서울남부지방법원 2025타경13124. 영등포구 대림동 1026-34 소재 주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 주택이고, 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 건물로 사용승인일은 1990.09.28입니다. 감정가 1,375,192,920원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 880,123,000원까지 내려왔습니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2019.07.29 설정된 송라신용협동조합 근저당 456,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 2025.11.07 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 임차관계입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 가운데 김승석은 보증금이 확인되어 20,000,000원 전액 인수로 계산되지만, CUI TING과 JIN YUJI는 보증금이 확인되지 않아 인수 규모를 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13124 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 1026-34 · 서울특별시 영등포구 디지털로52길 8-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 사용승인일 1990.09.28 |
| 토지 | 대 139.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김행심 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,192,920원 / 880,123,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 405,045,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2019.07.29 송라신용협동조합 근저당권 456,000,000원입니다. 이 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부만 보면 매수인에게 남는 담보권은 없습니다. 그러나 경매에서 선순위 임차인의 대항력은 별도입니다. 따라서 이 사건의 실질적인 권리분석은 임차인별 전입일·보증금·배당요구 여부를 함께 보아야 합니다.
② 임차인 — 확정 인수 2천만원, 선순위 미상 2명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승석 | 2층 전체 | 2016.04.18 | 20,000,000원 / 750,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 이규석 | 지층2호 | 2021.03.11 | 3,000,000원 / 240,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| CUI TING | 미상 | 2018.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN YUJI | 미상 | 2019.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| JIN ZHUYU | 미상 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO CHANGHAO | 미상 | 2024.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PIAO YUNHE | 미상 | 2023.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHENG JISHOU | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHANG YINLAN | 미상 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| JIN HAIYU | 미상 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
반면 이규석은 2021.03.11 전입으로 말소기준권리보다 늦고, 배당요구일은 2026.01.22입니다. 보증금은 3,000,000원, 월세는 240,000원입니다. 나머지 JIN ZHUYU, PIAO CHANGHAO, PIAO YUNHE, ZHENG JISHOU, ZHANG YINLAN, JIN HAIYU 역시 전입일이 모두 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 880,123,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,201,230원 |
| 인수 · 김승석 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 송라신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 412,921,770원 |
현재 회차에서는 송라신용협동조합 채권최고액 456,000,000원이 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 김승석 보증금 20,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 권리 리스크는 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 880,123,000원 | 0원 | 412,921,770원 | 20,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 704,098,400원 | 0원 | 238,657,416원 | 20,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 563,278,720원 | 0원 | 99,245,933원 | 20,000,000원 |
현재 확인된 김승석 보증금 인수액은 세 시나리오 모두 20,000,000원입니다. 따라서 확인된 범위의 실질취득은 현재 회차 900,123,000원, 3회 유찰 시 724,098,400원, 4회 유찰 시 583,278,720원입니다. 다만 CUI TING·JIN YUJI의 보증금이 확인되면 이 금액보다 더 커질 수 있으므로, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 단정하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영림초등학교 북서측 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 있어 교통시설은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 주택으로, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 139.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 3,567,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김승석 인수 20,000,000원 반영. 최저가가 아니라 최저가에 인수보증금을 더한 실질취득 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- CUI TING 보증금 확인. 2018.12.20 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다.
- JIN YUJI 보증금 확인. 2019.07.23 전입으로 말소기준 2019.07.29보다 앞섭니다. 역시 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 점유관계 확인. 여러 명의 전입자가 확인되는 주택이므로 실제 각 층·호별 점유현황과 명도 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 현황과 감정 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 토지이용규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 규제사항을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·감정평가 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 사건의 숫자만 보면 감정가 1,375,192,920원에서 최저가 880,123,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 할인율보다 먼저 실제로 얼마를 떠안는지를 봐야 합니다. 김승석의 보증금 20,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산되어 있고, 말소기준보다 앞선 CUI TING과 JIN YUJI는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 현재 확인되는 실질취득만 900,123,000원이며, 미상 보증금이 드러나면 더 올라갑니다. 최저가는 내려왔지만 권리 리스크는 아직 닫히지 않았습니다.
