광주지방법원 2025타경34430. 광주 광산구 우산동 대광로제비앙 103동 1층 101호, 전용 109.7772㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김기자이고, 2016년 3월 15일 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 201,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년에 설정된 세운푸드 가압류 16,685,800원, 나현종 가압류 6,602,700원과 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 현재 회차 최저가는 259,000,000원으로 감정가 370,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 378,333,333원의 68.5% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 11.3% 낮아진 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 414,541,666원을 그대로 시세 기준으로 삼는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34430 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1311-1 대광로제비앙 제103동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 109.7772㎡ · 철근콘크리트구조 · 12층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 김기자 (2016.03.15. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 259,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 17,324,888원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2016.03.15. 설정된 남광주농업협동조합 근저당권 201,600,000원입니다. 이후의 세운푸드 가압류 16,685,800원, 나현종 가압류 6,602,700원, 2025.11.19. 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 승계할 권리는 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만, 시장은 하락 중
대광로제비앙 동일면적 109.78㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 414,541,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 3건 평균 378,333,333원과 최신 거래 345,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 109.78㎡ | 10 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 109.78㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 109.78㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2024.03 | 109.78㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2023.10 | 109.78㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2023.03 | 109.78㎡ | 6 | 370,000,000원 |
| 2022.07 | 109.78㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2022.06 | 109.78㎡ | 6 | 460,000,000원 |
| 2022.04 | 109.78㎡ | 8 | 455,000,000원 |
| 2022.02 | 109.78㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 3 | 419,500,000원 |
| 2021.10 | 109.78㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 109.78㎡ | 3건 | 378,333,333원 |
최근 12개월 거래는 345,000,000원·400,000,000원·390,000,000원이고 평균은 378,333,333원입니다. 현재 최저가 259,000,000원은 이 최근 평균의 68.5%입니다. 최신 거래 345,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 간격이 분명히 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래구간보다 11.3% 하락했다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 2. 근저당 · 남광주농업협동조합 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 세운푸드 | 16,685,800원 | 16,685,800원 |
| 4. 가압류 · 나현종 | 6,602,700원 | 6,602,700원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사세운푸드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 29,685,500원 |
현재 회차 259,000,000원에서는 배당 계산에 반영된 채권 224,888,500원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 29,685,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 259,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 181,300,000원 | 46,926,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 126,909,999원 | 100,555,241원 | 0원 |
매각가가 더 낮아지면 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차인이나 선순위 인수권리가 없어 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자 손실 확대와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광산중학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 815,400원/㎡입니다.
- 단지. 대광로제비앙은 347세대이며 사용승인일은 2007.01.02입니다.
- 층. 본건은 12층 중 1층 101호입니다. 동일면적 실거래에는 1층 430,000,000원 거래도 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준인 남광주농업협동조합 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 임차. 현재 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 점유 상태를 입찰 직전 확인하세요.
- 가격. 전체 평균 414,541,666원보다 최근 12개월 평균 378,333,333원과 최신 거래 345,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 거래구간이 이전 대비 -11.3%이므로 현재 할인율만 보고 향후 시세를 낙관하지 마세요.
- 층 조건. 본건은 1층입니다. 같은 면적이라도 층에 따라 거래가 차이가 있으므로 1층 조건을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전 + 가격 할인, 다만 하락장은 반영”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인은 없고, 말소기준인 2016.03.15. 남광주농업협동조합 근저당 이후 권리는 모두 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰로 259,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 378,333,333원의 68.5%입니다. 최신 거래 345,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
다만 시장 방향은 분명히 체크해야 합니다. 최근 12개월 평균은 이전 구간보다 11.3% 낮아졌고, 최신 거래도 345,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 과거 전체 평균 414,541,666원을 근거로 과도한 시세차익을 전제하기보다는, 최근 시세와 1층 조건을 기준으로 응찰 상한을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력이 있지만 하락 추세를 무시할 정도로 단순한 물건은 아닙니다.
