의정부지방법원 2025타경73159. 동두천시 송내동 593-1, 평화로 2206에 위치한 주유소 건물·캐노피와 토지 사건입니다. 토지는 903.0㎡의 잡종지이고 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다. 감정 이용상태는 1층 주유소 사무실·휴게실, 2층 주유소 사무실, 캐노피 주유대로 기재되어 있고, 현재 주유소는 휴업 중입니다.
가격은 감정가 2,353,744,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가 1,153,335,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 현장 상태, 주유소 설비의 사용 가능성, 토지 활용성과 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73159 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 송내동 593-1 · 경기도 동두천시 평화로 2206 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주유소 건물·주유소 캐노피 · 현재 휴업 |
| 토지 | 903.0㎡ · 잡종지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 소유자 | 염광선 |
| 감정가 / 최저가 | 2,353,744,000원 / 1,153,335,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,019,754,896원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 염광선은 2010.05.20 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025년 설정된 신용보증기금 가압류 200,000,000원, 하나은행 가압류 250,000,000원과 2025.09.11 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계와 사용주체는 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 1,153,335,000원으로 감정가 2,353,744,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 절반”이라는 사실을 곧바로 “시세의 절반”으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,153,335,000원 | 510,598,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 807,334,500원 | 853,138,845원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 565,134,150원 | 1,092,917,192원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,019,754,896원에 대해 배당 시뮬레이션상 만족되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,153,335,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,933,350원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 1,139,401,650원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,650,000,000원 중 예상 배당액은 1,139,401,650원, 미배당은 510,598,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동두천송내초등학교 남동측 인근, 동두천시 중심권 지역으로 주변은 각종 상업시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 동두천시 중심도로인 평화로변에 입지해 차량 출입이 용이하고, 전철역인 지행역이 근거리에 위치합니다.
- 이용상태. 1층은 주유소 사무실·휴게실, 2층은 주유소 사무실, 캐노피는 주유대로 이용되어 왔으며 현재 휴업 중입니다.
- 건물. 주유소 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층, 캐노피는 철골조 경량판넬지붕 1층이며 사용승인일은 1997.09.04입니다.
- 토지. 903.0㎡ 잡종지, 상업용 이용, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 901,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주유기·세차기 작동 확인. 매각물건명세서 비고상 기계기구의 정상작동 여부가 불명입니다. 설비를 실제 사용할 계획이라면 현장 상태 확인이 핵심입니다.
- 일괄매각·제시외 물건 확인. 토지와 주유소 관련 물건이 일괄매각되고 제시외 물건이 포함되므로 매각 대상의 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 토지 활용성과 설비 상태를 반영해 별도로 가격을 검증해야 합니다.
- 규제 검토. 제1종일반주거지역, 배출시설설치제한지역 등 토지이용 규제가 확인되므로 향후 활용 계획과의 적합성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리보다 현장이 더 어려운 물건”
등기상 핵심 구조는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자 취득과 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 들어온 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 권리만 보고 판단할 물건이 아닙니다. 현재 휴업 중인 주유소이고, 일괄매각·제시외 물건이 포함되며, 주유기·세차기 등 기계기구의 정상작동 여부도 확인되지 않았습니다. 두 차례 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 비교 자료가 없어 이를 곧바로 저평가로 해석할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 단순, 가격과 현장 검증은 필수. 이 물건의 승부처는 등기보다 주유소 설비와 토지의 실제 활용가치입니다.
