서울남부지방법원 2025타경12931. 마곡오드카운티2차 5층 501호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박재범이며 2022년 7월 20일 매매를 원인으로, 2022년 8월 9일 거래가액 134,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 등기상 선순위 담보권 대신 2024년 7월 15일 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권 140,000,000원이 먼저 존재하고, 이후 2025년 10월 29일 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다.

여기서 숫자만 보면 위험해 보입니다. 현재 최저가 81,280,000원에 배당을 가정하면 집행비용 1,863,040원을 제외한 79,416,960원이 임차보증금에 우선 배당되고, 남는 보증금은 60,583,040원입니다. 통상의 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 잔액을 신청채권자가 매수인에게 청구하지 않겠다는 특별매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별조건이 뒤집는다

한국토지주택공사 명의 임차권은 임대차계약일 2022.05.10, 확정일자 2022.05.13, 주민등록·점유개시 2022.07.19로 기재되어 있고, 2024.07.15 임차권등기가 설정됐습니다. 모두 2025.10.29 강제경매개시결정보다 앞서므로 등기 순서만 보면 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 남을 수 있는 선순위 구조입니다.

② 임차인 — 중복 보증금은 빼고, 실제 임차인은 1명

한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 성격으로 표시돼 있으므로 140,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 문제는 ‘증보험’의 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인되지 않는다는 점입니다. 이 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

③ 현재 회차의 실질취득 — 81,280,000원, 단 미상 임차는 별도

현재 회차 최저매각가는 81,280,000원입니다. 특별매각조건을 적용하지 않는 일반적인 선순위 임차권 구조라면 배당 후 보증금 잔액 60,583,040원을 매수인이 인수해, 낙찰가와 합친 부담은 141,863,040원이 됩니다. 이는 보증금 140,000,000원에 집행비용이 반영되면서 생기는 구조입니다.

하지만 이 사건은 신청채권자가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별조건이 있으므로, 그 조건이 정상 이행되는 기준의 실질취득액은 81,280,000원입니다. 3회 유찰 시 최저가 65,024,000원, 4회 유찰 시 52,019,200원으로 내려가면 원래의 룰상 미배당 잔액은 각각 76,546,432원, 89,317,146원으로 늘어나지만, 주된 1억4천만원 권리에 대한 특별조건이 그대로 적용된다면 그 잔액 역시 실질 인수 0원으로 처리됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,280,000원 가정)

배당 계산상 한국토지주택공사 보증금의 미배당액은 60,583,040원입니다. 다만 특별매각조건상 신청채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 하므로, 이 금액은 실질 인수 0원으로 봅니다. 별도 ‘증보험’의 미상 권리는 이 계산에 포함되지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양천향교역(지하철 9호선) 남서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재하고 제반 주위여건은 보통입니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양천향교역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물 내 5층 501호입니다.
• 설비. 승강기·개별난방·소화전·위생 및 급배수·주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남동측 약 33미터, 북서측 약 12미터 내외 도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 대조. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• ‘증보험’ 권리의 동일성 확인. 별도 표시된 ‘증보험’이 특별조건의 포기 대상 권리와 동일한지, 별개의 실제 임차관계인지 확인이 핵심입니다.
• 중복 보증금 합산 금지. 한국토지주택공사 140,000,000원은 대위·승계 신고이므로 실제 임차보증금과 중복 합산하지 않습니다.
• 대항력 단정 금지. ‘증보험’은 전입일·보증금·확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 대항력 있음이 아니라 대항력 가능·미상입니다.
• 회차별 숫자 해석. 3회 유찰 시 65,024,000원, 4회 유찰 시 52,019,200원으로 최저가는 낮아지지만, 특별조건이 없다면 룰상 미배당 인수액은 오히려 76,546,432원·89,317,146원으로 증가합니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 최신 실거래와 개별 호수 조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 폭탄은 확약으로 제거됐지만, 확인되지 않은 1명이 남아 있다”

이 사건은 표면적으로는 140,000,000원 선순위 임차권이 감정가 127,000,000원보다 크고, 현재 최저가 81,280,000원보다도 훨씬 커서 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당액 60,583,040원을 보여줍니다.

하지만 특별매각조건이 결정적입니다. 신청채권자가 배당받지 못한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 주된 권리에 대해서는 실질 인수 0원, 현재 회차 기준 실질취득은 81,280,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도 실제 임차인으로 표시된 ‘증보험’ 1명은 보증금·전입·확정일자가 모두 미상이고, 특별조건의 포기 대상과 동일한 권리인지도 확정되지 않습니다. 여기에 이미 2회 유찰된 오피스텔이고 최신 실거래 비교값도 없어 가격 메리트까지 확인된 상태는 아닙니다. 결론은 “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차의 범위를 확인하기 전에는 안전형으로 올려 볼 수 없다”입니다.