의정부지방법원 2024타경85447. 양주시 고암동 596-1 소재 토지 262㎡와 지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 1,140,465,000원입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 외에 매수인이 떠안을 임차보증금이 따로 존재하므로, 입찰가격을 판단할 때는 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수액’을 기준으로 봐야 합니다.

확인된 인수액은 권혁승 200,000,000원, 여대순 15,000,000원, 최윤기 80,000,000원으로 합계 295,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 최소 실질취득액은 1,435,465,000원입니다. 여기에 연도현·박석희 및 ‘점포’로 기재된 임차관계는 보증금이 확정되지 않아, 실제 매수인 부담은 더 커질 가능성을 열어둬야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인 선후관계가 핵심

권리판정상 기준일은 2024.08.27 임의경매개시결정입니다. 2022.02.18 설정된 신정신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,176,000,000원은 등기상 기존 권리가 말소된 상태로 표시되고, 2025.01.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 기재되어 있습니다. 이후 최윤기와 도지연의 주택임차권등기가 각각 2025.02.19, 2025.10.29에 들어와 있습니다.

② 임차인 분석 — 295,000,000원은 확인, 나머지는 미상

현재 배당 시나리오에서 도지연 보증금 100,000,000원은 우선변제로 전액 배당되는 것으로 잡혀 있습니다. 반면 권혁승 200,000,000원, 여대순 15,000,000원, 최윤기 80,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 이 세 건만 합쳐도 295,000,000원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수액은 그대로 붙는다

유찰로 매각가가 내려가도 권혁승·여대순·최윤기에게 승계되는 것으로 계산된 295,000,000원은 그대로입니다. 즉 매각가 하락분이 전부 매수인의 경제적 이익으로 이어지지 않습니다. 더구나 미상 보증금이 별도로 남아 있으므로, 각 회차에서도 실제 취득원가는 위 금액보다 높아질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,140,465,000원 가정)

현재 계산에서는 도지연에게 100,000,000원이 우선배당되고, 권혁승·여대순·최윤기 합계 295,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않은 채 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 다가구주택으로 이용 중이며 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택입니다.
• 입지. 회천초등학교 남동측 인근으로, 다가구주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 토지. 262㎡, 대지, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,088,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되며, 소로1류와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층이며 위생·급배수, 개별난방, 승강기설비가 되어 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 우선. 현재 회차는 최저가 1,140,465,000원이 아니라 최소 실질취득 1,435,465,000원에 미상 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다.
• 연도현·박석희 확인. 전입은 기준일보다 앞서지만 보증금이 확정되지 않아 대항력·승계액을 단정할 수 없습니다.
• ‘점포’ 기재 관계 확인. 전입 2022.02.28, 확정일자 2022.12.29, 배당요구 2024.10.24가 있으나 보증금은 확정되지 않았습니다.
• 권혁승·여대순·최윤기 인수 반영. 현재 예상배당에서는 세 보증금 295,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
• 도지연 배당 확인. 보증금 100,000,000원은 우선변제 전액 배당으로 계산되어 있으므로 실제 배당표와 배당요구 효력을 대조해야 합니다.
• 채권자 배당 재검증. 신청채권 청구액 1,013,647,046원과 현재 배당 계산의 0원 표시 사이의 관계를 집행기록에서 반드시 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 현장 경계와 실제 이용 부분을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가”보다 “인수 후 총원가”가 먼저다

이 물건은 감정가 1,629,235,120원에서 1회 유찰되어 최저가가 1,140,465,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 낮아진 것처럼 보이지만, 현재 계산상 매수인이 별도로 떠안을 보증금이 295,000,000원입니다. 그 결과 현재 회차의 최소 실질취득액은 1,435,465,000원이 되고, 연도현·박석희·‘점포’ 기재 임차관계의 미상 보증금까지 남아 있습니다.

따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 임차보증금이 최종적으로 얼마까지 승계되는지입니다. 알려진 인수만으로도 상당하고, 알려지지 않은 부분이 남아 있으므로 권리 확인 전에는 최저가를 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 가격보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다.