서울남부지방법원 2025타경8788. 구로동 우림이비지센타 제8층 제808호로, 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사네오넥스소프트이며 2012.12.27. 거래가액 815,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2019.05.23. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 849,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행·우리은행 근저당과 다수 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 최민지 1명이 조사돼 있으나 전입일이 2022.09.01.로 말소기준권리 2019.05.23.보다 늦습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 기준권리보다 늦기 때문에 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인이 떠안을 임차보증금도 0원으로 계산돼 있습니다. 권리보다 어려운 부분은 가격입니다. 최저가가 감정가의 41%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경8788 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 170-5 우림이비지센타 제8층 제808호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 아파트형 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상14층 중 제8층 제808호 · 사용승인일 2003.02.03. |
| 소유자 | 주식회사네오넥스소프트 (2012.12.27. 거래가액 815,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 2,150,000,000원 / 880,640,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2412유동화전문 유한회사 / 1,329,527,602원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.05.23. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당권 360,000,000원과 2022.04.27. 우리은행 근저당권 840,000,000원, 이후의 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 기준 배당에서는 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최민지 | 808호(6.6000㎡) | 2022.09.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최민지의 전입일 2022.09.01.은 말소기준일 2019.05.23.보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료에서는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 여부의 세부액은 특정할 수 없지만, 매수인 인수액 시뮬레이션은 0원입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 사례입니다.
③ 가격 판단 — 41%라는 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 2,150,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 880,640,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 대비 비율은 41%입니다. 5회 유찰 시 704,512,000원, 6회 유찰 시 563,609,600원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 41%라는 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 아파트형 공장이고 국가산업단지·산업시설구역에 포함된 물건이므로, 주거형 아파트의 가격 감각을 그대로 적용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 880,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,206,400원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 849,600,000원 | 849,600,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 19,833,600원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 138,618,460원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 윤유경 | 32,342,266원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 514,250,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,748,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 노블시스 | 27,608,270원 | 0원 |
| 10. 갑구 16번 가압류 · 김나희 | 56,273,592원 | 0원 |
| 11. 갑구 17번 가압류 · 오상환 | 100,000,000원 | 0원 |
| 12. 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 153,581,585원 | 0원 |
| 13. 갑구 19번 가압류 · 이진수 | 59,149,263원 | 0원 |
| 14. 갑구 20번 가압류 · 박경선 | 79,282,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 880,640,000원 가정 시 채권자 총 청구액 3,288,454,171원 중 869,433,600원이 배당되고, 미배당은 2,419,020,571원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울영서초등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트형공장·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 아파트형 공장으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 조사돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역이며 국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 9,382.0㎡, 공시지가 5,712,000원/㎡이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하2층/지상14층 건물로 기본적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 41% 할인율만으로 판단 금지. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 결론내리지 마세요.
- 아파트형 공장 용도 확인. 주거용 아파트가 아니므로 산업단지·산업시설구역 내 이용 및 처분 조건을 전제로 검토해야 합니다.
- 임차 범위 확인. 최민지는 808호 중 6.6000㎡를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 인도 범위와 점유현황을 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 특정돼 있지 않아 배당관계 세부 확인은 필요합니다.
- 후순위 채권 다수. 현재 회차에서 총 미배당 2,419,020,571원이 발생하므로 배당표와 등기 말소 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.10입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2019.05.23. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최민지도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 2,150,000,000원에서 4회 유찰돼 880,640,000원까지 내려왔다는 사실은 크지만, 비교 가능한 실거래 근거가 없어 현재 가격이 시장보다 싼지 확인할 수 없습니다. 게다가 감정평가상 이용상태는 아파트형 공장이고 국가산업단지·산업시설구역에 위치합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험보다 용도·환금성과 실제 처분가격 검증이 더 중요한 사건으로 보는 것이 타당합니다.
