수원지방법원 2025타경56112. 수원시 영통구 망포동 기선빌라 3층 303호, 다세대주택입니다. 감정가는 1억3,800만원이고 두 차례 유찰돼 최저매각가는 6,762만원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2015년 9월 1일 이수진의 근저당권 3,000만원이며, 그 뒤 설정된 서수원새마을금고 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 최경자가 2012년 7월 9일 전입한 임차인으로 확인됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 3년 앞서므로 대항력이 인정된 상태이고, 배당에서 전액 변제받지 못하면 남은 보증금을 매수인이 인수할 수 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 망포동 486-4 기선빌라 제3층 제303호 도로명: 경기도 수원시 영통구 영통로90번길 28-16 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 약 52.0㎡ · 방2·거실·주방 및 식당·욕실·창고·발코니 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 중 3층 · 사용승인 1994.07.27 |
| 소유자 | 한정옥 (2007.08.06. 거래가 70,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 67,620,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최경자 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸과 임차인 인수는 별개
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경자 | 2012.07.09 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 有 | 판단 미상 | 미배당 잔액 가능 |
최경자는 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 다만 같은 이름의 최경자가 이 사건 신청채권자로도 등기돼 있어, 임대차의 실제 성립 여부와 채권 관계를 별도로 확인해야 합니다. 관계인 또는 가장임차인일 가능성이 제기되더라도, 객관적인 자료로 임차권이 부정되기 전에는 대항력 위험을 배제해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 반값은 ‘명목 가격’일 뿐
기선빌라의 면적 일치 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 140,000,000원이지만, 오래된 145,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 135,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 52.38㎡ | 2층 | 135,000,000원 |
| 2022.02 | 52.38㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
최신 거래는 135,000,000원이고 최근 거래가격은 이전 거래보다 6.9% 하락했습니다. 감정가 138,000,000원도 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 높습니다. 현재 최저가는 최근 평균의 50.1%이지만, 이는 임차보증금 인수를 제외한 명목 비율입니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,617,160원 |
| 1. 근저당 · 이수진 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 서수원새마을금고 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 | 8,115,342원 | 8,115,342원 |
| 4. 신청채권자 · 최경자 | 70,000,000원 | 7,887,498원 |
| 5. 가압류 · 희망1자산대부관리 | 11,735,967원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 139,851,309원 중 66,002,840원이 배당되고, 미배당액은 73,848,469원입니다. 위 계산에는 대항력 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않았으므로, 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 67,620,000원 | 7,887,498원 | 73,848,469원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 47,334,000원 | 0원 | 93,769,321원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 33,133,799원 | 0원 | 107,713,918원 |
유찰이 반복될수록 명목 매각가는 내려가지만 채권 미배당액은 커집니다. 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조라면, 낮아진 낙찰가가 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망포1동 행정복지센터 북서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재하는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 영통로·봉영로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 1994.07.27. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 3층입니다. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방보일러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접하며, 사다리형 평지의 다세대주택 부지입니다. 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 면적 일치 거래는 2건입니다. 최근 거래가격이 이전 거래보다 6.9% 낮아 가격 하락 추세도 함께 고려해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 최경자의 임대차계약서, 보증금 지급 자료, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 예상 낙찰가에 임차인의 미배당 보증금 인수액을 더한 뒤 최근 12개월 평균 135,000,000원과 비교하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차인 최경자와 신청채권자 최경자가 동일인으로 기재된 배경, 임대차채권과 집행채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2023.09.21. 공매공고와 현재 법원경매의 관계, 체납처분 상태 및 말소 여부를 교차 확인하세요.
- 배당표 보정. 당해세, 임차인 우선변제 및 실제 채권액을 반영하면 현재 예상배당표와 순위·금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인의 실제 점유 상태와 인도 조건을 현장에서 확인한 뒤 명도비용과 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값 유찰 ≠ 반값 취득”
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸합니다. 그러나 이 물건은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 있고, 보증금과 배당조건이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 67,620,000원을 최근 시세 135,000,000원과 바로 비교해 “반값” 또는 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가를 넘는 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려가도 총 취득부담은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래가격의 6.9% 하락, 2회 유찰, 1994년 사용승인과 12세대 규모까지 겹칩니다. 등기상 후순위는 소멸하지만, 핵심 인수액이 확인되기 전에는 입찰 보류가 맞는 사건입니다.
