서울남부지방법원 2025타경13523. 양천구 신정동 ‘래미안목동아델리체’ 106동 902호 아파트입니다. 등기상 공유자는 이철진·홍이덕으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 말소기준권리는 2023.10.30 서초중앙새마을금고 근저당권 240,000,000원이고, 이후의 주식회사카카오파트너 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤쪽의 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 권미랑의 전입일은 2021.10.15, 확정일자는 2023.10.17이고, 2025.12.15 배당요구가 접수돼 있습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태이지만 보증금 액수가 확인되지 않아, 배당으로 전액 회수되는지 또는 매수인에게 미배당 잔액이 승계되는지를 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13523 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 1326 래미안목동아델리체 제106동 제9층 제902호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 27층 중 9층 · 방3·거실1·주방/식당1·욕실/화장실2·드레스룸·발코니·대피실 |
| 사용승인 | 2021.01.28 |
| 소유자 | 이철진 지분 2분의 1 · 홍이덕 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,720,000,000원 / 1,720,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사카카오파트너 / 305,523,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2023.10.30 서초중앙새마을금고 근저당권입니다. 2024년의 주식회사카카오파트너 가압류 2건과 2025년의 강제경매개시결정 2건은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 하지만 권미랑은 2021.10.15 전입했고 2023.10.17 확정일자를 받아 말소기준권리보다 선행합니다. 후순위 등기가 깨끗하게 지워진다는 사실만으로 매수인 인수 위험이 사라지는 사건은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권미랑 | 902호 | 2021.10.15 | 2023.10.17 | 미상 | 2025.12.15 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 표면상 93.2%, 그러나 ‘실질취득가’가 먼저다
래미안목동아델리체 동일 평형 비교군의 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 1,845,833,333원, 최신 거래는 2026.07 · 1,860,000,000원입니다. 확인된 거래 범위는 1,740,000,000원~1,900,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.72㎡ | 22 | 1,860,000,000원 |
| 2026.07 | 84.72㎡ | 5 | 1,870,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 10 | 1,860,000,000원 |
| 2026.07 | 84.58㎡ | 13 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 15 | 1,900,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 1,860,000,000원 |
| 2026.06 | 84.72㎡ | 19 | 1,850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 19 | 1,890,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 15 | 1,860,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 23 | 1,770,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 1 | 1,740,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 19 | 1,890,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 1,845,833,333원 |
최저가 1,720,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.2%로, 숫자만 놓으면 최근 거래가격 아래에 있습니다. 다만 이 사건은 그 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득가는 낙찰가에 권미랑의 미배당 보증금이 더해질 수 있기 때문입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 최저가와 실거래의 단순 차이를 투자수익으로 간주할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,720,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,600,000원 |
| 2. 근저당 · 서초중앙새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사카카오파트너 | 570,463,694원 | 570,463,694원 |
| 4. 가압류 · 주식회사카카오파트너 | 643,813,650원 | 643,813,650원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사카카오파트너 | 305,523,287원 | 246,122,656원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 주식회사카카오파트너 | 305,523,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 확인된 금액으로 계산된 배당 시뮬레이션입니다. 총 채권액은 2,065,323,918원, 채권자 배당액은 1,700,400,000원, 미배당은 364,923,918원입니다. 다만 권미랑의 보증금 액수가 확인되지 않아 임차인 배당을 반영할 수 없으므로, 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지하철2호선 신정네거리역 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설과 호반서밋목동·신정뉴타운롯데캐슬 등 아파트단지, 남명초등학교·신남중학교 등 교육기관이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 신정네거리역, 중앙로 노선버스 정류장이 있어 교통 이용사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 중 9층으로 2021.01.28 사용승인. 발코니 확장형이며 지하주차장·승강기·CCTV·화재탐지 및 경보기시설 등이 설치돼 있습니다.
- 단지·거래. 래미안목동아델리체 비교단지는 1,081세대이고, 비교평형 84.9㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근12개월 평균은 1,845,833,333원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·재정비촉진지구·정비구역·과밀억제권역 등이 기재돼 있으며, 아파트 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 권미랑의 보증금 액수를 매각물건명세서 등 원본에서 확인해야 합니다. 이 금액 없이는 실질취득가 계산이 끝나지 않습니다.
- 배당 가능액 대조. 전입 2021.10.15, 확정일자 2023.10.17, 배당요구 2025.12.15의 권리관계를 실제 보증금과 함께 대조해야 합니다.
- 표면 할인율에만 의존 금지. 최저가가 최근12개월 평균의 93.2%라는 사실만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 미배당 보증금이 생기면 실질취득비용이 상승합니다.
- 공유자·경매기입 확인. 이철진·홍이덕이 각각 2분의 1 공유하고 있고, 같은 날 각 지분에 강제경매개시결정이 기입돼 있습니다.
- 토지이용 규제 확인. 감정평가서에 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차인 보증금·배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “93.2%보다 먼저 볼 숫자가 아직 없다”
이 물건은 최저가 1,720,000,000원이 최근12개월 실거래 평균 1,845,833,333원의 93.2%이고, 최신 거래 1,860,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 그 차이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인 권미랑의 보증금이 미상이기 때문입니다.
권미랑은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 배당요구까지 했습니다. 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 남은 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “표면 가격은 최근 시세 아래지만, 실질취득가는 아직 확정할 수 없다”입니다. 보증금 확인 전에는 최저가 자체를 근거로 공격적인 가격 평가를 해서는 안 됩니다.
