수원지방법원 2025타경55823. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L151호 근린시설입니다. 소유자 박정미는 2023.04.18 소유권을 이전받았고 거래가액은 1,071,678,192원입니다. 같은 날 의왕농업협동조합이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
이후 국·용인시의 압류와 주식회사아이엠캐피탈의 가압류가 붙었지만 모두 말소기준일 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.04.15 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.05.02 같은 회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 사건 청구금액은 796,412,595원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55823 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L151호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 L149호~L154호와 경계벽 없이 근린생활시설(일반음식점, 춘향골 한식뷔페)로 일체 이용 |
| 소유자 | 박정미 · 2023.04.18 소유권이전 · 거래가액 1,071,678,192원 |
| 감정가 / 최저가 | 975,000,000원 / 334,425,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 796,412,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 건물 | 2019.04.02 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 내 제1층 제L151호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2023.04.18 근저당권입니다. 이보다 늦게 등기된 2024.11.15 국 압류, 2024.11.28 용인시 압류, 2025.04.11 주식회사아이엠캐피탈 가압류, 2025.05.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.05.29 국 압류는 2025.08.06 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박호선 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 L150,151,154호 167.7000㎡ | 90,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박호선의 전입일은 2024.11.28로 말소기준권리인 2023.04.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 보증금 90,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보아야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 34.3%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
감정가는 975,000,000원, 현재 최저매각가는 334,425,000원입니다. 세 번 유찰된 현재 회차의 비율은 감정가의 34.3%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 권리분석상 실질취득 기준도 334,425,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 오히려 3회 유찰이라는 결과와 근린시설이라는 용도, 인접 6개 호실의 일체 사용 상태를 함께 놓고 가격을 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 334,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,481,950원 |
| 2. 근저당권 · 의왕농업협동조합 | 876,000,000원 | 328,943,050원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 46,112,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 922,112,395원, 총 배당액은 328,943,050원, 미배당액은 593,169,345원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 크더라도 본건 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황 리스크 — 경계벽 철거와 관리비
- 통합사용. L149호부터 L154호까지 경계벽의 구분 없이 일반음식점 ‘춘향골 한식뷔페’로 이용 중입니다.
- 공부와 현황 차이. 감정평가상 구분경계벽이 철거돼 인접호와 함께 일체로 이용 중입니다.
- 임차관계. 2024년 12월경 임대차계약에 따라 박호선이 ‘춘향골 한식뷔페’로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 미납관리비. 관리실 조사상 2024년 7월부터 약 2,600,000원의 미납관리비가 있는 것으로 파악됐습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 공장·지식산업센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 수인분당선 망포역이 소재합니다.
- 도로. 북측·동측·남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 3필지 일단 토지로 공장·지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
주거용 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 쉬운 물건이 아니라 근린시설입니다. 여기에 인접 여러 호실과의 통합사용 상태까지 겹쳐 있어, 환금성 판단은 단순 감정가 할인율보다 실제 영업수요·임대수요와 호실별 독립성 확인이 더 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.04.18 의왕농업협동조합 근저당권과 2025.04.15 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 박호선은 대항력이 없지만 실제 영업장 인도와 명도 범위는 L150·L151·L154호 및 L149~L154 통합사용 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 경계벽 상태 확인. 공부상 L151호와 현황상 일체 사용 범위가 다르므로 현장 구조와 독립사용 가능 여부를 확인하세요.
- 관리비 확인. 2024년 7월부터 약 2,600,000원으로 조사된 미납관리비의 최신 금액과 공용부분 부담 범위를 관리실에 확인하세요.
- 가격 검증. 3회 유찰·34.3%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 보지 말고 동일 건물·인근 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 대조하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목이 있는지 매각기일 전 원본 기록을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 현황과 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 명확합니다. 2023.04.18 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 소멸하며, 임차인 박호선도 말소기준 뒤인 2024.11.28 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고, L149호부터 L154호까지 경계벽 없이 한 영업장으로 쓰이고 있으며 미납관리비도 조사돼 있습니다. 무엇보다 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가 334,425,000원이 시장가격보다 낮은지 검증되지 않았습니다. 이 물건은 “권리상 인수는 없지만, 현황·환금성·가격을 확인해야 하는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.
