서울남부지방법원 2025타경12320. 양평동6가 엠케이유앤미 5층 506호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 표면만 보면 감정가 332,000,000원에서 두 번 유찰돼 64%인 212,480,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 등기된 임차권자 김다솜은 전입 2022.11.10, 점유개시 2022.11.11, 확정일자 2022.10.28이고, 말소기준권리인 2025.09.24 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 212,480,000원 중 집행비용 3,774,720원을 제외한 208,705,280원이 김다솜에게 배당되고, 보증금 298,000,000원 중 89,294,720원이 남습니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득 부담은 212,480,000원 + 89,294,720원 = 301,774,720원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당 잔액이 커지는 구조라, 유찰 자체가 실질취득 부담을 같은 폭으로 낮춰주지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제5층 제506호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 양평로30길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제5층 제506호 · 철근콘크리트구조 지하1층/지상12층 |
| 사용승인 | 2020.04.17 |
| 소유자 | 권영란 (2020.10.20 매매 · 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 212,480,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 320,068,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건에서 과거 국민은행 근저당권 4,512,000,000원은 2020.10.13 일부포기로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 2025.09.24 강제경매개시결정입니다. 김다솜의 임차권등기는 2024.08.28로 그보다 앞서고, 실제 전입신고일도 2022.11.10입니다. 등기정보에는 해당 임차권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 김다솜은 확정, ‘택금융’은 미상
기재상 임차인·점유자는 2명입니다. 김다솜은 임차권등기와 매각물건명세서에서 보증금·전입·확정일자·배당요구가 모두 확인됩니다. 반면 ‘택금융’은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 이름 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김다솜 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.10 | 2022.10.28 | 298,000,000원 | 있음 2024.08.28 | 有 | 有 | 인수 89,294,720원 |
| 택금융 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 유찰해도 총부담이 크게 줄지 않는 구조
대항력 있는 김다솜의 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재부터 4회 유찰 시나리오까지의 데이터는 다음과 같습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 212,480,000원 | 89,294,720원 | 301,774,720원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 169,984,000원 | 131,195,776원 | 301,179,776원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 135,987,200원 | 164,716,621원 | 300,703,821원 |
표면 낙찰가는 212,480,000원에서 169,984,000원, 135,987,200원으로 내려가지만, 김다솜 보증금 미배당 인수액은 89,294,720원에서 131,195,776원, 164,716,621원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 각 회차에서 약 3억원 수준에 머뭅니다. “유찰돼서 싸졌다”는 판단을 최저가만으로 해서는 안 되는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,774,720원 |
| 1. 임차인 김다솜 보증금 | 298,000,000원 | 208,705,280원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 320,068,327원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김다솜 보증금 중 208,705,280원이 배당되고 89,294,720원이 미배당으로 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 320,068,327원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 실제 이용상황은 재확인이 필요합니다.
- 위치. 지하철 9호선 선유도역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·주상용 건물·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 선유도역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층이며 사용승인일은 2020.04.17입니다. 승강기·기계식 주차설비·난방·급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 8미터와 북동측 약 5~6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 등기 특이사항. 민간임대주택 등록 등기가 있고 임차권이 설정돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김다솜 인수액. 현재 회차 예상배당 기준 미배당 보증금 89,294,720원이 매수인 인수로 계산되는지 원본 매각물건명세서와 배당관계 서류를 다시 대조하세요.
- 실질취득 기준. 최저가 212,480,000원만 보지 말고 현재 실질취득 301,774,720원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 떨어지지만 김다솜 인수액이 늘어 실질취득은 각각 301,179,776원, 300,703,821원으로 계산됩니다.
- ‘택금융’ 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 추가 인수 위험이 있는지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2021.03.02 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 법적 상태와 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “64% 유찰가”가 핵심이 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 332,000,000원에서 두 번 유찰된 212,480,000원이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대입니다. 김다솜의 보증금 298,000,000원이 현재 낙찰가보다 크고, 배당 후 남는 89,294,720원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 301,774,720원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 커져 총부담은 약 3억원 수준에 머뭅니다.
게다가 ‘택금융’은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부 자체가 미상입니다. 실거래 자료도 없어 301,774,720원이 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수와 미상 점유관계가 핵심인 오피스텔입니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
