의정부지방법원 2025타경72580. 양주시 덕정동 ‘주아팰리스’ 1동 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저가는 64,680,000원으로 감정가의 49%입니다. 현 소유자 김민수는 2021년 5월 29일 매매를 원인으로 2021년 8월 31일 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 113,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 2016년에 설정됐던 신한은행 근저당권은 2021년 9월 1일 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 6월 20일 강제경매개시결정입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 그보다 앞선 2023년 12월 15일 등기됐고, 전입일도 2023년 12월 8일이어서 원칙상 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 192-14 제1동 제4층 제401호 · 도로명 경기도 양주시 덕정11길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 전용 46.76㎡ · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실, 발코니, 현관 등 · 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2016.06.01 |
| 소유자 | 김민수 · 2021.05.29 매매 · 2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 113,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 64,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 102,710,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 승부처
2016년 신한은행 근저당권 102,000,000원은 2021년 9월 1일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 6월 20일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 이보다 앞서 등기되어 있어 등기 순서만 보면 매각으로 없어지지 않는 선순위 인수형 권리입니다.
임차권·승계 신고 확인
등재된 실제 임차인은 0명이고, 한국토지주택공사는 보증기관·승계 신고로 분류됩니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 확약 대상 밖의 실제 점유자가 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 신고자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 | 확약 효과 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관·승계 신고 · 제401호 전부 | 99,600,000원 | 전입 2023.12.08 확정 2021.06.29 배당요구 2023.12.15 | 대항력 있음 우선변제 승계 | 2025.09.02 확약 실질 인수 0원* |
② 유찰 시나리오 — 확약 전과 확약 후가 완전히 다르다
| 회차 | 최저가 | 확약 전 미배당 인수 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 64,680,000원 | 36,484,240원 | 0원* | 64,680,000원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 45,276,000원 | 55,538,968원 | 0원* | 45,276,000원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 31,693,199원 | 68,877,279원 | 0원* | 31,693,199원* |
* 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어납니다. 이 사건은 2025.09.02. 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영했습니다.
③ 시세 비교 — 1.60억 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
주아팰리스는 13세대, 2016년 6월 1일 사용승인된 소규모 다세대입니다. 확인되는 거래 표본은 1건뿐이며, 거래월은 2021.08, 전용 63.24㎡, 4층, 거래가는 160,000,000원입니다. 반면 대상 면적은 46.76㎡로 거래 표본과 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.24㎡ | 4 | 160,000,000원 |
시세 지표상 현재 최저가는 160,000,000원의 40.4%로 계산되지만, 이 거래는 대상 46.76㎡와 면적이 다른 63.24㎡ 거래이므로 직접적인 가격 메리트 근거로 쓰기 어렵습니다. 실질취득 64,680,000원이 절대금액상 낮아 보이더라도, 비교 가능한 동일 면적 최신 거래가 충분하지 않아 “시세보다 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,564,240원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 99,600,000원 | 63,115,760원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 102,710,790원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당 계산에서는 임차보증금 중 36,484,240원이 부족합니다. 다만 2025.09.02. 확약에 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있으므로, 본 분석에서는 해당 부족분의 매수인 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕정중학교 북동측 인근으로, 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 덕정역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 401호이며 급배수·위생·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 517.0㎡, 평지의 사다리형이며 공시지가는 813,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주아팰리스는 13세대이며 확인 거래가 1건이고 그 거래도 대상 면적과 달라, 시세 검증력이 높지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2025.09.02. 확약의 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 범위가 본건 제401호에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행 조건 확인. 낙찰 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 등재된 보증기관·승계 신고와 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보정. 160,000,000원 실거래는 전용 63.24㎡이고 대상은 46.76㎡입니다. 40.4%라는 비율만으로 저평가를 단정하지 마세요.
- 소규모 다세대 환금성. 13세대·거래 1건이라는 표본 특성을 감안해 동일 면적 매물과 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 회차에서는 임차보증금 배당 후 서울보증보험 주식회사에 돌아가는 예상배당이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 확인이 먼저다
감정가 132,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 64,680,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 99,600,000원 주택임차권이 있고, 현재 배당 계산만 놓고 보면 36,484,240원의 미배당이 생깁니다.
그 위험을 바꾸는 것이 2025.09.02. 대항력 포기 확약서입니다. 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 그대로 적용된다면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 64,680,000원*입니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 시세 표본도 대상 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “확약 적용 시 권리는 크게 완화되지만, 원본 확인 없이는 안전형으로 단정하기 어렵다”입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 확약의 효력과 현장 점유관계입니다.
* 2025.09.02. 제출된 확약서에 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 기재되어 있어, 본 리포트는 해당 임차권의 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 확약 적용 전 배당 계산상 미배당 인수액은 현재 회차 36,484,240원, 3회 유찰 시 55,538,968원, 4회 유찰 시 68,877,279원입니다.
