서울남부지방법원 2025타경9988. 화곡동 도무스힐르 제1동 202호, 전용 56.32㎡ 단지형다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차보증금까지 합친 실질취득가입니다. 임차인 김혜경은 2019년 11월 5일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019년 10월 14일입니다. 말소기준권리인 2022년 5월 16일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
현재 회차에서 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 237,417,600원입니다. 보증금 295,000,000원 가운데 부족한 57,582,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 최저가 241,600,000원만 보면 최근 거래가의 81.9%로 보이지만, 인수액을 더하면 실질취득은 299,182,400원으로 최근 거래가보다 약 1.4% 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-93 도무스힐르 제1동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 단지형다세대주택 · 전용 56.32㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·현관 · 지하3층 지상4층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.06.21 · 도무스힐르 20세대 |
| 소유자 | 이현우 (2019.10.08. 거래가 295,000,000원, 2019.11.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 241,600,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜경 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2022.05.16. 의정부세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 강서구 압류, 임차권등기, 강북구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김혜경의 전입·점유일은 2019.11.05.로 말소기준보다 약 2년 6개월 빠릅니다. 임차권등기가 매각으로 지워지더라도, 선행한 대항력과 미배당 보증금까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜경 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 295,000,000원 | 전입·점유 2019.11.05 확정 2019.10.14 | 2023.08.23 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 57,582,400원 |
임차권등기에는 대위자 서울보증보험주식회사와 임차보증금반환채권의 양수도 관계가 함께 기재되어 있습니다. 다만 임차보증금은 김혜경의 295,000,000원 한 건으로 보며 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 배당수령 주체와 채권 양도 범위는 원본 문건으로 다시 확인해야 합니다.
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 보증금 295,000,000원에 집행비용이 더해진 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·80% | 241,600,000원 | 57,582,400원 | 299,182,400원 |
| 2회 유찰 시 64% | 193,280,000원 | 105,225,920원 | 298,505,920원 |
| 3회 유찰 시 51.2% | 154,624,000원 | 143,340,736원 | 297,964,736원 |
실질취득은 각 회차의 낙찰가와 미배당 보증금을 합산한 값입니다. 집행비용 추정치가 회차별로 달라 총액에도 소폭 차이가 있습니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 배당액이 감소해 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
도무스힐르 전용 56.32㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024년 12월 295,000,000원, 이전 거래는 2022년 8월 320,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 295,000,000원이며, 이전 가격 대비 최근 추세는 -7.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 56.32㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2022.08 | 56.32㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.32㎡ | 1건 | 295,000,000원 |
현재 최저가 241,600,000원만 놓고 보면 최근 시세의 81.9%입니다. 그러나 이 수치는 미배당 보증금 인수를 제외한 금액입니다. 실질취득 299,182,400원은 최근 거래가와 최근 12개월 평균의 101.4%로, 오히려 최근 시세보다 약간 높습니다.
전체 거래 평균 307,500,000원에는 2022년의 320,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격이 이전보다 7.8% 하락한 상황이므로 전체 평균이나 최저가 대비 할인율 78.6%만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 최신 거래와 실질취득을 우선하면 현재 회차에도 뚜렷한 가격 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 241,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,182,400원 |
| 1. 임차인 김혜경 보증금 | 295,000,000원 | 237,417,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 김혜경 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차보증금 배당으로 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 57,582,400원은 매수인이 인수하는 것으로 추정됩니다. 김혜경은 임차권자이자 신청채권자로 기재되어 있으므로 각 청구의 법적 관계와 중복 여부는 신청서·채권계산서 원본에서 확인해야 합니다. 당해세와 실제 집행비용에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 방3·욕실2·거실·주방·현관 등으로 구성된 단지형다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 화일초등학교 동측 인근이며, 주위에는 공동주택·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하3층·지상4층 건물로 2019.06.21. 사용승인됐으며 승강기·도시가스 난방·급배수·화재탐지설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m의 초록마을로21길 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 완경사지 세장형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,791,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 원추표면구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 소규모 다세대이고 동일면적 거래가 2건에 그칩니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.3회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 낙찰가에 미배당 임차보증금을 더한 총액으로 수익성과 안전마진을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 배당기일까지 발생한 세금·집행비용에 따라 57,582,400원보다 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 국세·지방세 확인. 국세와 지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 집행법원과 관할 세무기관에서 확인해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일성 확인. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 주민등록, 점유현황과 강제경매 신청채권을 서로 대조해야 합니다.
- 서울보증보험 관계 확인. 임차권등기에 기재된 대위·채권양도 내용과 실제 배당수령 주체를 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 감정 당시 개문은 했지만 내부구조 조사가 용이하지 않아 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 평가됐습니다.
- 명도 계획. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액을 해결하지 않고는 원활한 인도가 어려울 수 있으므로 인수금 지급과 명도를 함께 계획해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·채권계산서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 241,600,000원”이 매입가격은 아니다
이 물건은 한 차례 유찰돼 감정가 302,000,000원에서 최저가 241,600,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않기 때문에 현 회차에도 57,582,400원을 인수해야 합니다. 실질취득은 299,182,400원으로 최근 거래 295,000,000원을 웃돕니다.
추가 유찰이 생겨도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총액은 약 298,000,000원 수준에 머뭅니다. 최근 거래 추세는 -7.8%이고, 20세대 소규모 다세대의 제한된 거래량과 세금 우선배당 가능성까지 고려하면 가격이나 환금성에서 넉넉한 안전마진을 찾기 어렵습니다. 낮아진 최저가는 착시이고, 실질취득 기준으로는 최근 시세 이상입니다.
