서울남부지방법원 2025타경484. 양천구 신월동 ‘그린빌라’ 1층 101호, 전용 50.06㎡ 다세대주택입니다. 방 2개와 거실·주방 및 식당·욕실·다용도실·현관으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층입니다. 소유자 심명희는 2016.09.23. 이전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
현재 등기상 말소기준권리는 2019.10.31. 설정된 나인걸의 근저당권 22,500,000원입니다. 이후 압류·근저당권·가압류와 2025.04.24. 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 약 1년 앞선 2018.10.08.입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 후순위 등기가 아니라 선순위 점유자의 보증금과 배당 후 잔액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경484 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 203-3 그린빌라 제1층 제101호 도로명: 서울특별시 양천구 남부순환로62길 11-2 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 50.06㎡ · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·다용도실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 3층 중 1층 · 2011.05.19. 사용승인 · 총 3세대 |
| 소유자 | 심명희 (2016.09.23. 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 113,664,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 나인걸 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 전입이 핵심
2011.06.03. 전주중앙신용협동조합 근저당권과 2015.10.26. 이전 경매개시결정은 2016.09.23. 매각으로 말소됐습니다. 심명희 명의로 설정됐던 아현천주교회신용협동조합 근저당권도 2018.09.14. 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들은 현재 매수인이 인수할 권리로 보기는 어렵습니다.
2016.10.13. 장인규 명의 소유권이전청구권가등기 역시 2018.06.15. 해제로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 다만 담보가등기 여부에 관한 주의사항이 있으므로, 입찰 전 등기 원본에서 말소 상태와 가등기의 성격을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 확인되기 전에는 총취득액도 모른다
| 신고인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성순 | 101호 · 주거 | 2018.10.08. | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 지주택 | 주거 | 2018.10.08. | 2018.09.18. | 2025.05.29. | 미상 | 있음 | 가능 | 미배당 인수 가능 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 두 신고를 하나의 보증금 중복신고로 합칠 근거가 없습니다. 현 단계에서는 별개의 점유관계 2건으로 확인해야 합니다.
따라서 실질취득액은 최저가 113,664,000원으로 고정되지 않습니다. 이성순·지주택의 보증금 총액과 예상배당액을 확인한 뒤, 최저가 + 미배당 보증금으로 다시 계산해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 51.2% 할인만으로는 싸다고 말할 수 없다
현재 최저가는 감정가 222,000,000원의 51.2%인 113,664,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 선순위 임차보증금도 미상입니다. 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “반값 매물”이라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 113,664,000원 | 51.2% | 182,725,026원 |
| 4회 유찰 시 | 90,931,200원 | 40.96% | 205,103,292원 |
| 5회 유찰 시 | 72,744,960원 | 32.77% | 222,962,179원 |
유찰이 반복될수록 입찰가는 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가보다 크거나 배당 후 잔액이 남는 구조라면, 낮아진 입찰가만큼 임차보증금 인수가 늘어날 수 있습니다. 보증금 확인 없이 회차별 최저가만 비교하는 방식은 이 물건에 적합하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,391,296원 |
| 1. 전주중앙신용협동조합 근저당권 | 130,000,000원 | 111,272,704원 |
| 2. 아현천주교회신용협동조합 근저당권 | 119,600,000원 | 0원 |
| 3. 나인걸 근저당권 | 22,500,000원 | 0원 |
| 4. 나인걸 근저당권 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 6,897,730원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 293,997,730원 중 111,272,704원이 배당되고, 미배당액은 182,725,026원으로 계산된 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방 및 식당·욕실·다용도실·현관으로 구성됩니다.
- 입지. 신원초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 122.8㎡, 지목은 대, 공시지가는 2,120,000원/㎡이며 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·제3종 구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·절대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평지붕 건물로 도시가스 개별난방과 기본적인 위생설비가 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 3세대의 소규모 다세대주택이고 경매 매각률이 25.0%이므로 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이성순과 지주택의 보증금·계약기간·실제 임대인·점유 범위를 확인하세요.
- 전입·점유 원본 대조. 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원본으로 2018.10.08. 전입과 현재 점유가 유지되는지 확인하세요.
- 이성순의 권리요건. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력 성립 여부와 보증금 전액 승계 가능성을 별도로 계산하세요.
- 지주택의 예상배당. 확정일자 2018.09.18.과 배당요구일 2025.05.29.을 기준으로 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인하세요.
- 과거 가등기 확인. 2016.10.13. 장인규 가등기가 2018.06.15. 완전히 말소됐는지, 담보가등기와 관련한 잔존 청구가 없는지 원본을 대조하세요.
- 배당표 재작성. 2016년과 2018년에 말소된 근저당권이 배당 계산에 포함된 경위를 확인하고 현재 존속 채권만으로 배당표를 다시 작성하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 7건 있으므로 당해세와 법정기일에 따라 선순위로 차감되는 세금이 있는지 확인하세요.
- 매수신청서 확인. 신청채권자가 제출한 155,000,000원 매수신청서의 효력과 현재 절차상 지위를 법원 기록에서 확인하세요.
- 실질취득가 산정. 입찰 상한은 최저가가 아니라 입찰가·취득세·명도비용·미배당 임차보증금을 합산해 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구서·채권계산서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “51% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다
감정가 222,000,000원짜리 물건의 최저가가 113,664,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 매력적으로 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 2018.10.08. 전입 신고가 2건 있고, 두 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다.
후순위 압류와 근저당권이 소멸하더라도 선순위 임차보증금은 사라지지 않습니다. 특히 이성순은 확정일자와 배당요구 여부까지 불명확하고, 지주택도 우선변제 후 남는 보증금을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재의 실질취득액은 113,664,000원 + 미배당 보증금이며, 보증금이 확인되기 전에는 시세 대비 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
총 3세대 다세대주택, 평균 유찰 3.0회, 매각률 25.0%, 현재 3회 유찰이라는 낮은 환금성까지 겹칩니다. 신청채권자의 155,000,000원 매수신청서도 확인해야 합니다. 최저가는 낮지만 총취득액은 보이지 않는 물건. 임차보증금과 배당표 원본이 해소되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
