서울남부지방법원 2025타경11932. 구로동 비즈트위트 그린 15층 1513호, 전용 15.11㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차권이 있으나 특별매각조건으로 실질 인수가 제거된 구조”입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 보증금 125,500,000원, 전입 2022.01.20, 확정일자 2021.12.23으로 기록돼 있고 말소기준인 2024.01.16 압류보다 앞서 대항력이 인정됩니다. 원칙적으로 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 물건에는 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
또 하나 중요한 점은 신고 주체입니다. 한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증기관의 임차권·보증금 신고 1건이 존재합니다. 따라서 보증금 125,500,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복해 더해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-10 비즈트위트 그린 제15층 제1513호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 15.11㎡ |
| 건물 | 지하3층 / 지상16층 · 2012.11.02 사용승인 · 84세대 |
| 소유자 | 김민영 (2022.02.18 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 72,320,000원 (2회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 130,158,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준은 2024.01.16 구로구 압류입니다. 그 전에 전입한 임차권 관계는 대항력 판단상 먼저 보아야 합니다. 한국토지주택공사 임차권등기는 2024.02.13 설정됐지만, 임대차계약일 2021.12.22, 확정일자 2021.12.23, 주민등록일자 2022.01.20, 점유개시일자 2022.01.21로 기재돼 있어 말소기준보다 선순위의 대항력을 갖는 신고입니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다.
| 구분 | 신고 주체 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 보증기관 임차권 신고 | 한국토지주택공사 | 125,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 실질 인수 0원 |
실제 임차인 0명. 한국토지주택공사는 보증기관 신고로 보아 실제 임차인 수와 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 현재가는 최근 시세 아래, 하지만 시장 자체가 빠지고 있다
비즈트위트그린 전용 15.11㎡의 최신 거래는 2026.06 85,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 4건 평균은 86,250,000원이고, 현재 최저가 72,320,000원은 이 최근 평균의 83.8%입니다. 전체 12건 평균 105,250,000원만 보면 할인폭이 훨씬 커 보이지만, 과거 130,000,000원·135,000,000원 거래가 섞여 있으므로 가격 판단은 최근 12개월과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.05 | 15.11㎡ | 13 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 15.11㎡ | 15 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 15.11㎡ | 4건 | 86,250,000원 |
숫자만 보면 실질취득 72,320,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 여지가 있습니다. 하지만 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 24.8% 하락했습니다. 2025.06의 130,000,000원에서 2026.04~06에는 85,000,000원~90,000,000원 수준으로 내려온 만큼, 과거 평균 대비 큰 할인율을 가격 메리트로 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,701,760원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 125,500,000원 | 70,618,240원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 130,158,972원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 한국토지주택공사 보증금에서 54,881,760원이 미배당으로 남지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 이 신고 건의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이며, 사건 용도는 다세대입니다. 업무시설(오피스텔)과 공동주택이 함께 있는 건물 부지입니다.
- 입지. 구로중학교 북측 인근으로 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 대림역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하3층·지상16층, 2012.11.02 사용승인. 기본 위생·급배수·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 거래가 85,000,000원~90,000,000원에 형성된 반면 최근 추세는 -24.8%입니다. 소형 도시형생활주택 특성상 매수층과 가격 민감도를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 물건의 권리분석 결론은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 크게 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 신고는 보증기관으로 표시돼 있으므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 0명입니다.
- 하락 추세 반영. 최근12개월 평균 86,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 105,250,000원은 과거 고가 거래가 섞인 참고치로만 보세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가 57,856,000원, 4회 유찰 시 46,284,800원으로 내려갑니다. 특별매각조건이 동일하게 유지되는 한 해당 보증기관 신고 건의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 관리·점유 상태 확인. 임차권등기 말소 조건과 별개로 실제 현장 점유 상태, 인도 가능성, 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리 함정은 조건으로 풀렸고, 남은 승부처는 하락장 가격이다”
표면만 보면 보증금 125,500,000원의 대항력 있는 임차권이 감정가 113,000,000원보다 커서 매우 위험해 보입니다. 실제로 특별매각조건이 없다면 현재 최저가에서 미배당 54,881,760원을 인수할 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건에 명시돼 있어 실질 인수는 0원, 실질취득은 72,320,000원으로 정리됩니다.
가격은 최근 12개월 평균 86,250,000원과 최신 거래 85,000,000원보다 낮아 현재 회차에서 일정한 할인 폭이 확인됩니다. 반면 최근 거래 추세는 -24.8%이고 이 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 따라서 과거 전체 평균 105,250,000원을 기준으로 “크게 싸다”고 평가하기보다는, 최근 85,000,000원 안팎의 거래 수준과 하락 추세를 동시에 놓고 보수적으로 응찰가를 정하는 물건입니다. 권리 위험은 특별조건으로 상당 부분 해소됐지만, 가격과 환금성까지 자동으로 안전해지는 것은 아닙니다.
