서울남부지방법원 2025타경9967. 구로구 개봉동 삼원아이빌비 2층 201호, 전용 24.54㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가보다 임차권의 선후관계가 핵심입니다. 2021년 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당은 2022.07.13. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.14. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임창순의 임차권은 그보다 앞선 2024.10.24. 등기이고, 실제 전입·점유개시는 2022.08.26., 확정일자는 2022.07.26.입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 명시되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 낙찰자가 승계합니다.
현재 최저매각가 210,400,000원에서 집행비용 3,745,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 206,654,400원입니다. 보증금 275,000,000원 중 68,345,600원이 남고, 이 금액이 매수인 인수액입니다. 그래서 경제적 취득원가는 210,400,000원 + 68,345,600원 = 278,745,600원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 286-1 삼원아이빌비 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 24.54㎡ · 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 방2 · 욕실및화장실1 · 거실1 · 주방1 · 현관 · 발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 · 사용승인 2021.08.20 |
| 소유자 | 박철완 · 2022.10.18. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 210,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임창순 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2022.08.26 / 2022.07.26 | 2025.07.07 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
임창순은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일자 2022.08.26., 확정일자 2022.07.26.이며 배당요구도 2025.07.07. 접수했습니다. 우선변제권을 행사하더라도 매각대금이 보증금보다 작기 때문에 전액 회수가 되지 않습니다.
또한 임차권자 임창순은 이 강제경매의 채권자와 동일인입니다. 따라서 권리분석에서는 신청채권과 임차보증금을 서로 다른 사람의 독립된 채권처럼 중복해 보지 않고, 실제 예상 배당과 미배당 보증금 승계액을 기준으로 매수인의 부담을 판단해야 합니다.
③ 가격 비교 — 74.2%가 아니라 98.3%로 봐야 한다
제공된 실거래 표본은 7건이고, 전체 평균은 279,571,428원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 283,500,000원, 최신 거래도 2023.10. 283,500,000원이며, 최근 구간이 이전 구간보다 1.6% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 24.54㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2022.09 | 25.77㎡ | 3 | 283,500,000원 |
| 2022.05 | 24.57㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2021.12 | 25.37㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 279,571,428원 |
④ 유찰돼도 실질취득액이 거의 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 실질취득 | 최근 시세 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 210,400,000원 | 68,345,600원 | 278,745,600원 | 98.3% |
| 2회 유찰(64%) | 168,320,000원 | 109,836,480원 | 278,156,480원 | 98.1% |
| 3회 유찰(51.2%) | 134,656,000원 | 143,029,184원 | 277,685,184원 | 98.0% |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 현재 278,745,600원, 2회 유찰 시 278,156,480원, 3회 유찰 시 277,685,184원으로 총 경제적 부담이 약 2.78억에 고정되는 구조입니다. 단순히 2.104억 → 1.6832억 → 1.34656억으로 싸지는 경매가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 210,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,745,600원 |
| 1. 임차인 임창순 보증금 | 275,000,000원 | 206,654,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 임창순 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 미배당액 68,345,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅중학교 동측 인근. 주변에 학교·단독주택·다가구주택·다세대주택과 로변 주상용건물·근린상가가 소재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 2층 201호. 사용승인일은 2021.08.20이며 승강기·위생·급배수·온수설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약 허가구역은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
- 규모. 삼원아이빌B(286-1)는 11세대이며, 제공된 실거래 표본은 7건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 기준으로 판단. 현재 최저가 210,400,000원이 아니라 인수액을 더한 278,745,600원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 인수 재확인. 임창순의 보증금 275,000,000원, 전입 2022.08.26., 확정일자 2022.07.26., 임차권등기 2024.10.24.를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당액 변동 확인. 현재 추정 배당은 206,654,400원, 인수는 68,345,600원이지만 집행비용·세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 건축물현황도상 구조를 기준으로 평가됐습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래는 2023.10. 283,500,000원입니다. 실제 입찰 전 더 최근 거래 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “2.104억 낙찰”이 아니라 “약 2.787억 취득”이다
이 물건에서 가장 위험한 오해는 최저매각가 210,400,000원을 그대로 취득가격으로 보는 것입니다. 임창순은 대항력 있는 실제 임차인 1명이고, 보증금 275,000,000원 중 현 회차 예상 미배당액 68,345,600원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 278,745,600원입니다.
최근 12개월 평균이자 최신 거래인 283,500,000원과 비교하면 실질취득가는 약 98.3%입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 168,320,000원이나 134,656,000원으로 내려가도 인수액이 109,836,480원, 143,029,184원으로 커져 실질취득은 각각 278,156,480원, 277,685,184원에 머뭅니다. 유찰 할인 대부분을 임차보증금 인수가 흡수하는 구조입니다.
따라서 이 사건은 최저가 할인율만으로 접근할 물건이 아닙니다. 대항력 임차인 인수라는 명확한 권리 부담이 있는 반면, 실질취득가 기준 가격 차이는 크지 않습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 회차의 매력도는 제한적이며, 입찰 전 임차권·배당·최신 시세의 원본 확인이 필수입니다.
