한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 산업시설(공장)으로 사용 중이고 현황조사상 점유자의 전입·보증금 정보가 확인되지 않아 점유관계 확인이 필요한 물건입니다. 또한 매각물건명세서에는 토지 을구 순위 107번 별도등기가 명시되어 있습니다.
감정가 / 최저가
853,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
853,000,000원
낙찰가 기준
매수인 인수
0원
등기상 인수권리 없음
핵심지표
점유 확인
미상 임차·별도등기
서울남부지방법원 2025타경12734. 서울 금천구 가산동 현대테라타워가산디케이 제6층 제608호 집합건물입니다. 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023년 9월 11일 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 하나은행 근저당, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 부동산과 다릅니다. 감정평가상 이용상태는 산업시설(공장)(상호명 : (주)유니코넥션)이며, 현황조사에서 전부 점유 중인 것으로 확인됐지만 전입신고일과 보증금 정보는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12734 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-14 현대테라타워가산디케이 제6층 제608호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 산업시설(공장)(상호명 : (주)유니코넥션) |
| 소유자 | 주식회사아이파파 |
| 감정가 / 최저가 | 853,000,000원 / 853,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,301,876,700원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
⚠️ 확인 필요 사항 매각물건명세서에는 토지(을구 순위 107번) 별도등기 있음이 명시되어 있습니다. 건물 등기만으로 판단하지 말고 토지 별도등기 내용을 반드시 확인해야 합니다.
② 임차·점유 분석
| 점유자 | 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 유니코넥션 | 전부 | 판정 불가 | 확인 불가 | 0원 |
현황조사상 점유자는 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 보증금 미상 상태이므로 매각물건명세서 보완 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 853,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,930,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,536,000,000원 | 842,070,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
유찰 시나리오
현재 회차 기준 감정가 100%, 1회·2회 유찰 시 최저매각가 변화
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 부족분도 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 산업시설 이용 중이고 복도 직접 출입이 어려워 607호를 통해 진입하는 것으로 목측된 점, 임대관계 미상, 토지 별도등기 존재는 입찰 전 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 서울 금천구 가산동 서울디지털운동장 동측, 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설 혼재 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 가산디지털단지역(1호선·7호선) 및 버스정류장 접근성이 양호합니다.
- 이용성. 현대테라타워가산디케이는 산업시설 및 지원시설 용도로 사용되는 지식산업센터입니다.
- 확인사항. 공부와 차이는 없으나 실제 이용 형태와 출입 구조는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도등기 확인. 토지 을구 순위 107번 별도등기 내용을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 주식회사 유니코넥션 사용 중으로 보증금·계약관계 확인이 필요합니다.
- 시설 확인. 607호를 통한 진입 구조 등 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장은 봐야 한다”
이 물건은 근저당 이후 권리가 정리되는 전형적인 임의경매 구조로, 현재 자료상 매수인이 부담할 등기상 인수액은 없습니다. 하지만 주거용과 달리 산업시설이고, 점유자의 보증금·대항력 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 점유관계와 별도등기 확인입니다.
