부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경13652 · 서울남부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 27.97 ㎡

최저매각가 신건 · 1차

178,000,000원 1억 7,800만 감정가 178,000,000원

감정가의 100% 유찰 없음

다음 매각기일

07-09

서울남부지방법원 10:00

입찰 보증금

1,780만원

최저가의 10% · 17,800,000원

실거래 대비

▼ 17.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.16억원

최근 결과

0 회 유찰

신건 · 첫 매각기일

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권 보증금은 현재 배당으로 해소되지만 유찰 시 인수 위험을 계산해야 합니다.

가격 최저가 178,000,000원은 최근12개월 평균 180,000,000원의 98.9% 수준
자금 현재 매각가 기준 임차보증금 배당 후 인수액 0원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재, 미배당 잔액 발생 여부 확인 필요

한 줄 평 대항력 있는 임차인 박성수의 보증금 130,000,000원은 현재 매각가 기준 배당으로 해소되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서상 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있으므로 낙찰가 하락 시 임차권 위험을 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

178,000,000원

신건

실질취득 예상

178,000,000원

현재 배당 가정

인수 위험

0원

현재 매각가 기준

최근12개월 시세

180,000,000원

최근 3건 평균

서울남부지방법원 2025타경13652. 강서구 공항동 올림푸스 제나동 제6층 제601호 다세대주택입니다. 소유자는 김한빈이며 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 핵심 쟁점은 등기부 을구 8번 주택임차권입니다. 박성수 임차인은 전입과 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제권 보유자로 조사되어, 배당 부족 여부가 매수인의 핵심 확인사항입니다.

물건 개요

사건번호	서울남부지방법원 2025타경13652
소재지	서울특별시 강서구 공항동 53-121 올림푸스 제나동 제6층 제601호
용도 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택) 이용
소유자	김한빈
감정가 / 최저가	178,000,000원 / 178,000,000원
신청채권	박성수 / 130,000,000원
매각기일	2026.07.09

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박성수	130,000,000원	有	有	현재 0원

⚠️ 임차권 인수 주의 임차보증금 130,000,000원은 배당요구가 되어 있습니다. 현재 매각가 178,000,000원 기준 배당표상 전액 변제가 가능해 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 낮은 가격에 낙찰되어 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격 기준

전체 평균 거래가는 174,571,428원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 180,000,000원, 최신 거래는 2025.10 190,000,000원입니다. 최저가는 최근12개월 평균의 98.9% 수준으로 큰 할인 구간은 아닙니다.

거래월	면적	층	거래가
2025.10	29.38㎡	4	190,000,000원
2025.09	29.94㎡	5	190,000,000원
2024.11	29.68㎡	3	160,000,000원
평균	—	7건	174,571,428원

④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

항목	배당액
집행비용	3,292,000원
임차인 박성수 보증금	130,000,000원
주택도시보증공사 가압류	44,708,000원
잔여	0원

배당 분배

감정가 vs 최근 시세

✅ 권리 관점 현재 매각가에서는 임차보증금 130,000,000원이 우선 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⛔ 주의 관점 임차권등기가 존재하므로 유찰로 가격이 내려갈수록 실질취득금액이 낮아진다고 단순 판단하면 안 됩니다. 보증금 미배당 발생 여부를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박성수 임차인의 보증금 130,000,000원 배당 여부 확인.
배당 부족 계산. 낙찰가 하락 시 임차보증금 잔액 인수 가능성을 계산.
현장 확인. 임대관계 등 미상 부분은 현장 조사 필요.
시세 기준. 전체 평균보다 최근12개월 평균 180,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 비교.

맺으며 — “배당되는 임차권과 인수되는 임차권은 다르다”

이 물건의 핵심은 깨끗한 권리가 아니라 임차보증금의 배당 가능성입니다. 현재 178,000,000원 매각 기준에서는 임차인 보증금이 배당되어 인수 위험은 제한적입니다. 다만 임차권등기 자체가 존재하므로 낮은 가격만 보고 접근하면 안 되며, 낙찰가와 배당표를 함께 보아야 합니다.

부동산강제경매

임차권등기 임차인 존재, 배당되면 안전하지만 미배당 잔액은 주의 — 올림푸스 제나동 601호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 최근 가격 기준

④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “배당되는 임차권과 인수되는 임차권은 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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