서울남부지방법원 2025타경13024. 서울 강서구 화곡동 르미엘 16층 1604호 오피스텔입니다. 감정가는 170,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 108,800,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 임차인 박범수의 보증금은 253,000,000원이고 전입일은 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.15입니다. 강제경매개시결정일인 2025.11.18보다 앞서므로 대항력이 인정되어 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조가 명시되어 있습니다. 따라서 현재 회차 최저가 108,800,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제16층 제1604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 19층 건물 중 16층 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 김범규 · 2022.07.08 매매 · 거래가액 253,000,000원 · 2022.08.05 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 108,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박범수 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 민간임대주택등기 | 2022.08.05 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
초기 부천제일새마을금고 근저당은 2022.04.18 설정됐지만 2022.06.17 일부포기로 말소됐습니다. 이후 김범규가 2022.08.05 소유권을 취득했고, 박범수는 2022.08.05 전입·점유를 시작했습니다. 을구 3번 주택임차권은 2024.10.08 등기됐으며, 강제경매개시결정은 2025.11.18입니다. 따라서 박범수의 임차권은 말소기준권리보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 이용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범수 | 주거(임차권등기) · 건물전부 | 253,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.07.15 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 미배당 잔액 인수 |
박범수는 임차권등기, 현황조사, 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했고 확정일자가 있어 우선변제권을 행사할 수 있지만, 대항력이 있으므로 배당이 부족하면 부족분이 없어지는 것이 아니라 매수인에게 넘어갑니다.
③ 유찰돼도 실질취득이 내려가지 않는 구조
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 253,000,000원의 임차보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고 그만큼 인수액이 증가합니다. 그래서 권리분석상 실질취득은 추가 유찰이 있어도 약 253,000,000원 수준에 묶이는 인수형으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 권리기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 146,523,200원 | ≈253,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 167,926,720원 | ≈253,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 69,632,000원 | 67,978,624원 | 185,021,376원 | ≈253,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 108,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,323,200원 |
| 1. 임차인 박범수 보증금 | 253,000,000원 | 106,476,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 박범수 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 253,000,000원 중 106,476,800원이 배당되고 부족분 146,523,200원이 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
⑤ 관계인 리스크 — 임차인과 신청채권자가 같은 박범수
임차권자 박범수는 이 강제경매의 신청채권자 박범수와 동일합니다. 제공된 권리분석 메모에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 다만 이는 의심 신호이지 임차관계가 허위라고 단정하는 근거는 아닙니다. 현 단계에서는 등기된 임차권과 매각물건명세서의 인수 문구를 기준으로 253,000,000원 보증금의 미배당 잔액 인수를 전제로 보는 것이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 르미엘은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 오피스텔이며 본건은 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울강서경찰서 서측 인근으로, 주위는 아파트와 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 업무용 토지, 토지면적 285.9㎡ · 공시지가 11,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 108,800,000원보다 권리기준 실질취득 약 253,000,000원을 우선 판단 기준으로 두어야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 인수 167,926,720원, 4회 유찰 시 185,021,376원으로 증가합니다.
- 임차권 인수 문구 확인. 을구 3번 주택임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 매각물건명세서 내용을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 박범수 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약·보증금 지급·경매 신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 외 선순위 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본을 점검해야 합니다.
- 등기부 재확인. 2026.07.23 발급 등기사항전부증명서를 기준으로 한 분석이므로 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1.09억짜리 경매”가 아니라 “2.53억 인수형”
이 물건은 감정가 170,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 108,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 박범수의 대항력 있는 임차보증금이 253,000,000원이고 현재 회차 미배당 인수액이 146,523,200원입니다. 추가 유찰이 생기면 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 더 커집니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 권리기준 실질취득은 약 253,000,000원 수준에 고정됩니다.
여기에 임차인과 신청채권자가 모두 박범수라는 관계인 점검 요소까지 있습니다. 이 사건은 “감정가 대비 64%라 싸다”가 아니라, 선순위 임차보증금 인수 때문에 할인 효과가 사라지는 대항력 인수형 오피스텔로 봐야 합니다. 최저가는 낮아졌지만 인수위험은 더 커지는 구조가 이 물건의 결론입니다.
