서울남부지방법원 2025타경12320. 영등포구 양평동6가 엠케이유앤미 5층 506호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 권영란이고, 2020.10.20 매매를 원인으로 2020.10.26 소유권을 취득했으며 거래가액은 300,000,000원입니다. 이 사건에서 특히 중요한 것은 등기부상 살아 있는 선순위 담보권이 아니라 임차권입니다. 2020년 국민은행 근저당권은 같은 해 10월 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다.
김다솜은 2022.10.01 임대차계약, 2022.10.28 확정일자, 2022.11.10 주민등록, 2022.11.11 점유개시 후 2024.08.28 임차권등기를 마쳤습니다. 전입이 말소기준일보다 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제5층 제506호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 · 지하1층/지상12층 건물 내 5층 |
| 사용승인 | 2020.04.17 |
| 소유자 | 권영란 · 2020.10.20 매매 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 169,984,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 320,068,327원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 용도지역 | 준공업지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심
여기에 매각물건명세서에는 ‘택금융’이라는 별도 점유·임차 관련 주체도 표시되어 있습니다. 이 주체는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 김다솜의 인수액만 계산했다고 해서 전체 임차관계 검토가 끝난 것은 아닙니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솜 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.11.10 · 점유 2022.11.11 | 298,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
| 택금융 | 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 낙찰가보다 큰 구조입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 최저가만 보면 169,984,000원이지만 실제 부담은 현재 회차 기준 301,179,776원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 169,984,000원 | 131,195,776원 | 301,179,776원 |
| 4회 유찰 시 | 135,987,200원 | 164,716,621원 | 300,703,821원 |
| 5회 유찰 시 | 108,789,760원 | 191,533,297원 | 300,323,057원 |
회차가 더 내려가도 총부담은 약 3억원 부근에 머뭅니다. 이는 낙찰가 하락분 상당액이 곧 임차보증금 인수액 증가로 바뀌기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 51.2%”라는 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 시세 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 약 3.0억원이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,179,776원 |
| 1. 임차인 김다솜 보증금 | 298,000,000원 | 166,804,224원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 320,068,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 김다솜 보증금 중 131,195,776원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 배당 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·주상용 건물·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선유도역이 있어 교통환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층, 사용승인일 2020.04.17. 기본 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 평지·사다리형 토지이며 남서측 약 8m, 북동측 약 5~6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,731,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 건축물대장·현황도를 기초로 확인되었습니다.
- 등기 특이사항. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록과 임차권 설정이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액을 보세요. 현재회차 169,984,000원 낙찰 가정 시 인수 131,195,776원을 더한 301,179,776원이 실질 부담입니다.
- 유찰을 기다려도 총부담이 거의 고정됩니다. 4회 유찰 시 300,703,821원, 5회 유찰 시 300,323,057원으로 계산됩니다.
- 김다솜 임차권 확인. 전입 2022.11.10, 확정일자 2022.10.28, 임차보증금 298,000,000원, 배당요구가 확인됩니다.
- ‘택금융’ 점유·임차관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문 대조가 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기상 민간임대주택 등록이 있으므로 경매 후 처리 관계를 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
- 내부상태 재확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상황은 공부를 기초로 평가되었습니다.
맺으며 — “51.2% 낙찰가”가 아니라 “약 3.01억 실질취득”
이 사건의 숫자만 보면 3회 유찰 끝에 최저가가 감정가 332,000,000원의 51.2%인 169,984,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김다솜의 298,000,000원 보증금은 배당으로 전액 회수되지 않고, 현재회차 기준 131,195,776원이 매수인에게 남습니다. 결과적으로 실질취득은 301,179,776원입니다.
더 중요한 점은 다음 회차입니다. 낙찰가가 135,987,200원, 108,789,760원으로 낮아져도 인수액이 각각 164,716,621원, 191,533,297원으로 커져 실질취득은 계속 약 3억원에 머뭅니다. 여기에 별도 점유·임차 관련 주체의 대항력도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “많이 유찰돼 싸진 물건”이 아니라, 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가와 실제 부담이 크게 다른 물건으로 보는 것이 맞습니다. 가격 판단은 반드시 약 3.0억원의 실질취득액을 기준으로 최신 실거래와 비교한 뒤 내려야 합니다.
