서울남부지방법원 2025타경13637. 강서구 화곡동 에이엔캐슬 7층 704호, 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 신동석은 2022.08.19 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.07.28입니다. 이후 2024.06.27 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.12.03이므로, 이 임차권은 경매개시보다 앞서며 매각물건명세서에서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
현재 최저가 107,520,000원으로 계산하면 집행비용 2,305,280원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 105,214,720원이 배당되고, 보증금 잔액 113,785,280원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 총부담은 107,520,000원 + 113,785,280원 = 221,305,280원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 함께 줄어 미배당 보증금이 커지므로, 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 제7층 제704호 |
| 비교대상 면적 | 25.78㎡ · 면적 매칭 실거래 1건 |
| 소유자 | 문초승 · 2018.11.26 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 107,520,000원 (3회 유찰, 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 248,348,305원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 사용승인 | 2018.06.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권의 미배당 잔액을 인수
실제 임차인은 1명입니다. 신동석은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권자로, 전입 2022.08.19·확정일자 2022.07.28·보증금 219,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 자료 구조이고, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신동석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 113,785,280원 |
② 시세 비교 — 최저가 51.9%가 아니라 실질취득 106.8%를 봐야 한다
에이엔캐슬은 20세대, 사용승인일 2018.06.05입니다. 면적이 매칭되는 비교 실거래는 2024.03, 전용 26.23㎡, 5층, 207,200,000원 1건이며, 실거래 평균·최신 거래·최저·최고가가 모두 207,200,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.23㎡ | 5 | 207,200,000원 |
| 비교값 | 25.78㎡ 대상 | 1건 | 207,200,000원 |
표면 최저가 107,520,000원은 이 실거래 비교값의 51.9%에 불과합니다. 그러나 이 비율에는 임차보증금 인수가 빠져 있습니다. 현재 회차 실질취득액 221,305,280원을 적용하면 실거래 비교값의 106.8%입니다. 즉 현재 최저가가 시세의 절반이라는 표현은 경제적 실질과 다릅니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 107,520,000원 | 113,785,280원 | 221,305,280원 |
| 4회 유찰 시 | 86,016,000원 | 134,932,288원 | 220,948,288원 |
| 5회 유찰 시 | 68,812,800원 | 151,825,830원 | 220,638,630원 |
③ 예상배당표 (매각가 107,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,305,280원 |
| 1. 임차인 신동석 보증금 | 219,000,000원 | 105,214,720원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 248,348,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 임차인 배당에 소진됩니다. 임차보증금 중 113,785,280원이 남아 매수인에게 인수되고, 신청채권자 한국주택금융공사에는 예상 배당이 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 에이엔캐슬은 20세대입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 까치산역은 다소 원거리에 위치하는 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 704호이며, 사용승인일은 2018.06.05입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 약 4미터 포장도로에 접하고, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,689,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 동일 건물군 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.3회이고, 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 비교 실거래 표본도 1건으로 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액으로 상한 설정. 현재 기준 107,520,000원이 아니라 인수액을 더한 221,305,280원을 총매입비용의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차보증금 미배당액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인 배당액과 매수인 인수액도 달라지므로 입찰가별로 다시 계산해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 4회·5회 유찰 시에도 실질취득은 각각 220,948,288원·220,638,630원으로 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 신동석의 임차권등기, 전입일, 확정일자, 배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 직전 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래는 2024.03의 207,200,000원 1건이므로 해당 호수의 층·상태와 시장 변동을 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있고, 체납 관리비도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “반값 최저가”가 아니라 “보증금 인수형”
이 사건을 감정가 210,000,000원 대비 최저가 107,520,000원만 놓고 보면 3회 유찰된 반값 수준의 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론이 정반대입니다. 대항력 있는 임차인 신동석의 보증금이 219,000,000원이고, 현재 예상 배당 후 남는 113,785,280원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 221,305,280원으로 비교 실거래 207,200,000원보다 약 6.8% 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 총부담은 220,000,000원 안팎에서 크게 움직이지 않습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라, 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액이 시장가치 안으로 들어오는가입니다. 현재 자료 기준으로는 가격 메리트보다 인수 부담이 더 큰 사건으로 보는 것이 타당합니다.
