 5월 31일의 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 보증금은 95,000,000원이고, 등기에는 임대차계약일 2022년 4월 13일, 확정일자 2022년 4월 15일, 입주자 문스나의 주민등록일 2022년 4월 25일, 점유개시일 2022년 4월 29일이 기재되어 있습니다. 형식상 선순위이므로 원칙적으로 매수인 승계 여부를 가장 먼저 따져야 하지만, 이 사건에는 그 위험을 제거하는 별도 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34392 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 543-9 주월동마이다스빌 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 15층 건물 내 4층 401호 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 현주산업개발주식회사 (2018.03.30. 거래가액 114,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 97,777,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권보다 중요한 ‘확약’
과거 권리 중 1999년 한국주택은행 근저당, 2007년 국민은행 근저당, 2009년 김서월의 주택임차권은 모두 이미 말소되었습니다. 현재 분석상 핵심은 2024.05.31. 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 2024.09.05. 압류의 선후관계입니다. 한국토지주택공사의 임차권이 말소기준보다 먼저 등기되어 있어 형식적으로는 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서에는 한국토지주택공사와 주택임차권 승계인인 서울보증보험 주식회사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차관계 존속이나 잔존 보증금 반환을 청구하지 않겠다는 조건부 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
② 임차관계 — 보증기관 신고를 실제 임차인과 중복 합산하면 안 된다
| 구분 | 이름 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 실제 입주자 | 문스나 | 95,000,000원 관련 | 가능 | 확정일자 2022.04.15 | 보증기관 구조 |
| 주택임차권자 | 한국토지주택공사 | 95,000,000원 | 선순위 임차권 | 배당요구 | 확약 · 실질 0원 |
| 승계 채권자 | 서울보증보험 주식회사 | 중복 합산 안 함 | 해당 없음 | 신청채권자 | 확약 · 실질 0원 |
실제 임차관계의 입주자는 1명, 문스나로 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 주택임차권자이고, 서울보증보험 주식회사는 그 승계 채권자로 기재되어 있으므로 95,000,000원을 여러 임차인의 보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 등기에는 입주자의 주민등록일과 점유개시일이 기재돼 있어 대항력 성립 가능성을 확인할 자료는 있으나, 현재 매수인 부담 판단에서는 제출된 확약이 결정적입니다.
③ 가격 판단 — 30% 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 70,700,000원으로 감정가 대비 70%입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 보면 30,300,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없습니다. 따라서 “감정가보다 30% 낮다”와 “시세보다 30% 싸다”는 전혀 다른 이야기입니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,672,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 97,777,122원 | 69,027,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 97,777,122원 중 69,027,400원이 배당돼 28,749,722원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 제출된 확약을 반영한 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 금당중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 상가 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호이며, 복도식·남향입니다. 도시가스 보일러·승강기·소화전·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 아파트부지 서측으로 폭 약 10m의 막다른 포장도로에 접하며, 해당 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로1류 접합, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않는다는 문구와 적용 범위를 입찰 전 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 실질 인수액이 0원이더라도 주택임차권등기의 후속 말소·정리 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 가격은 실거래와 별도 대조. 감정가 101,000,000원에서 70,700,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당 부족 구조 확인. 현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 28,749,722원이며, 추가 유찰 시 49,577,942원·64,157,696원으로 확대됩니다.
- 관리비·점유 상태 확인. 과거 입주자대표회의 강제경매 이력이 있었던 만큼 현장 점유관계와 관리비 체납 여부를 관리사무소 등에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 9,500만원”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 사건은 표면만 보면 최저가 70,700,000원보다 큰 95,000,000원 선순위 주택임차권이 존재해 매수인 인수형 경매처럼 보입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 의심해야 합니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 한국토지주택공사와 승계인 서울보증보험 주식회사가 배당 부족분을 매수인에게 청구하지 않는다는 확약을 제출했으므로, 해당 95,000,000원의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 70,700,000원으로 보는 것이 맞습니다. 다만 최근 실거래 자료가 없으므로 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”고 결론낼 근거는 없습니다. 이 물건의 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 관리 가능, 가격은 시세 검증 전까지 중립입니다.
