105,472,000원
서울남부지방법원 2025타경12259. 문래동5가 미림에이클래스 제2층 제205호 오피스텔입니다. 소유자는 이창규이고, 현재 등기상 핵심은 2024.03.04. 동작세무서장의 압류가 말소기준으로 잡혀 있다는 점입니다. 그런데 임차인 최지은은 그보다 앞선 2023.02.18. 점유개시, 2023.02.20. 주민등록을 갖추고 있고 임차보증금은 194,000,000원입니다. 즉 단순히 “3회 유찰돼 감정가 51%”라고만 보면 이 사건의 경제적 부담을 크게 오판할 수 있습니다.
최지은은 2023.01.25. 확정일자를 갖추고 2025.01.13. 임차권등기와 배당요구까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 선행한 대항력 때문에 보증금이 배당에서 모두 변제되지 않으면 그 부족분은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 기준 예상 인수액이 바로 90,804,608원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제2층 제205호 |
| 도로명 | 서울특별시 영등포구 선유로9다길 21-6 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하2층, 지상7층 중 제2층 제205호 |
| 소유자 | 이창규 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 105,472,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 200,366,359원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
과거 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당과 대창신용협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.04. 압류입니다. 이후 과천시 압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최지은의 주민등록일은 2023.02.20.로 말소기준보다 앞서고, 대항력이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 건물전부 주거 (임차권등기) | 194,000,000원 | 2023.02.20 | 2023.01.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
임대차계약일은 2022.12.23., 점유개시일은 2023.02.18.입니다. 배당요구는 2025.01.13.에 이뤄졌습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수액이 함께 커진다
| 시나리오 | 최저가 | 매수인 인수 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 105,472,000원 | 90,804,608원 | 200,366,359원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 84,377,600원 | 111,541,197원 | 200,366,359원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 67,502,080원 | 128,112,957원 | 200,366,359원 |
표의 핵심은 최저가와 인수액이 반대로 움직인다는 점입니다. 현재 회차에서 105,472,000원인 최저가가 다음 회차 84,377,600원, 그 다음 67,502,080원으로 내려가도 매수인 인수액은 각각 111,541,197원, 128,112,957원으로 증가합니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,276,608원 |
| 1. 임차인 최지은 보증금 | 194,000,000원 | 103,195,392원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 200,366,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인에게 103,195,392원이 배당되고, 보증금 부족분 90,804,608원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 200,366,359원은 미배당입니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가 할인율만으로 평가 금지
실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 이 물건이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 것은 현재 최저가가 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실 자체가 아니라, 대항력 임차보증금 194,000,000원이 가격 구조를 사실상 고정한다는 점입니다.
따라서 입찰가를 평가할 때는 105,472,000원만 일반 매매가와 비교하면 안 됩니다. 임차보증금 미배당 인수까지 포함한 실질취득 부담을 보증금 194,000,000원 수준으로 보고 그 금액을 기준으로 시장가격과 수익성을 따져야 합니다. 다음 회차로 내려가더라도 같은 원칙이 적용됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 신도림동 소재 지하철2호선 도림천역 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·아파트·소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 도림천역이 있고, 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물의 제2층 제205호이며, 위생·급배수시설과 승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 토지면적 290.2㎡, 공시지가 4,562,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가 105,472,000원이 아니라 대항력 임차인의 보증금 194,000,000원 수준을 실질취득 기준으로 보세요.
- 인수액 재확인. 현재 회차 예상 인수는 90,804,608원입니다. 실제 배당 결과에 따라 최종 미배당액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 인수 111,541,197원, 5회 유찰 시 인수 128,112,957원으로 증가합니다.
- 임차인 권리 확인. 최지은은 주민등록 2023.02.20., 확정일자 2023.01.25., 임차권등기 및 배당요구 2025.01.13.인 실제 임차인입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 관련 원문과 현재 효력을 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “51% 최저가”가 곧 “51% 가격”은 아니다
겉으로만 보면 감정가 206,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 105,472,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 최지은의 보증금은 194,000,000원이고, 현재 회차에서도 90,804,608원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
추가 유찰이 이어져 낙찰가가 낮아질수록 인수액은 커집니다. 그래서 이 사건의 핵심 문장은 단순합니다. “최저가는 내려가지만 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶인다.” 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리분석의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 인수 구조입니다.
