서울남부지방법원 2025타경12259. 문래동5가 미림에이클래스 2층 205호, 공부상 오피스텔입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 실제 임차인 1명인 최지은은 2023.02.20 주민등록, 2023.02.18 점유개시, 2023.01.25 확정일자를 갖고 있고, 말소기준인 2024.03.04 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 2025.01.13에는 임차보증금 194,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 했습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 회차에서 임차인에게 예상되는 배당은 129,194,240원이고, 보증금 부족분은 64,805,760원입니다. 최저가 131,840,000원만 보면 감정가의 64%로 크게 할인된 것처럼 보이지만, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 196,645,760원입니다. 이 유형은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 사실상 보증금 수준에 고정되는 구조이므로, “2회 유찰 = 싸다”라고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동5가 20-10 미림에이클래스 제2층 제205호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층, 지상7층 중 제2층 제205호 · 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이창규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 131,840,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 200,366,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2024.03.04 동작세무서장 압류입니다. 이후 과천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 임차인 최지은의 주민등록일은 2023.02.20로 말소기준보다 앞섭니다. 2025.01.13 등기된 임차권 자체는 말소기준 뒤에 있지만, 그 이전부터 형성된 대항력을 전제로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 매각조건에 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2023.02.20 | 2023.01.25 | 194,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미배당 인수 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
이 물건은 현재 2회 유찰되어 최저가가 131,840,000원까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 부족분이 매수인에게 승계되기 때문에, 추가 유찰을 기다린다고 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·64%) | 131,840,000원 | 64,805,760원 | 196,645,760원 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 105,472,000원 | 90,804,608원 | 196,276,608원 |
| 4회 유찰 시 (41%) | 84,377,600원 | 111,541,197원 | 195,918,797원 |
매각가는 131,840,000원에서 105,472,000원, 84,377,600원으로 내려가지만 인수액은 64,805,760원에서 90,804,608원, 111,541,197원으로 반대로 증가합니다. 결국 실질취득 부담은 각 회차에서 모두 약 1.96억 수준입니다. 이 사건에서는 최저가 하락률을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,760원 |
| 1. 임차인 최지은 보증금 | 194,000,000원 | 129,194,240원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 200,366,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 2,645,760원을 제외한 금액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 부족분 64,805,760원은 매수인이 인수합니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 200,366,359원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상7층 건물의 제2층 제205호입니다.
- 입지. 지하철2호선 도림천역 인근으로, 주위에는 오피스텔·근린생활시설·아파트·소규모 공장 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 도림천역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,562,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 응찰 흐름. 현재까지 2회 유찰된 상태이므로 최저가만이 아니라 실제 인수 부담을 포함한 가격 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 64,805,760원입니다. 실제 배당표 확정 결과에 따라 최종 인수액을 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 131,840,000원만 보고 감정가 대비 64%라고 판단하지 말고, 낙찰가와 인수를 합친 196,645,760원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 효과 검증. 3회 유찰 시 인수 90,804,608원, 4회 유찰 시 인수 111,541,197원으로 늘어나 실질취득은 약 1.96억 수준에 머뭅니다.
- 임차권등기·배당요구 원본 대조. 최지은의 전입일·확정일자·점유개시일·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.28 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.01 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각조건과 현재 등기상 처리 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “64% 최저가”보다 “1.96억 실질취득”을 보라
이 사건은 유찰 횟수만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가 206,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 131,840,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 실제 임차인 최지은의 보증금 194,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 배당에서 모자라는 금액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수액은 64,805,760원, 실질취득 부담은 196,645,760원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 3회 유찰 시 실질취득 196,276,608원, 4회 유찰 시 195,918,797원으로, 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼서 싸진 물건”이 아니라 “대항력 보증금 때문에 총 부담이 거의 고정된 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리분석의 결론은 최저가보다 인수액, 유찰률보다 실질취득액입니다.
