서울남부지방법원 2025타경12346. 서울 구로구 구로동 317-177의 토지 119㎡와 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층·지상1층의 주택으로 이용 중이며 사용승인일은 1975.12.30.입니다. 등기상 소유자는 송영곤이고, 현재 회차는 2회 유찰 뒤 감정가의 64%인 630,515,000원입니다.
권리관계의 축은 2007.09.11. 설정된 구로2동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 188,500,000원이고, 이 권리 뒤에 설정된 형유란의 전세권 20,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 허복현의 강제경매개시결정, 김선녀 가압류 80,000,000원, 구로새마을금고의 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계 중 일부는 전입시점이 확인되지 않아 등기 권리의 소멸과 점유자의 대항력 문제를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12346 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 317-177 · 서울특별시 구로구 가마산로22길 44 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택 이용 |
| 토지 | 119㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 시멘트 기와지붕 · 지하1층 / 지상1층 · 사용승인일 1975.12.30. |
| 소유자 | 송영곤 |
| 감정가 / 최저가 | 985,180,280원 / 630,515,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 청구금액 | 48,291,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지층 현황상 주택 이용 · 건축물대장 위법건축물 표기(무단증축) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2007.09.11. 근저당
현재 권리분석의 말소기준은 을구 7번 구로2동새마을금고 근저당권입니다. 2009.03.16. 설정된 형유란의 전세권 20,000,000원은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2025.07.09. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.26. 허복현 강제경매개시결정, 2025.11.10. 김선녀 가압류 80,000,000원, 2026.02.11. 구로새마을금고 임의경매개시결정, 2026.03.20. 서울특별시 압류도 모두 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 임차관계 — 확인된 후순위와 대항력 미상 점유를 구분
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허명숙 | 지층 101호 전부 | 미상 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2022.08.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XUAN MINGHAO | 미상 | 2022.08.16. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN YINGSHU | 미상 | 2021.03.21. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHU TAIHUA | 미상 | 2024.06.19. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| XU YINGJI | 미상 | 2024.09.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO XIANG | 미상 | 2022.10.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHANG XIAOLAN | 미상 | 2022.10.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PIAO HONGLYU | 미상 | 2022.10.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN SHIYUAN | 미상 | 2020.02.12. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YAN ZHENGXIE | 미상 | 2020.09.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN XUANWU | 미상 | 2022.12.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN LONGZHE | 미상 | 2018.09.27. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| YAN GUANGYU | 미상 | 2020.07.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박홍율 | 주거 | 2022.10.06. | 0원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 형유란 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 확인된 점유자들은 모두 말소기준일인 2007.09.11.보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 반면 허명숙과 형유란은 전입신고일이 확인되지 않아 동일하게 처리할 수 없습니다. 특히 허명숙은 지층 101호 전부를 점유하고 보증금 30,000,000원 및 2025.10.23. 배당요구가 확인됩니다. 형유란은 별도로 2009.03.16. 전세금 20,000,000원의 전세권이 등기돼 있으나, 그 등기 전세권 자체는 말소기준 뒤라 소멸합니다. 등기 전세권의 소멸만으로 별도의 임차인 대항력까지 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 630,515,000원으로 감정가 985,180,280원의 64%입니다. 그러나 동일 용도·인근 실거래 자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 36% 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 이 물건은 단독주택과 토지를 함께 평가해야 하고, 사용승인일 1975.12.30.의 노후 주택이며, 무단증축 위법건축물 표기와 다수 점유관계까지 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 630,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,705,150원 |
| 2. 근저당 · 구로2동새마을금고 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 3. 전세권 · 형유란 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 허복현 | 48,291,506원 | 48,291,506원 |
| 5. 가압류 · 김선녀 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 구로새마을금고 | 48,291,506원 | 48,291,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 236,726,838원 |
배당계산상 채권자 총 청구액 385,083,012원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 236,726,838원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 수치이며, 허명숙·형유란의 선순위 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서 매수인 인수를 완전히 배제하는 근거로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교 구로병원 동측 인근 제2종일반주거지역으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 동측 인근에 지하철 2호선·7호선 환승역인 대림역이 있습니다.
- 토지. 119㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 도로에 접합니다. 공시지가는 3,733,000원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층·지상1층, 사용승인일 1975.12.30.로 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 건축물 리스크. 지층은 등기상 지하실이지만 일반건축물대장과 현황상 주택으로 이용되며, 건축물대장에 무단증축에 따른 위법건축물 표기가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허명숙 전입시점 확인. 지층 101호 전부, 보증금 30,000,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상입니다. 말소기준 2007.09.11. 전후를 반드시 확인해야 합니다.
- 형유란의 임차관계 분리 확인. 2009.03.16. 전세권 20,000,000원은 후순위로 소멸하지만, 임차관계상 전입일이 별도로 확인되지 않아 대항력 여부는 추가 검증이 필요합니다.
- 나머지 점유자. 전입일이 확인된 점유자들은 모두 2007.09.11. 이후 전입이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 경우가 많아 명도 협상과 실제 점유 형태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 위법건축물. 무단증축 표기와 지층의 공부·현황 차이를 확인하고, 원상복구·이행강제금·대출 및 향후 매각 영향 여부를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 단독주택·토지의 실제 거래사례와 토지가치, 건물 노후도·위법사항을 별도로 비교해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서 도면과 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준이 명확하고, 그 뒤의 등기 권리들은 매각으로 소멸하는 전형적인 구조입니다. 제공된 배당표 역시 현재 최저가 630,515,000원에서 채권 전액배당·매수인 인수 0원을 계산합니다. 그러나 허명숙과 형유란의 전입일이 확인되지 않는 점 때문에 권리분석을 여기서 끝낼 수 없습니다. 여기에 지층의 주택 이용과 무단증축 위법건축물 표기, 다수의 점유관계, 동일 조건 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 감정가의 64%라서 싸다”가 아니라, 미상 임차권과 건축물 리스크를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
