의정부지방법원 2025타경3411. 경기도 포천시 내촌면 마명리 109-1 외 토지와 건물 일괄매각 물건입니다. 토지면적은 2,078㎡이며, 현황상 휴게실·창고·공장·사무실 등 공업용으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2024년 3월 15일 설정된 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 여부가 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차보증금이 핵심

말소기준권리는 을구 12번 더좋은새마을금고 근저당권(채권최고액 1,170,000,000원)입니다. 이후 갑구 17번 신용보증기금 가압류, 갑구 18번 오승택 가압류, 국민은행·중소기업은행 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석

임차보증금 30,000,000원은 낙찰가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 아니라 낙찰가 + 30,000,000원의 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,406,936,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 포천시 내촌면 마명리 소재 마명2리 마을회관 동측 인근으로 소규모 공장과 창고 등이 혼재하는 공업지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장이 소재합니다.
• 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역 등에 해당하며 토지이용 제한사항이 존재합니다.
• 시설. 경량판넬조 경량판넬지붕 지상 1층 건물이며 제시외 건물 포함 일괄매각입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 확인. 최저가 14.07억만 보지 말고 임차보증금 3천만원 인수 가능성을 포함해야 합니다.
• 임대관계 확인. 임대관계는 미상으로 조사되어 실제 점유 및 보증금 관계를 재확인해야 합니다.
• 공장용도 검토. 창고·공장 용도의 환금성과 사용 가능 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 허가·신고된 제시외 건물 포함 여부와 소유권 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 인수 리스크는 남는다”

이 물건은 후순위 권리들은 매각으로 정리되는 구조지만, 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력이 존재합니다. 따라서 단순히 감정가 대비 낙찰가만 계산하면 위험합니다. 핵심 계산식은 낙찰가 + 임차보증금 30,000,000원의 실질취득가입니다. 공장·창고·토지라는 용도의 특성까지 고려하면 권리보다 환금성과 실제 점유관계 확인이 중요한 물건입니다.