매력지수 A등급 · 권리 인수 0원·마곡 대단지 입지 장점, 다만 신건 가격과 배당 구조 확인 필요
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인 인수는 없으며 최근 실거래 대비 최저가가 87.2% 수준으로 가격 여지가 있다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 마곡13단지힐스테이트마스터 16층 아파트. 임차인 인수 부담은 없고 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 최근 동일평형 실거래 평균 17.15억 대비 최저가는 87.2% 수준으로 가격 여지는 있으나, 대형 금액 거래인 만큼 배당 구조와 권리 흐름 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
1,496,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
1,714,750,000원
동일평형 최근 12건
최저가 ÷ 시세
87.2%
최근 12개월 평균 기준
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
서울남부지방법원 2025타경10811. 서울 강서구 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터 제1306동 1603호 아파트입니다. 전용 84.98㎡급, 2017년 사용승인된 대단지 주거시설입니다. 권리 구조는 중소기업은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
서울남부지방법원 2025타경10811 (임의경매)
소재지
서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제1306동 제16층 제1603호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실2·발코니
소유자
박수현, 정복채
감정가 / 최저가
1,496,000,000원 / 1,496,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
중소기업은행 / 485,358,347원
매각기일
2026.07.09
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2017.08.10 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 더드림홀딩스대부, 영원과학주식회사 근저당 및 영원과학 가압류 등은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 임대관계는 소유주 거주로 확인되어 매수인이 승계할 임차보증금 부담은 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 여지
마곡13단지힐스테이트마스터 동일평형 최근 12건 거래 기준 평균은 1,714,750,000원입니다. 최저매각가는 1,496,000,000원으로 최근 평균 대비 87.2% 수준입니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.07
84.99㎡
14
1,830,000,000원
2026.06
84.98㎡
14
1,830,000,000원
2026.06
84.99㎡
16
1,720,000,000원
2026.05
84.99㎡
13
1,752,000,000원
2026.05
84.99㎡
11
1,625,000,000원
평균
-
12건
1,714,750,000원
✅ 가격 판단 최저가는 최근 12개월 평균 실거래보다 낮은 수준입니다. 다만 고가 아파트인 만큼 층·향·동 위치에 따른 개별 차이는 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,496,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
17,360,000원
을구 1번 근저당 · 중소기업은행
600,000,000원
600,000,000원
을구 7번 근저당 · 주식회사더드림홀딩스대부
504,000,000원
504,000,000원
을구 9번 근저당 · 영원과학주식회사
300,000,000원
300,000,000원
갑구 8번 가압류 · 영원과학주식회사
750,000,000원
74,640,000원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저매각가 14.96억 vs 최근 실거래 평균 17.15억
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⚠️ 확인 포인트 대형 아파트 거래인 만큼 배당표상 후순위 채권 미배당 규모와 실제 등기·명세서 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 마곡역 인근, 마곡도시개발사업 지역 내 신규 조성 아파트지대로 주거환경이 양호한 것으로 평가됩니다.
교통. 지하철 5호선 마곡역 인근이며 공항대로 버스 노선 접근이 가능합니다.
규모. 마곡13단지힐스테이트마스터 1,194세대 대단지입니다.
환금성. 최근 12건 거래가 확인되어 거래 기반은 유지되고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 중소기업은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 여부를 최종 확인하세요.
가격 확인. 최근 실거래 평균 17.15억과 개별 호수 조건을 비교해 입찰가를 결정하세요.
점유 확인. 소유주 거주로 확인되어 인도 절차 가능성을 검토하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “마곡 입지와 권리 정리, 가격이 승부처”
이 물건은 권리상 매수인이 부담할 인수금이 없는 구조입니다. 마곡13단지힐스테이트마스터라는 입지와 대단지 장점이 있지만, 최종 판단은 감정가와 실제 거래가격 차이에서 결정됩니다. 최근 실거래 평균 대비 최저가는 할인 구간에 위치하며, 권리보다 중요한 것은 적정 입찰가 설정입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.5회 유찰
소재지
서울특별시 강서구 마곡동 748 마곡13단지힐스테이트마스터 제1306동 제16층 제1603호
