수원지방법원 2025타경55823. 용인 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 제엘151호 근린시설입니다. 소유자 박정미가 2023년 4월 18일 거래가 1,071,678,192원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 의왕농업협동조합 명의 채권최고액 876,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 4월 15일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 경매개시결정의 채권자로 등기돼 있습니다.
권리 자체는 비교적 명료하지만 물건의 현황은 단순하지 않습니다. 감정평가상 이 호실은 인접한 제엘149호 내지 제엘154호와 경계벽 구분 없이 일반음식점 ‘춘향골 한식뷔페’로 함께 이용되고 있습니다. 경매 대상은 제엘151호이므로, 낙찰 후 대상 호실의 독립적인 사용·인도와 경계 복원 필요성을 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55823 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘151호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 · 지하1층/지상10층 건물 내 1층 제엘151호 |
| 사용승인 / 구조 | 2019.04.02 · 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 박정미 (2023.04.18. 거래가 1,071,678,192원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 975,000,000원 / 234,098,000원 (4회 유찰, 감정가 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 796,412,595원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.04.18. 설정된 의왕농업협동조합 근저당권 876,000,000원입니다. 이후 기흥세무서장·용인시의 압류, 주식회사아이엠캐피탈의 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유·이용 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박호선 | L150·L151·L154호 167.7000㎡ · 2024.11.28 전입 | 90,000,000원 / 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박호선의 전입일은 2024.11.28.로 말소기준권리인 2023.04.18.보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 90,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 예상배당 자료의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 비교 — 4회 유찰을 ‘시세보다 싸다’로 해석하면 안 된다
현재 최저매각가는 234,098,000원으로 감정가 975,000,000원의 24% 수준이며 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 동일 건물·유사 근린시설의 실거래 비교 근거가 제시되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 주거용 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 곧바로 대입할 수 있는 물건이 아니므로 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 234,098,000원 | 230,020,628원 | 692,091,767원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 163,868,600원 | 160,774,440원 | 761,337,955원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 114,708,020원 | 112,302,108원 | 809,810,287원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 커지지만, 자료상 매수인이 인수하는 권리금액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담은 서로 다른 문제입니다. 가격 판단에서는 234,098,000원이라는 숫자보다 실제 상권 임대료·공실 가능성·동일 건물 거래사례와 경계벽 복원 문제를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,077,372원 |
| 2. 근저당 · 의왕농업협동조합 | 876,000,000원 | 230,020,628원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 46,112,395원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
추정표 반영 채권액 합계 922,112,395원 중 230,020,628원이 배당되고 692,091,767원이 미배당으로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니며 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트, 근린생활시설, 공장·지식산업센터 등이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 원거리에 수인분당선 망포역이 소재합니다.
- 현황. 제엘149호 내지 제엘154호와 경계벽 구분 없이 일반음식점 ‘춘향골 한식뷔페’로 일체 이용 중입니다. 공부와 현황의 차이는 구분경계벽 철거입니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 사다리형 평지로 북측·동측·남측 약 15미터 내외 포장도로에 접하며, 토지면적은 5,785.4㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고, 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 제엘149호~제엘154호가 하나로 사용 중이므로 제엘151호의 실제 경계 위치와 독립 출입·사용 가능성을 직접 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 박호선 보증금 90,000,000원·차임 6,000,000원, 전입 2024.11.28.로 조사됐지만 정확한 임대차관계는 재확인이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당 순서는 원본 기록에서 확인해야 합니다. 대항력 없음과 우선변제 여부는 별개입니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 동일 건물 근린시설 거래·임대사례를 확인하세요.
- 미납관리비. 관리실 조사상 2024년 7월부터 약 2,600,000원의 미납관리비가 있는 것으로 조사됐으므로 구체적인 금액과 부담 범위를 관리실에서 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2023.04.18. 말소기준 근저당과 2025.04.15. 근저당권 이전, 압류·가압류의 존속 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리표만 보면 비교적 정리가 잘 됩니다. 2023.04.18. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 자료상 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그것만으로 입찰 난도가 낮다고 보기는 어렵습니다.
감정가 975,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 234,098,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교 근거가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 더 중요한 것은 제엘149호~제엘154호가 경계벽 없이 한 점포로 운영되고 있다는 현황입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수금액이 아니라 독립 사용·명도·경계 복원과 실제 상가가격 검증입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 현장 확인 없이 숫자만 보고 접근하기에는 변수가 많은 근린시설입니다.
