수원지방법원 2025타경55671. 동탄복합문화센터 북서측 인근 거성프라자 7층 701호·702호·703호가 일괄매각되는 근린시설입니다. 세 호실은 건축물현황도상 상호 경계와 벽체를 유지하면서도 현황상 하나의 영업장인 유흥주점으로 이용되고 있으며, 현재 영업 중입니다. 등기상 말소기준은 2020년 인천수산업협동조합 근저당권 711,600,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정과 화성시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.

권리 인수액만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현재 최저매각가 303,212,000원에서 집행비용을 제외한 298,167,032원이 인천수산업협동조합에 배당되고, 후순위 신용보증기금은 배당받지 못하는 시나리오입니다. 채권자 미배당은 464,377,423원이지만, 이는 채무자·채권자 사이에 남는 부족액으로 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원

이대희는 2014.04.10. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.03.30. 인천수산업협동조합이 채권최고액 711,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 702호와 703호도 공동담보로 기재돼 있습니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류 50,944,455원, 국민건강보험공단 압류, 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정, 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있어 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·점유 — 보증금 인수와 명도는 별개

현황조사와 매각물건명세서에 특정된 실제 임차인은 김성권 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금은 없습니다. 김성권의 전입일은 2023.10.17.로, 말소기준권리인 2020.03.30. 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다.

김성권의 보증금 35,000,000원은 대항력에 기초해 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 따라서 현재 산정된 실질취득가는 최저가와 같은 303,212,000원입니다. 다만 감정평가에서는 기호1~3이 임대 중인 것으로 탐문됐으나 전체 임대 세부내역은 미상으로 기재됐습니다. 김성권 외 추가 점유관계는 보증금·확정일자·점유시점이 특정되지 않아 대항력 가능·미상 상태로 현장과 원본서류를 대조해야 합니다.

③ 가격 해석 — 감정가 34.3%만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 884,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 303,212,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가도 303,212,000원입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 현재 가격이 시장가보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 일반 주거용이 아니라 영업 중인 유흥주점이고, 세 호실을 묶어 매각하는 근린시설입니다. 3회 유찰 자체도 시장이 가격·용도·명도·환금성 중 하나 이상을 보수적으로 평가하고 있다는 신호로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 303,212,000원 가정)

채권자 청구 합계 762,544,455원 중 예상 배당액은 298,167,032원이며, 미배당은 464,377,423원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 701호·702호·703호는 현황 하나의 영업장인 유흥주점으로 이용되고 있으며 현재 영업 중입니다.
• 공부와 현황. 기호2는 공부상 용도가 의원이나 현황은 유흥주점입니다. 용도 차이에 따른 영업·대출·시설 기준을 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층으로, 외벽은 석재와 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 석재 등 인테리어 마감입니다.
• 설비. 위생설비, 시스템 냉·난방설비, 소화설비와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근으로 음식점, 소매점포, 쇼핑센터, 위락시설, 업무용 빌딩, 근린생활시설과 주거시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
• 토지. 중심상업지역·화성동탄(1) 지구단위계획구역이며 대로3류와 소로1류에 접합니다. 토지면적은 554.8㎡, 공시지가는 7,565,000원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으나, 기호2의 공부상 용도와 현황 이용의 차이는 별도 확인 대상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 701호·702호·703호의 등기, 건축물현황도, 전유부분 경계와 매각목록을 각각 대조하세요.
• 추가 점유관계. 특정된 임차인은 김성권 1명이지만 기호1~3의 전체 임대내역은 미상입니다. 사업자등록, 점유자, 보증금, 전입·확정일자와 배당요구 여부를 다시 확인하세요.
• 명도·영업 종료. 현재 유흥주점이 영업 중이므로 집기, 시설, 영업권 주장 여부와 인도 시점을 현장에서 확인하세요.
• 용도 차이. 기호2의 공부상 용도는 의원, 현황은 유흥주점입니다. 건축물 용도, 영업허가와 금융기관 담보평가 가능 여부를 확인하세요.
• 공매 교차 확인. 등기 이력에 2012.09.07. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 기재돼 있으므로 현재 경매와 공매 진행관계를 교차 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%만 보지 말고 주변 근린시설 매매, 유흥주점 임대료, 관리비, 예상 수익과 공실기간을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구 및 조세채권 자료를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 운영 리스크는 남는다”

등기 권리만 보면 말소기준권리 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 소멸하고, 특정 임차인 김성권도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 303,212,000원이 곧 현재 회차의 실질취득가입니다.

하지만 이 사건의 승부처는 등기부 밖에 있습니다. 세 호실이 하나의 유흥주점으로 현재 영업 중이고, 감정평가상 전체 임대 세부내역이 명확하지 않으며, 기호2는 공부상 의원과 현황 유흥주점 사이의 용도 차이도 존재합니다. 비교 가능한 실거래 자료 없이 감정가의 34.3%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만 명도·용도·수익성·환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.