서울남부지방법원 2025타경13682. 화곡동 시그니엘6 제5층 제502호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 허은미이며 2020년 매매 거래가액은 281,000,000원입니다. 등기상 과거 고흥군수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리판단의 핵심은 2020.11.24. 전입한 박대엽 임차인과 2023.06.02. 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다.
박대엽은 2020.11.21. 점유를 시작하고 2020.11.24. 주민등록을 마쳤으며, 최초 계약분 279,000,000원에 대해 2020.10.22. 확정일자를 받았습니다. 이후 증액분을 포함한 임차보증금은 292,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13682 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1038-19 시그니엘6 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 대상면적 | 29.58㎡ |
| 소유자 | 허은미 (2020.09.23. 매매 · 거래가액 281,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 245,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 남아 있는 기준권리는 2023.06.02. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그러나 박대엽의 전입일은 2020.11.24.로 그보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 부담합니다. 2024.11.28. 주택임차권 등기도 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박대엽 | 건물전부 · 2020-11-24 | 2020-10-22 | 292,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 가격 비교 — 최저가가 내려가도 실질취득은 낮아지지 않는다
시그니엘6의 대상면적은 29.58㎡이고, 확인된 최근 실거래는 2026.04. 전용 29.36㎡·2층 237,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로, 최근 12개월 평균 역시 237,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 29.36㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.58㎡ | 1건 | 237,000,000원 |
현재 최저가 245,600,000원만 놓고 봐도 최근 12개월 평균의 103.6%로 시세 이상입니다. 그런데 실제 부담은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 241,361,600원이고, 보증금 292,000,000원 중 50,638,400원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 245,600,000원 + 50,638,400원 = 296,238,400원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,238,400원 |
| 1. 임차인 박대엽 보증금 | 292,000,000원 | 241,361,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박대엽 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 50,638,400원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 실제 배당은 조세채권 등 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 50,638,400원 |
| 2회 유찰 시 | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 99,070,720원 |
| 3회 유찰 시 | 157,184,000원 | 154,183,424원 | 137,816,576원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 시그니엘6 제5층 제502호로서 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.
- 입지. 화곡3동주민센터 서측 인근이며 아파트단지·다세대주택·도시형생활주택·다가구주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 화곡역(5호선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물이며 승강기·도시가스 난방·위생 급배수·화재탐지 및 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지, 동측 약 8미터 포장도로 접면이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,908,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 규모·환금성. 시그니엘6은 20세대이며 2020.09.16. 사용승인됐습니다. 확인된 최근 거래는 1건이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수를 응찰가에 반드시 합산. 현재 회차 기준 낙찰가 245,600,000원 외에 50,638,400원 인수가 예상됩니다.
- 선순위 임차인 원본 검증. 임대차계약서·보증금 지급자료·주민등록·확정일자·임차권등기 원본을 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 박대엽이 경매개시결정 채권자와 동일하므로 실제 임대차의 성립과 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 시세 기준은 최저가가 아니라 실질취득. 최근 실거래는 237,000,000원이며 현재 최저가만으로도 103.6%입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 최저가는 낮아져도 각각 99,070,720원·137,816,576원의 인수가 예상됩니다.
- 세금·체납 확인. 국 및 성북구 압류가 존재하므로 실제 배당순위와 조세채권 금액을 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 싸진 물건은 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 307,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 245,600,000원으로 내려왔다는 사실이 아닙니다. 최근 실거래가가 237,000,000원이라 최저가부터 이미 최근 시세 이상이고, 여기에 대항력 임차인의 미배당 보증금 50,638,400원이 붙습니다. 현재 회차 실질취득액은 296,238,400원입니다.
더 유찰되면 표면상 최저가는 낮아지지만 임차인 인수액은 99,070,720원, 137,816,576원으로 증가합니다. 게다가 확인된 최근 거래가 1건에 불과하고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.1회입니다. 가격과 권리 모두 보수적으로 봐야 하는 인수형 다세대이며, 현재 자료만 기준으로는 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
