서울남부지방법원 2025타경11567. 금천구 가산동 ‘다온캐슬’ 102동 5층 504호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 이경숙은 2018.09.21. 거래가액 223,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이 사건에서 권리분석의 기준점은 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류입니다.
문제는 그보다 앞선 2020.09.01.부터 전입·점유한 임효빈입니다. 등기부 임차권에는 임차보증금 234,000,000원, 임대차계약일 2020.08.05. 및 2022.07.30., 주민등록·점유개시 2020.09.01.이 기재돼 있습니다. 말소기준보다 앞선 전입이어서 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 778 다온캐슬 제102동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이경숙 (2018.09.21. 거래가액 223,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 144,384,000원 (3회 유찰, 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 243,178,129원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2018.09.21. 소유권 이전 뒤 2020.09.01. 임효빈의 주민등록·점유가 시작됐고, 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 임효빈의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2024.08.06. 임차권등기, 2025.08.14. 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
② 임차인·점유관계 — 1명은 대항력, 1명은 미상
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임효빈 | 건물의 전부 · 2020.09.01. | 234,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 미배당 잔액 인수 |
| 정지혜 | 미상 · 2025.05.30. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 택금융 | 주거 · 전입일 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 판정 미상 |
정지혜는 전입신고일 2025.05.30.으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘택금융’은 확정일자 2022.08.08.만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 즉, 임효빈 외에도 확인이 필요한 점유관계가 하나 더 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 1.44억이 아니라 실질취득 약 2.34억
현재 최저매각가는 144,384,000원으로 감정가 282,000,000원의 51.2%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 떨어진 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 234,000,000원이 최저가보다 큽니다.
이런 대항력 인수형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 승계가 늘어나는 방향으로 움직이므로, 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 234,000,000원입니다. 따라서 4회·5회 유찰로 최저가가 더 낮아지더라도, 단순히 “싸졌다”고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,821,376원 |
| 인수 · 임차인 임효빈 보증금 | 234,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,529,500,000원 | 141,562,624원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 243,178,129원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정에서는 집행비용 2,821,376원, 주택도시보증공사 141,562,624원이 배당되고 한국주택금융공사와 소유자에게는 배당이 없는 구조입니다. 임효빈 보증금은 대항력에 따른 미배당 잔액 승계가 핵심입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 다세대 물건으로 봐야 합니다.
- 입지. 가산동 주민센터 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층으로, 위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지의 주거용 건부지이며 단지 남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 144,384,000원만 보지 말고 대항력 임차보증금 234,000,000원을 가격 판단의 기준점으로 두세요.
- 임효빈 배당·인수액 재확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 실제 배당 결과에 따라 승계 잔액을 확인해야 합니다.
- ‘택금융’ 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 임대차 원본과 현황조사 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 이후 처리관계를 원본 등기와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 다세대 환금성 보수적으로 접근. 이미 3회 유찰된 물건이므로 감정가 대비 할인율 자체보다 실제 매수수요와 향후 처분 가능성을 함께 봐야 합니다.
- 배당 누락 항목 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “1.44억짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 144,384,000원까지 내려왔지만, 권리분석상 가격의 중심은 임효빈 보증금 234,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유로 대항력이 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 이 물건은 최저가 1.44억만 보고 “감정가의 절반이니 싸다”고 평가할 수 없습니다. 대항력 인수형에서는 실질취득을 약 234,000,000원 기준으로 놓고 봐야 하며, 비교 실거래 자료도 없어 현재 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 여기에 전입일·보증금 미상의 점유관계까지 남아 있습니다. 최저가는 낮지만, 권리와 실질취득 부담은 가볍지 않은 다세대 경매입니다.
