서울남부지방법원 2025타경12064. 구로동 블리시움3차 제2층 제203호, 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 조영석이고, 현재 등기에는 여러 압류·가압류 이력이 이어져 있습니다. 2022.12.12 강남세무서장 관련 국의 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 김종성의 90,000,000원 가압류와 2025.09.17 양병열의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로 보면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 김다현이 확인되고 전입일은 2022.03.25입니다. 이는 말소기준일인 2022.12.12보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 정확도 규칙상 이를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없습니다. 실무적으로는 대항력 가능·보증금 미상으로 두고 보증금 원액과 점유관계를 확인하기 전까지 매수인 부담 가능성을 열어두는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 570-86 블리시움3차 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제203호 · 사용승인일 2022.01.13 |
| 소유자 | 조영석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 248,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 59,701,964원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
등기상 2022.01.26 설정됐던 강북신용협동조합 근저당권 두 건은 2022.03.25 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2022.12.12 국 압류입니다. 김종성 가압류 90,000,000원과 강제경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 김다현 보증금 확인이 최우선
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 미상 | 2022.03.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 김다현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복신고 문제는 없습니다. 다만 점유부분도 미상이고 보증금·확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 기준권리보다 빠르기 때문에 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 우위는 확인되지 않는다
감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 248,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 80% 회차까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 198,400,000원, 3회 유찰 시 158,720,000원입니다.
다만 이 사건에는 동일 면적 실거래 표본이나 최근 12개월 평균·최신 거래가가 확인되지 않습니다. 블리시움3차는 9세대이고 대상 전용면적은 28.07㎡로 제시돼 있으나 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 248,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 유찰률만으로 가격 가점을 주기보다 실거래 원본을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,272,000원 |
| 2. 가압류 · 김종성 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 양병열 | 59,701,964원 | 59,701,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 94,026,036원 |
제시된 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구 149,701,964원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 94,026,036원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 김다현의 보증금이 미상이라 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 구로역 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택 등 공동주택과 단독주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있으며 지하철1호선 구로역이 있어 대중교통 이용편의는 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2022.01.13이며 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지는 비교적 평탄한 사다리형 유사 형태로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 규모. 블리시움3차는 총 9세대이며 대상면적은 28.07㎡로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다현 보증금 원액 확인. 가장 중요한 항목입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르므로 임대차계약서·매각물건명세서 원문으로 보증금과 대항요건을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 실제 미배당액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 여부가 필요합니다.
- 점유부분 확인. 현재 점유부분이 미상으로 표시돼 있으므로 203호 실제 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 동일 면적 실거래 자료가 없어 248,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 구로동 인근 다세대의 실제 거래와 매물 호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 미상 보증금을 포함하지 않은 계산이므로 확정 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 세금 관련 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “80%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 숫자는 보증금이다
이 물건은 감정가 310,000,000원에서 한 차례 유찰돼 248,000,000원까지 내려왔습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸관계도 비교적 명확합니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 유찰률이 아니라 김다현의 미상 보증금입니다.
전입일 2022.03.25는 말소기준 2022.12.12보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 인수액을 0원으로 확정할 수도 없습니다. 여기에 동일 면적 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가를 ‘저렴하다’고 평가할 근거 역시 부족합니다. 후순위 등기는 정리되지만 선순위 점유 리스크는 미확정. 이 사건은 보증금을 확인한 뒤에야 가격 판단이 시작되는 물건입니다.
