수원지방법원 2025타경55588. 수원시 장안구 영화동 다솜하우스 2층203호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019.09.24. 설정된 미래신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.04.16. 임의경매개시결정과 2025.05.01. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 이 물건은 일반적인 개인 단독명의 물건과는 다릅니다. 2019.09.24. 소유권이 유순환에게 이전된 뒤 같은 날 주식회사생보부동산신탁으로 신탁됐고, 이후 명칭이 교보자산신탁주식회사로 변경됐습니다. 등기에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁의 목적·수익자·신탁재산의 관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55588 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 영화동 359-3 다솜하우스 2층203호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 팔달로237번길 36-23 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 165,703,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항없음이며 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 제시된 권리관계 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰
현재 최저매각가격은 161,000,000원으로, 사건 시나리오상 1회 유찰·감정가 70% 구간입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 112,700,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 78,890,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 161,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 112,700,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 78,890,000원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 현재 회차의 실질취득액이 최저가와 동일한 161,000,000원이지만, 이는 매수인 인수액이 0원이라는 권리 구조를 보여주는 수치입니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 근저당 · 미래신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 147,946,000원 |
집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며, 소유자 교부액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 현재 배당 시나리오상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안문로터리 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반여건은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제203호이며, 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약5m의 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역·소로3류(폭 8m 미만)(접합)·상대보호구역(다현유치원)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 매수보증금이 최저매각가격의 20%임을 전제로 입찰 준비를 해야 합니다.
- 신탁원부. 교보자산신탁주식회사 명의 신탁 부동산이므로 신탁의 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.09.24. 미래신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정·수원시 압류의 소멸 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당 차이. 청구액은 165,703,234원이나 등기상 근저당 채권최고액은 10,000,000원이고, 배당 시나리오에서도 신청채권자 배당은 10,000,000원으로 계산돼 청구 전액이 만족되지 않는 구조입니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 161,000,000원은 감정가 230,000,000원의 70% 회차이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·신탁원부·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 절차는 꼼꼼하게
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 미래신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정과 수원시 압류는 소멸하며, 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 재매각으로 매수보증금이 최저매각가격의 20%이고, 등기상 신탁 부동산이라는 점은 반드시 별도로 확인해야 합니다. 현재 회차는 감정가 230,000,000원에서 1회 유찰된 161,000,000원 구간입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 재매각 조건과 신탁원부 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
