서울남부지방법원 2025타경11932. 구로동 비즈트위트 그린 15층 1513호, 전용 15.11㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 감정가는 113,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 57,856,000원, 감정가의 51.2%까지 내려왔습니다. 겉으로 보면 핵심 위험은 선순위 임차권입니다. 한국토지주택공사의 임차보증금은 125,500,000원이고, 전입일은 2022.01.20, 확정일자는 2021.12.23으로 말소기준인 2024.01.16 구로구 압류보다 앞섭니다.
통상 구조라면 현재 매각가에서 우선배당 후 남는 69,085,408원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙었습니다. 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 신고 건에 대해서는 룰상 미배당액을 각주로 남기되, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제15층 제1513호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 15.11㎡ |
| 건물 | 지하3층 / 지상16층 · 사용승인 2012.11.02 |
| 소유자 | 김민영 (2022.02.18. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 57,856,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,158,972원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 특별매각조건으로 해소
말소기준은 2024.01.16 구로구 압류입니다. 한국토지주택공사 임차권은 등기일 자체는 2024.02.13이지만, 전입 2022.01.20·확정일자 2021.12.23으로 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서는 56,414,592원을 배당받고 보증금 잔액 69,085,408원이 남습니다.
② 임차권·승계 신고 확인
실제 임차인 수는 0명으로 보고, 한국토지주택공사 신고 1건은 보증기관 승계 신고로 중복 합산하지 않습니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 125,500,000원 | 2022.01.20 / 2021.12.23 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 0원* |
* 현재 회차 배당계산상 미배당 보증금 잔액은 69,085,408원이지만, 특별매각조건에 따라 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 먼저 봐야 한다
비즈트위트그린 전용 15.11㎡의 최근 12개월 실거래 평균은 86,250,000원, 최신 거래는 2026.06 85,000,000원입니다. 현재 최저가 57,856,000원은 최근 12개월 평균의 67.1%입니다. 특별매각조건으로 실질 인수액이 0원이므로 시세와 비교할 기준 역시 최저가와 동일한 실질취득 57,856,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 15.11㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 15.11㎡ | 4건 | 86,250,000원 |
다만 가격이 싸다는 사실만으로 공격적으로 볼 수는 없습니다. 전체 거래 평균은 105,250,000원이지만 과거 130,000,000원·135,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 실제 최근 12개월 평균은 86,250,000원으로 낮아졌고, 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -24.8%입니다. 즉 이 물건은 할인 폭도 크지만 시장 자체도 크게 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,441,408원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 우선변제 | 125,500,000원 | 56,414,592원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 130,158,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 69,085,408원입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건이므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·각종 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 지하3층·지상16층 철근콘크리트 건물입니다.
- 규모. 비즈트위트그린은 84세대, 사용승인일은 2012.11.02이며 대상 전용면적은 15.11㎡입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 8,049,000원/㎡이며 남동측 중로한면 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 경매물건 평균 유찰 2.8회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당계산상 미배당 보증금은 69,085,408원이지만 특별매각조건 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 105,250,000원보다 최근 12개월 평균 86,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세 -24.8%를 감안하면 과거 130,000,000원대 거래를 현재 가치의 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮아도 이미 3회 유찰됐습니다. 현장 상태와 실제 수요를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 있지만, 이번 매각조건이 승부처”
표면만 보면 보증금 125,500,000원의 선순위 임차권 때문에 피해야 할 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 회차 배당만 적용하면 69,085,408원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이번 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 붙여 매수인의 실질 인수를 0원으로 만드는 구조입니다.
가격도 실질취득 57,856,000원으로 최근 12개월 평균 86,250,000원의 67.1%까지 내려와 있습니다. 다만 최근 시세 흐름이 -24.8%로 뚜렷한 하락 추세이고 이미 3회 유찰됐다는 점은 가볍지 않습니다. 권리위험은 특별매각조건으로 크게 해소됐지만, 가격 판단은 하락장과 환금성을 함께 보는 물건입니다.
