서울남부지방법원 2025타경11567. 서울 금천구 가산동 다온캐슬 제102동 제5층 제504호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이경숙이고, 2018.08.07 매매를 원인으로 2018.09.21 소유권을 이전받았으며 거래가액은 223,000,000원입니다. 이 사건의 승부처는 2회 유찰된 최저가가 아니라 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인의 보증금 승계 가능성입니다.
임효빈은 2020.09.01 주민등록과 점유를 시작했고, 등기된 임차권에는 2020.08.05 및 2022.07.30 임대차계약, 보증금 234,000,000원, 2020.08.06 및 2022.08.08 확정일자가 기재돼 있습니다. 반면 말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사의 가압류는 2024.05.29입니다. 따라서 임효빈은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 보며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제5층 |
| 소유자 | 이경숙 · 2018.09.21 소유권 이전 · 거래가액 223,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 180,480,000원 (2회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 243,178,129원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2024.05.29 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 3,529,500,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 앞선다
임차관계 — 실제 점유·인수 위험을 따로 본다
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임효빈 | 건물의 전부 · 2020.09.01 | 234,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 정지혜 | 미상 · 2025.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 택금융 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
정지혜는 2025.05.30 전입으로 말소기준인 2024.05.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다. ‘택금융’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없으므로 위 명단을 중복 보증금으로 합산하지는 않습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 내려가도 실질취득은 약 234,000,000원
대항력 있는 임차인의 보증금 234,000,000원이 현재 최저가 180,480,000원보다 큽니다. 따라서 단순화하면 현재 회차의 미배당 인수 잔액은 약 53,520,000원이고, 매각대금과 이를 합친 실질취득은 약 234,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 단순 인수잔액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 180,480,000원 | 약 53,520,000원 | 약 234,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 144,384,000원 | 약 89,616,000원 | 약 234,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 115,507,200원 | 약 118,492,800원 | 약 234,000,000원 |
③ 예상배당 구조 (매각가 180,480,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권 / 보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,326,720원 |
| 1. 임차인 임효빈 | 234,000,000원 | 177,153,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 243,178,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임효빈의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준보다 앞선다는 점을 우선 반영한 구조입니다. 실제 배당액과 인수잔액은 집행비용·조세·배당요구 및 법원의 최종 권리판단에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산동 주민센터 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 제5층 제504호이며, 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 180,480,000원만 준비하는 구조가 아닙니다. 선순위 임차보증금 잔액 인수까지 포함해 판단해야 합니다.
- 임효빈 배당액 확인. 실제 매수인 인수액은 임효빈이 배당에서 얼마를 변제받는지에 따라 결정됩니다.
- 확정일자 원본 확인. 등기 임차권에는 2020.08.06 및 2022.08.08 확정일자가 기재돼 있으므로 배당순위 판단 시 원본 문서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 정지혜. 2025.05.30 전입으로 말소기준보다 늦지만 보증금이 미상인 만큼 실제 점유관계와 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 택금융. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 신원과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 효력과 관련 행정사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 외 비용. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당 결과와 인수잔액에 영향을 줄 수 있습니다.
맺으며 — “64% 유찰가”보다 “234,000,000원 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 282,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 180,480,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 싸진 것처럼 보입니다. 그러나 임효빈은 말소기준보다 앞선 2020.09.01부터 전입·점유했고 보증금은 234,000,000원입니다. 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 이 사건의 핵심은 180,480,000원에 살 수 있느냐가 아니라, 임차보증금을 포함해 실제 얼마를 부담하게 되느냐입니다. 현재 회차를 단순화하면 실질취득은 약 234,000,000원 수준이며, 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 그만큼 인수잔액이 커집니다. 최저가는 내려가지만 총 부담은 쉽게 내려가지 않는 대항력 인수형 물건이라는 점이 이 사건의 가장 중요한 결론입니다.
