서울남부지방법원 2025타경13024. 화곡동 르미엘 16층 1604호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가 87,040,000원만 보면 감정가 170,000,000원에서 세 차례 내려온 저가 물건처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 정반대입니다. 임차권자 박범수는 2022.08.05 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.15입니다. 현재 말소기준권리는 2025.11.18 강제경매개시결정이므로, 임차권은 그보다 앞서 성립한 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 87,040,000원 가정 시 집행비용 1,966,720원을 먼저 제외하고 임차인에게 85,073,280원이 우선배당되며, 남는 보증금 167,926,720원이 인수액입니다. 낙찰가 87,040,000원과 합치면 실질 부담은 254,966,720원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제16층 제1604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 김범규 (2022.07.08 매매 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 87,040,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박범수 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건에서 현재 효력이 문제 되는 핵심 권리는 박범수의 주택임차권입니다. 2022.04.18 설정됐던 부천제일새마을금고 근저당권은 2022.06.17 일부포기로 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 2025.10.22 엠지캐피탈 가압류 역시 2026.04.27 해제로 말소됐습니다. 따라서 현재 선언된 말소기준은 2025.11.18 강제경매개시결정이고, 2024.10.08 등기된 박범수의 임차권은 그보다 앞선 권리로서 매수인에게 대항합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·잔액승계
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범수 | 건물전부 · 주거 | 253,000,000원 | 2022.08.05 / 2022.07.15 | 2024.10.08 | 有 | 有 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 박범수는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차권자로 기재돼 있으며, 보증금 253,000,000원을 별도로 중복 합산할 요소는 없습니다. 주민등록일자와 점유개시일은 모두 2022.08.05, 확정일자는 2022.07.15이고 배당요구도 이뤄졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,720원 |
| 1. 임차인 박범수 보증금 | 253,000,000원 | 85,073,280원 |
| 2. 경매개시결정 · 박범수 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차보증금 미배당액은 167,926,720원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총 부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 87,040,000원 | 167,926,720원 | 254,966,720원 |
| 4회 유찰 시 | 69,632,000원 | 185,021,376원 | 254,653,376원 |
| 5회 유찰 시 | 55,705,600원 | 198,697,101원 | 254,402,701원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가는 87,040,000원에서 69,632,000원, 55,705,600원으로 내려가지만 동시에 매수인 인수액은 167,926,720원에서 185,021,376원, 198,697,101원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각 회차 모두 약 254,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 가격 고정형 인수 구조입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울강서경찰서 서측 인근에 소재하고, 주변은 아파트와 다세대주택이 혼재하는 주거지대입니다.
- 이용. 감정평가상 본 호실은 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 인접해 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 오피스텔이며 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 동측 약 30m, 서측 약 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 87,040,000원에 예상 인수 167,926,720원을 더한 254,966,720원이 실질 부담입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 예상 인수액이 증가해 실질취득은 계속 약 254,000,000원대입니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2022.08.05, 확정일자 2022.07.15, 임차권등기 2024.10.08 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 박범수 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 청구원인을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 실제 집행비용과 당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “8,704만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보고 접근하면 판단이 완전히 어긋납니다. 박범수의 보증금은 253,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있으며, 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수하도록 명시돼 있습니다. 현재 회차에서는 85,073,280원을 배당받고 167,926,720원이 남아, 낙찰가를 포함한 실질취득이 254,966,720원입니다.
더 유찰돼도 상황은 근본적으로 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘어 실질 부담은 계속 약 2.54억~2.55억원 수준입니다. 감정가 170,000,000원보다도 실질 부담이 큰 구조인 만큼, “3회 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라 “선순위 대항력 임차보증금이 가격을 사실상 고정하는 인수형 물건”으로 보는 것이 정확합니다.
