서울남부지방법원 2025타경13832. 화곡동 태한하이빌 402호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사용승인일은 2017.02.02, 철근콘크리트구조 지상 6층 건물 중 제4층이고 비교 대상 면적은 38.16㎡입니다. 감정가 299,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 191,360,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다.
하지만 이 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 결론이 틀어집니다. 임차인 강경식은 2020.11.27 전입했고, 말소기준권리인 김태완 근저당은 2023.09.26 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금은 259,000,000원이고 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받지만, 현재 매각대금에서 집행비용을 뺀 뒤 받을 수 있는 금액은 187,880,960원입니다. 남는 71,119,040원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17가길 18-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제4층 / 지상6층 |
| 비교면적 / 사용승인 | 38.16㎡ · 2017.02.02 |
| 소유자 | 김도윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 191,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 289,102,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.26 김태완의 근저당권으로 채권최고액은 200,000,000원입니다. 이후의 강서구 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 2024.09.23에 등기됐다는 날짜만 봐서는 안 됩니다. 강경식의 실제 전입일은 2020.11.27이고 점유개시일은 2020.11.26으로, 말소기준 근저당보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 그 미배당 잔액을 낙찰자가 부담합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경식 | 건물 전부 · 주거 | 2020.11.27 | 2020.10.20 | 259,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최저가 63.8%가 아니라 실질취득으로 본다
태한하이빌(382-25)은 18세대이고, 비교 면적은 38.16㎡입니다. 제공된 거래자료는 2024.10 전용 37.73㎡ 6층의 300,000,000원 거래 1건입니다. 전체 평균·최근12개월 평균·최신 거래가 모두 300,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 기준 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 실거래 | 37.73㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 38.16㎡ 비교 | 1건 | 300,000,000원 |
| 감정가 | 38.16㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 실질취득 기준 | — | — | ≈259,000,000원 |
현재 최저가 191,360,000원은 최근12개월 평균 300,000,000원의 63.8%지만 이 비율을 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금을 떠안기 때문입니다. 보증금 기준 실질취득 약 259,000,000원은 300,000,000원의 약 86.3% 수준입니다. 집행비용과 데이터상 현재 인수액을 그대로 합산한 262,479,040원 기준으로는 약 87.5%입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (64%) | 191,360,000원 | 71,119,040원 | 262,479,040원 |
| 3회 유찰 (51%) | 153,088,000원 | 108,855,232원 | 261,943,232원 |
| 4회 유찰 (41%) | 122,470,400원 | 139,044,186원 | 261,514,586원 |
표면상 최저매각가는 191,360,000원에서 153,088,000원, 122,470,400원으로 내려가지만 예상 인수액은 반대로 71,119,040원에서 108,855,232원, 139,044,186원으로 늘어납니다. 바로 이 때문에 추가 유찰 자체를 가격 할인으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 191,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,479,040원 |
| 1. 임차인 강경식 보증금 | 259,000,000원 | 187,880,960원 |
| 2. 근저당권 · 김태완 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 | 289,102,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 예상배당에서는 임차인 보증금도 전액 변제되지 않으며 부족분 71,119,040원이 매수인 인수로 남습니다. 근저당권과 신청채권자에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층, 사용승인일 2017.02.02. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 태한하이빌(382-25)은 18세대이며 제공된 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 227.0㎡, 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 191,360,000원만 보지 말고 미배당 보증금 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 강경식의 전입 2020.11.27, 점유개시 2020.11.26, 보증금 259,000,000원, 확정일자 및 배당요구 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인 배당액과 인수액도 달라집니다. 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조임을 전제로 응찰가를 계산해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래가 1건이므로 300,000,000원을 그대로 확정 시세로 보지 말고 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 임차권 말소·명도. 보증금 잔액 인수와 임차권등기 상태가 연결되므로 잔액 정산 및 인도 과정까지 자금계획에 포함해야 합니다.
- 세금·비용. 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 완전히 반영되지 않을 수 있어 실제 배당순위와 인수액을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.91억 낙찰”이 아니라 “약 2.59억 인수형”
이 사건은 두 번 유찰돼 감정가 299,000,000원에서 최저가 191,360,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 최근 거래 300,000,000원 대비 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 강경식의 보증금 259,000,000원이 먼저 해결돼야 합니다. 현재 회차 예상 인수액은 71,119,040원이고, 더 유찰되면 최저가는 내려가지만 인수액은 오히려 증가합니다.
따라서 이 물건의 기준가격은 최저가 191,360,000원이 아니라 보증금 수준의 실질취득 약 259,000,000원입니다. 이 기준으로 보면 제공된 최근12개월 평균·최신 거래 300,000,000원보다 낮지만, 비교 거래가 단 1건이고 18세대 다세대라는 점, 그리고 상당한 임차보증금 인수절차가 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 가격은 실질취득 기준으로만 비교하고, 권리는 인수잔액까지 계산해야 하는 사건입니다.
