68,110,000원
의정부지방법원 2025타경72294. 포천시 소흘읍 이동교리 레미안빌 103동 202호, 전용 55.55㎡ 다세대주택입니다. 감정가 139,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 68,110,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭 할인처럼 보이지만, 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금 때문에 낙찰가만으로 경제성을 판단하면 안 되는 전형적인 인수형 사건입니다.
임차인 장종섭은 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2021.02.26이고 보증금은 149,000,000원입니다. 말소기준권리는 2022.09.05 은평세무서장 압류이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 더 빠릅니다. 배당요구도 2025.02.25에 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있지만, 현재 최저가로는 보증금을 전액 배당할 수 없어 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72294 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 116-6 레미안빌 103동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 55.55㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건 내 2층 202호 |
| 사용승인일 | 2018.01.11 |
| 소유자 | 김병호 · 2021.03.01 매매 · 거래가액 149,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장종섭 / 149,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
이 사건의 기준점은 2022.09.05 압류입니다. 그보다 앞선 2021.02.26에 장종섭이 주택 전부에 대해 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 따라서 장종섭은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인입니다. 이후 2023.08.04 주택도시보증공사의 가압류와 2025.05.13 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 미배당분은 별개의 인수 문제로 남습니다.
2021.04.28 설정된 주식회사씨앤제이플러스 명의 채권최고액 169,000,000원의 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현 경매의 말소기준은 그 근저당이 아니라 2022.09.05 압류로 계산됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장종섭 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 149,000,000원 | 2021.02.26 / 2021.02.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
낙찰가가 더 내려가도 이 구조가 유리해지는 것은 아닙니다. 낙찰대금이 줄면 임차인이 배당받는 금액도 줄고 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘기 때문입니다. 3회 유찰 시 매각가 47,677,000원에 인수 102,581,186원, 4회 유찰 시 매각가 33,373,899원에 인수 116,626,831원으로 계산되어 총 부담은 계속 보증금 149,000,000원 수준에 머뭅니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 68,110,000원 | 82,515,980원 | 150,625,980원 |
| 3회 유찰 시 | 47,677,000원 | 102,581,186원 | 150,258,186원 |
| 4회 유찰 시 | 33,373,899원 | 116,626,831원 | 150,000,730원 |
③ 시세 비교 — 68,110,000원이 아니라 ‘약 149,000,000원’을 비교해야 한다
레미안빌(102동,103동)은 19세대 규모이며 동일 면적 55.55㎡의 확인 거래는 4건입니다. 전체 평균은 139,750,000원이지만 최근 가격 판단에서는 과거 149,000,000원대 거래보다 최신 거래와 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.04의 120,000,000원, 최근 12개월 평균도 120,000,000원이고 최근 대비 과거 추세는 -18.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 55.55㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2023.03 | 55.55㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2022.01 | 55.55㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2021.06 | 55.55㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.55㎡ | 4건 | 139,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | 55.55㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
최저가만 놓으면 최근 12개월 평균의 56.8%로 보입니다. 그러나 이 비율은 이 사건에서는 투자판단 기준으로 쓰면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 인수되므로 경제적 취득원가는 최저가가 아니라 보증금 149,000,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 120,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 가격 추세도 -18.0%이므로 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 임차인 장종섭 보증금 | 149,000,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,068,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 장종섭 | 149,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 장종섭의 미배당 보증금은 82,515,980원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천시 소흘읍 이동교리 ‘용상골입구사거리’ 서측 인근. 중소규모 공동주택·단독주택·공장·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.01.11 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 202호이며, 위생·급배수·난방·화재·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 인접지와 대체로 평탄한 자루형 토지이며 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 환금성. 레미안빌(102동,103동)은 19세대이고 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최신 거래는 2024.04의 120,000,000원으로, 거래 표본이 많지 않고 최근 추세가 -18.0%인 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 68,110,000원만 보고 할인율을 계산하지 말고 임차보증금 인수까지 포함해 약 149,000,000원 수준을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 원본 검증. 장종섭의 2021.02.26 임대차계약·보증금 지급·전입·점유 및 임차권등기명령 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 장종섭은 임차인이면서 경매 채권자로도 등장하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인하되, 확인 전까지 인수 위험을 임의로 제거하면 안 됩니다.
- 배당 부족분 확인. 현재 가정 인수액은 82,515,980원이나 실제 배당표와 조세·최우선변제 반영 결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 120,000,000원이고 최근 추세가 -18.0%이므로 과거 전체 평균 139,750,000원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 3회·4회 유찰 시 낙찰대금은 낮아지지만 매수인 인수액은 102,581,186원·116,626,831원으로 커집니다. 낙찰가 하락 자체를 이익으로 보지 마세요.
맺으며 — “68,110,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 표면 가격은 감정가 139,000,000원에서 68,110,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인 장종섭의 보증금이 149,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 82,515,980원은 매수인 인수로 계산되므로 현금유출은 150,625,980원입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 함께 커져 총 부담은 계속 보증금 149,000,000원 수준에 머뭅니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 120,000,000원이고, 최근 추세는 -18.0%입니다. 권리 인수까지 포함한 실질취득이 최근 시세보다 높은 상태에서 최저가 49%만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 없음. 임차관계가 진정한 것으로 확인되는 한, 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 149,000,000원 보증금 인수 구조 자체를 해소할 근거가 있는지입니다. 현재 확인된 자료만으로는 그 인수 위험을 0원으로 볼 근거가 없습니다.
