서울남부지방법원 2025타경13637. 강서구 화곡동 에이엔캐슬 7층 704호로, 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 소유자 문초승은 2018.06.01 매매를 원인으로 2018.11.26 소유권을 취득했고, 2022.11.28에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 이후 임차인 신동석이 2022.07.16 임대차계약, 2022.07.28 확정일자, 2022.08.19 주민등록·점유를 갖춘 뒤 2024.06.27 보증금 219,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.12.03 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 신동석의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시된 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매물건이 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당되는 금액도 줄고, 그만큼 매수인의 인수액이 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 424-39 에이엔캐슬 제7층 제704호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로17길 30 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 7층 건물 내 7층 |
| 시세 매칭 면적 | 25.78㎡ · 비교거래 26.23㎡ |
| 사용승인 | 2018.06.05 |
| 소유자 | 문초승 · 2018.06.01 매매 · 2018.11.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 134,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 248,348,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
권리분석의 결론은 명확합니다. 실제 임차인은 신동석 1명이며 보증금은 219,000,000원입니다. 전입일 2022.08.19가 말소기준인 2025.12.03보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2022.07.28과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 그러나 현재 회차 매각대금만으로 보증금 전액을 배당할 수 없기 때문에 부족분은 매수인에게 그대로 남습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 모두 있다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 2022.08.19 / 2022.07.28 | 有 2024.06.27 | 有 | 有 | 인수 有 87,281,600원 |
③ 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 최저매각가가 내려가면 눈에 보이는 입찰가격은 낮아지지만, 임차인 미배당액이 반대로 증가합니다. 그래서 경제적 부담은 보증금 219,000,000원 부근에 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 87,281,600원 | 221,681,600원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 107,520,000원 | 113,785,280원 | 221,305,280원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 86,016,000원 | 134,932,288원 | 220,948,288원 |
134,400,000원에서 107,520,000원, 다시 86,016,000원으로 최저가가 낮아져도 인수액은 87,281,600원 → 113,785,280원 → 134,932,288원으로 커집니다. 즉 “한 번 더 유찰되면 더 싸게 산다”는 공식이 이 사건에는 그대로 적용되지 않습니다.
④ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
에이엔캐슬은 총 20세대, 사용승인일 2018.06.05입니다. 시세 매칭 면적은 25.78㎡이고, 확인 거래는 2024.03 전용 26.23㎡·5층 207,200,000원 1건입니다. 시세 지표의 평균·최신 거래·최근 평균도 모두 207,200,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 26.23㎡ | 5 | 207,200,000원 |
| 평균 | 25.78㎡ 매칭 | 1건 | 207,200,000원 |
표면 최저가 134,400,000원은 207,200,000원의 64.9%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 비율은 매수인이 떠안을 임차보증금 부족분을 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질 부담 221,681,600원은 확인 실거래 207,200,000원보다 14,481,600원 높고 약 107.0%입니다. 보증금 자체 219,000,000원만 비교해도 실거래보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,681,600원 |
| 1. 임차인 신동석 보증금 | 219,000,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 248,348,305원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 87,281,600원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 248,348,305원은 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 7층 건물의 제7층 제704호입니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동, 지하철 2호선·5호선 까치산역 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 까치산역은 다소 원거리에 위치해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물, 사용승인일 2018.06.05이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
- 규모. 에이엔캐슬 총 20세대이며 확인 실거래 표본은 1건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총부담 계산. 현재 최저가 134,400,000원에 인수 예상액 87,281,600원을 합친 221,681,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 107,520,000원으로 낮아져도 인수액은 113,785,280원으로 증가합니다.
- 임차보증금 전액 변제 여부 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
- 임차권 말소·명도 조건 확인. 신동석의 임차권등기와 실제 인도 조건을 매각 전 원문 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 확인 실거래 207,200,000원과 비교할 때 최저가 134,400,000원이 아니라 실질취득 부담을 기준으로 보아야 합니다.
- 표본 한계. 확인 거래가 2024.03의 1건이므로 개별 호수의 층·상태와 실제 매매 가능가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제. 여러 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 실제 매수인과 물건 용도에 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 선순위 보증금이 더 강하다”
이 사건은 감정가 210,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 134,400,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매력적으로 보이지만, 선순위 대항력 임차보증금 219,000,000원이 존재합니다. 현재 회차에서는 임차인에게 131,718,400원이 배당되고 87,281,600원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 부담은 221,681,600원이고, 확인 실거래 207,200,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 바뀌지 않습니다. 최저가는 내려가지만 미배당 임차보증금이 늘어나 낙찰가와 인수액의 합계는 계속 219,000,000원 부근에 머뭅니다. 에이엔캐슬은 20세대 규모의 다세대이고 확인 실거래도 1건뿐입니다. 2회 유찰·64%라는 숫자보다 선순위 임차권과 실질취득액을 먼저 봐야 하는 사건입니다.
