서울남부지방법원 2025타경13832. 서울 강서구 화곡동 태한하이빌 402호, 전용 38.16㎡가 비교 대상인 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 3회 유찰된 최저가가 아닙니다. 임차인 강경식은 2020.11.27 주민등록, 2020.10.20 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준인 김태완 근저당은 2023.09.26에 설정됐습니다. 즉 임차인의 대항력 기준이 근저당보다 앞섭니다.
임차보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 이뤄졌지만, 현재 최저매각가 153,088,000원으로는 집행비용 2,943,232원을 제외한 150,144,768원만 임차인에게 배당됩니다. 남는 108,855,232원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가 153,088,000원에 인수액을 더한 실제 자금 부담은 261,943,232원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 382-25 태한하이빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 38.16㎡ · 지상6층 중 4층 |
| 소유자 | 김도윤 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 153,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 289,102,684원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 말소기준권리는 2023.09.26 김태완 근저당권입니다. 그 뒤의 강서구 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정, 국 압류 및 2024.09.23 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기에 기재된 강경식의 주민등록일은 2020.11.27, 점유개시일은 2020.11.26으로 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리임을 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강경식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2020.11.27 / 2020.10.20 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
태한하이빌(382-25)은 18세대, 사용승인일은 2017.02.02입니다. 확인되는 거래는 2024.10 전용 37.73㎡·6층 300,000,000원 1건이며, 비교 시세도 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.73㎡ | 6 | 300,000,000원 |
표면상 최저매각가 153,088,000원은 실거래 300,000,000원의 51.0%에 불과합니다. 하지만 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 261,943,232원으로, 실거래 300,000,000원과 비교하면 약 87.3%입니다. 즉 경매가격의 실질 할인폭은 ‘51% 가격’이라는 첫인상보다 훨씬 작습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,943,232원 |
| 1. 임차인 강경식 보증금 | 259,000,000원 | 150,144,768원 |
| 2. 근저당권 · 김태완 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 289,102,684원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강경식의 보증금 중 150,144,768원이 배당되고, 미변제 잔액 108,855,232원은 매수인이 인수합니다. 근저당권자 김태완과 신청채권자 한국주택금융공사에는 현재 가정 매각대금에서 배당될 금액이 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 남동측 인근이며 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2017.02.02입니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 3,907,000원/㎡, 토지면적 227.0㎡이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 회차는 최저가 153,088,000원에 인수 예상액 108,855,232원을 더한 261,943,232원이 기준입니다.
- 유찰가만 보고 할인율 계산 금지. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액은 각각 139,044,186원, 163,187,254원으로 커집니다.
- 임차인 보증금 확인. 강경식의 보증금 259,000,000원, 전입 2020.11.27, 확정일자 2020.10.20, 배당요구 여부와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기와 대항력 구분. 임차권등기 접수는 2024.09.23이지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 주민등록·점유 시점입니다.
- 소규모 단지 시세 보수적으로 적용. 18세대이고 확인되는 실거래 표본은 1건이므로 개별 호수 상태와 거래 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 압류 관련 원본 확인. 강서구 압류와 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이나 세금 관련 법정 우선순위는 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.53억 낙찰”이 아니라 “2.62억 취득”
이 물건의 핵심은 간단합니다. 감정가 299,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 153,088,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 큽니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 150,144,768원이고 남는 108,855,232원은 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 취득 부담은 261,943,232원입니다.
확인된 실거래 300,000,000원보다 실질취득가는 낮지만, 거래 표본은 1건이고 18세대 다세대라는 환금성 조건도 함께 봐야 합니다. 무엇보다 이 사건에서는 “최저가가 더 내려가면 그만큼 더 싸진다”는 일반적인 유찰 논리가 그대로 작동하지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지기 때문입니다. 표면가격은 153,088,000원, 판단가격은 261,943,232원. 이 차이를 정확히 반영하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.
