서울남부지방법원 2025타경11399. 사건 용도 표기는 대지이고, 대상은 대림동 694-2 파크에비뉴 비동 2층 205호입니다. 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용입니다. 소유자 김문수는 2022.02.21. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 박한수 명의의 전세금 165,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 계산된 권리는 2023.08.28. 부천시 압류입니다.

따라서 권리 흐름에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 전세권입니다. 등기상 전세권은 말소기준보다 앞서 있고 권리 분석에는 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다. 반면 현재 매각가 132,000,000원을 전제로 한 배당 시뮬레이션은 박한수에게 129,352,000원을 배당하고, 미배당 35,648,000원이 발생하더라도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 박한수가 전세권자이면서 경매개시 채권자인 구조이므로, 이 전세권이 매각으로 소멸하는 관계는 매각물건명세서와 원문 권리관계를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1.65억 선순위 전세권이 핵심

점유자 · 임차관계

박한수의 전입신고는 2023.11.06으로 말소기준일인 2023.08.28보다 늦어, 조사된 임차관계 자체에는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 동시에 박한수는 별도로 2022.04.07. 전세권 165,000,000원을 등기한 전세권자이므로, 전입에 따른 대항력 문제와 등기 전세권 문제를 같은 것으로 보아서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

파크에비뉴비동 실거래 자료는 총 4건이며 전체 평균은 357,000,000원, 최근 12개월 평균은 364,000,000원, 최신 거래는 2025.12. 373,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 4.0% 높은 것으로 집계됐습니다.

숫자만 놓으면 현재 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 평균의 36.3%, 전체 평균 대비 37.0%입니다. 그러나 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 대상의 시세 비교 기준면적은 24.68㎡인데 실제 거래 표본은 33.53㎡~37.19㎡로 면적 매칭에 실패했습니다. 따라서 최근 12개월 평균 364,000,000원이나 최신 거래 373,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 보아 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 132,000,000원에서 집행비용 2,648,000원을 차감하고 박한수 전세권에 129,352,000원이 배당돼 35,648,000원의 미배당이 발생합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있습니다.

회차별 배당 변화

회차가 내려갈수록 박한수 전세권의 미배당액은 35,648,000원 → 61,678,400원 → 82,440,640원으로 커집니다. 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수를 0원으로 두고 있으므로, 향후 가격이 더 떨어지더라도 선순위 전세권의 소멸 여부 확인이 선행돼야 가격 하락을 실제 메리트로 평가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 대림동 도신초등학교 남서측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용입니다. 공부와 현황의 용도가 일치하지 않습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 205호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 표시 차이. 집합건축물대장상 '파크에비뉴 비동'으로 표시돼 있으나 실제 건물에는 '102동'으로 표시돼 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 473.6㎡, 공시지가 4,719,000원/㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 참고. 파크에비뉴비동은 16세대, 2018.05.25. 준공으로 집계돼 있으나 대상 면적과 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 거래가격을 직접 적용하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 2022.04.07. 박한수 전세권 165,000,000원이 2023.08.28. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 등기상 선순위 관계를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
• 박한수의 지위. 점유자·전세권자·경매개시 채권자가 동일합니다. 실제 점유·임대차 경위와 전세권의 경매 신청 관계를 확인해야 합니다.
• 임차관계. 전입일은 2023.11.06.으로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다.
• 세금 압류. 부천시·국민건강보험공단·영등포구·금천구 관련 압류가 존재합니다. 당해세 해당 시 배당금이 달라질 수 있습니다.
• 용도 차이. 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 현황 주거용입니다. 현재 이용상태와 공부상 용도를 반드시 대조해야 합니다.
• 동 표시 차이. 공부상 파크에비뉴 비동, 실제 건물 표시 102동이라는 차이가 있으므로 대상 호수 특정에 주의해야 합니다.
• 시세 재확인. 현재 확보된 실거래는 33.53㎡~37.19㎡이고 대상 시세 비교 기준은 24.68㎡입니다. 36.3%라는 비율만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.

맺으며 — “가격보다 선순위 전세권 확인이 먼저다”

현재 최저가는 감정가 165,000,000원에서 한 번 유찰된 132,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 숫자상 최근 12개월 거래 평균의 36.3%에 불과해 매우 싸 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자만 보고 판단할 수 없습니다.

말소기준인 2023.08.28. 부천시 압류보다 앞선 박한수 전세권 165,000,000원이 있고, 박한수는 점유자이면서 경매개시 채권자입니다. 전입 자체는 말소기준 뒤여서 대항력이 없지만, 등기 전세권의 매각 소멸 여부는 별개의 문제입니다. 더욱이 공부상 사무소·현황 주거용이라는 차이가 있고, 현재 확보된 실거래 사례도 대상 24.68㎡와 면적이 맞지 않습니다.

표면 가격은 매력적으로 보이지만 권리와 시세의 전제가 아직 깔끔하지 않은 사건. 배당 시뮬레이션의 인수 0원을 원본에서 확인하고, 동일 면적 시세까지 확보한 뒤에야 132,000,000원의 의미를 판단할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 “가격 판단 보류 · 선순위 전세권과 용도 확인 우선”입니다.