서울남부지방법원 2025타경12346. 서울 구로구 구로동 317-177의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 119.0㎡이고, 건물은 1975.12.30. 사용승인된 벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층·지상1층 주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 985,180,280원의 51.2%인 504,412,000원입니다.
권리의 기준점은 2007.09.11. 구로2동새마을금고 근저당권 188,500,000원입니다. 이후 등기된 형유란의 전세권, 국민건강보험공단 압류, 허복현의 경매개시결정, 김선녀 가압류, 구로새마을금고의 임의경매개시결정, 서울특별시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리와 별도로 현황조사·매각물건명세서에 다수의 점유·임차관계가 확인되므로, 등기만 깨끗하다고 끝나는 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12346 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 317-177 · 서울특별시 구로구 가마산로22길 44 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,733,000원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 시멘트 기와지붕 · 지하1층 / 지상1층 · 사용승인일 1975.12.30. |
| 소유자 | 송영곤 |
| 감정가 / 최저가 | 985,180,280원 / 504,412,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 48,291,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2007.09.11. 설정된 구로2동새마을금고 근저당권 188,500,000원입니다. 2009.03.16. 설정된 형유란의 전세권은 전세금 20,000,000원으로 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정도 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차·점유관계 — 16명 중 대항력 미상 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 허명숙 | 지층 101호 전부 | 미상 | 30,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| XU MINGSHU | 미상 | 2022.08.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XUAN MINGHAO | 미상 | 2022.08.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN YINGSHU | 미상 | 2021.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHU TAIHUA | 미상 | 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| XU YINGJI | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO XIANG | 미상 | 2022.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG XIAOLAN | 미상 | 2022.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO HONGLYU | 미상 | 2022.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN SHIYUAN | 미상 | 2020.02.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YAN ZHENGXIE | 미상 | 2020.09.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN XUANWU | 미상 | 2022.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN LONGZHE | 미상 | 2018.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YAN GUANGYU | 미상 | 2020.07.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박홍율 | 주거 | 2022.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 형유란 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
2007.09.11. 말소기준 이후 전입한 사람들은 대항력이 없습니다. 반면 허명숙은 보증금 30,000,000원을 신고하고 2025.10.23. 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 형유란 역시 임차관계상 전입일이 미상입니다. 따라서 두 사람은 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.
형유란 명의의 등기된 전세권은 2009.03.16. 설정됐고 전세금은 20,000,000원, 범위는 주거용 2층 동쪽 14㎡(202호)입니다. 이 전세권 자체는 2007.09.11. 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 51.2%지만 실거래 근거는 없다
감정가는 985,180,280원, 현재 최저매각가는 504,412,000원입니다. 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 403,529,600원, 5회 유찰 시 322,823,680원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 504,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,444,120원 |
| 2. 근저당 · 구로2동새마을금고 | 188,500,000원 | 188,500,000원 |
| 3. 전세권 · 형유란 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 허복현 | 48,291,506원 | 48,291,506원 |
| 5. 가압류 · 김선녀 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 구로새마을금고(변경 전: 구로2동새마을금고) | 48,291,506원 | 48,291,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,884,868원 |
현재 회차 가정에서는 채권 385,083,012원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 111,884,868원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인 최우선변제·당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 대항력 미상 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고려대학교 구로병원 동측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동측 인근에 지하철 2호선·7호선 환승역인 대림역이 있습니다.
- 건물. 1975.12.30. 사용승인된 벽돌조 시멘트 기와지붕 지하1층·지상1층 주택으로, 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 119.0㎡, 대, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 3,733,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 허명숙 전입일 확인. 지층 101호 전부, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.10.23.이지만 전입일이 미상이라 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- 형유란 점유관계 확인. 등기 전세권 자체는 말소기준 이후라 소멸하지만, 임차관계 자료에서는 전입일이 확인되지 않습니다.
- 나머지 점유자 확인. 말소기준 이후 전입자는 대항력이 없지만 보증금과 실제 점유부분이 확인되지 않은 사람이 다수 존재합니다.
- 위법건축물 확인. 건축물대장상 위법건축물·무단증축 표기와 지층의 실제 주택 이용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서상 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%까지 내려왔어도 최근 실거래 근거가 없으므로 주변 단독주택·토지 거래와 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “51%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
감정가 985,180,280원에서 세 차례 유찰돼 504,412,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 크게 느껴집니다. 그러나 이 사건은 감정가 할인율만으로 판단하기 어려운 유형입니다. 등기상으로는 2007.09.11. 구로2동새마을금고 근저당권 이후의 권리가 소멸하고 배당표상 인수액도 0원이지만, 허명숙·형유란의 대항력은 미상입니다.
여기에 건축물대장상 위법건축물·무단증축, 지층의 주택 이용, 다수의 점유관계, 실거래 시세 부재가 겹칩니다. 따라서 현재 결론은 “등기권리는 비교적 정리되지만 임차·건물 현황은 추가 확인이 필요한 C등급 물건”입니다. 입찰의 핵심은 51.2%라는 할인율이 아니라, 대항력 미상 임차관계와 위법건축물 상태를 먼저 확정한 뒤 실제 시장가격과 504,412,000원을 비교하는 것입니다.
