서울남부지방법원 2025타경11800. 구로구 구로동 530-7의 다가구주택과 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 현재 소유자는 선경애·선병욱·선춘애로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.08.29. 선병욱 지분에 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 이 사건의 첫 번째 체크포인트는 단순한 가격이 아니라 공유관계와 공유자의 우선매수 가능성입니다.
두 번째 체크포인트는 다가구 점유입니다. 감정평가상 1층은 2가구, 2층은 1가구, 지층은 주택 2가구와 주차장으로 이용되고 있습니다. 현황조사·매각물건명세서 등에는 여러 점유자가 확인되며 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 경우가 많습니다. 특히 장용환은 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일과 선후를 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 530-7 · 구로중앙로28길 12-8 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 1층 2가구 · 2층 1가구 · 지층 주택 2가구 및 주차장 |
| 건물 | 벽돌조 평슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1993.10.05 |
| 토지 | 198.0㎡ · 지목 대 · 제3종일반주거지역 · 공시지가 2,946,000원/㎡ |
| 공유자 | 선경애 3분의 1 · 선병욱 3분의 1 · 선춘애 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 403,195,560원 / 322,556,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성우알맥주식회사 / 1,064,563,739원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸
말소기준은 2020.02.07. 국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 국의 근저당 41,000,000원, 신용보증기금·중소기업은행·우지인의 가압류, 성우알맥주식회사의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2003년 영등포농업협동조합 근저당과 2006년 이영자 전세권은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임차 — 10건은 후순위, 1건은 대항력 가능·미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이윤순 | 2020.06.15 | 미상 | 2025.09.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤천희 | 2022.03.10 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강철호 | 2020.06.15 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| ZHANG YONGHUAN | 2025.08.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KANG YUANJUN | 2020.06.15 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN JINGZI | 2024.01.15 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| CUI ENLONG | 2025.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| LI MEISONG | 2025.06.23 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| WEN CHUNXIANG | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| JIN FENGWAN | 2020.09.10 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장용환 | 미상 | 0원 | 2025.09.15 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
이윤순·윤천희·강철호·ZHANG YONGHUAN·KANG YUANJUN·JIN JINGZI·CUI ENLONG·LI MEISONG·WEN CHUNXIANG·JIN FENGWAN은 전입신고일이 2020.02.07. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 경우가 많아 배당관계는 원본 명세서를 재확인할 필요가 있습니다.
③ 물건 구조 — 다가구·공부 차이·일부 도로
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 이용. 1층 2가구, 2층 1가구, 지층 주택 2가구 및 주차장으로 이용 중입니다.
- 지층 공부 차이. 공부상 지층주택 44.39㎡·주차장 42.82㎡이나 실제는 주택 약 56.19㎡·주차장 약 31.02㎡입니다.
- 토지 공부 차이. 공부상 지목은 대이나 일부 약 15㎡는 현황 도로입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시 없이 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 1993.10.05입니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,556,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,315,784원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 국 근저당 | 41,000,000원 | 41,000,000원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 250,750,000원 | 156,240,216원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 14,349,691원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 23,038,220원 | 0원 |
| 7. 우지인 가압류 | 138,236,496원 | 0원 |
| 8. 성우알맥주식회사 경매개시결정 | 1,064,563,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,651,938,146원 중 채권자 배당액은 317,240,216원, 미배당은 1,334,697,930원으로 산정됩니다. 신청채권자 성우알맥주식회사의 청구액 1,064,563,739원은 배당 산정상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 북동측 인근이며, 대로변에는 근린생활시설, 후면에는 단독주택·학교·다세대주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역으로 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지 형태. 198.0㎡, 평지·부정형·세로각지(가)이며 일부 약 15㎡가 현황 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 지분 확인. 등기상 강제경매개시결정이 선병욱 지분에 등기돼 있으므로 매각물건명세서의 매각 대상 범위를 반드시 원본 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 입찰 결과에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 장용환 전입일 확인. 현재는 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대 및 매각물건명세서 보완 내용을 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 계약관계 확인. 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유부분이 미상인 경우가 많습니다.
- 현황과 공부 차이. 지층 주택·주차장 면적과 토지 일부 약 15㎡의 현황 도로를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 범위와 현황을 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 권리·점유 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 322,556,000원이고 한 차례 유찰됐습니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이 물건은 공유관계와 다가구 점유가 핵심입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고 배당 산정상 인수액은 0원이지만, 장용환의 전입일이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다. 여기에 공유자 우선매수, 선병욱 지분 경매, 다수 점유자, 공부와 현황의 차이까지 겹칩니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 단순하지만 실제 입찰 난도는 낮지 않은 C급 점검형 물건입니다.
