서울남부지방법원 2025타경13997. 화곡동 도원힐라이프2 제4층 제401호, 전용 39.33㎡의 단지형다세대주택입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,440,000원입니다. 등기부의 현존 말소기준권리는 2023.09.25 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 226,800,000원이고, 그 뒤에 들어온 서울신용보증재단·하나카드·삼성카드의 가압류와 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사상 BAI RI의 전입일이 2016.10.17로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 인수액을 산정할 수 없고, 따라서 실질취득가를 현재 최저가로 고정할 수 없습니다. 반면 AN SONGJIE는 2025.07.21 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 조사자료상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-40 도원힐라이프2 제4층 제401호 · 도로명 서울특별시 강서구 초록마을로7가길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(단지형다세대주택) · 전용 39.33㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.08.18 · 도원힐라이프2 15세대 |
| 소유자 | 백일 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 189,440,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 194,739,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 별도 확인
2016.09.29 설정됐던 신한은행 근저당권 168,000,000원은 2023.09.26 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 그 직전인 2023.09.25 설정된 삼성화재 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기부상 후순위 권리의 승계 위험은 낮습니다.
② 임차인·점유자 — 보증금 확인 전에는 실질취득가 확정 금지
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAI RI | 2016.10.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| AN SONGJIE | 2025.07.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
BAI RI는 말소기준보다 앞선 전입인 반면, AN SONGJIE는 말소기준보다 뒤입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 권리분석의 무게는 다릅니다. AN SONGJIE는 전입 순위상 대항력이 없으므로 보증금 승계 위험이 없지만, BAI RI는 보증금 액수 하나가 투자비 총액을 바꿀 수 있는 핵심 확인사항입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 할인 구간, 시장은 -5.7% 하락 추세
도원힐라이프2 전용 39.33㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025.03 250,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 250,000,000원입니다. 2022.06 거래는 265,000,000원으로, 최근 가격은 이전 거래보다 -5.7% 낮아진 흐름입니다. 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균 257,500,000원보다 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 39.33㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.33㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.33㎡ | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저가 189,440,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 75.8%입니다. 전체 평균 대비로는 73.6%지만, 전체 평균에는 2022년 265,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 250,000,000원에 두는 편이 보수적입니다. 다만 현재 최저가는 어디까지나 실질취득가의 하한입니다. BAI RI에게 매수인이 인수할 보증금이 확인되면 실제 취득비용은 그만큼 상승하므로 “최근 시세의 75.8%니까 싸다”는 결론은 아직 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 189,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,160원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 226,800,000원 | 185,987,840원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,763,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,362,160원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,654,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 286,579,330원 중 185,987,840원이 배당되고 100,591,490원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표에서 매수인 인수액이 0원으로 계산됐더라도, BAI RI의 보증금이 미상인 상태이므로 권리분석상 최종 인수액까지 0원으로 확정할 수는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리 미확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 100,591,490원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 151,552,000원 | 148,630,272원 | 137,949,058원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 121,241,600원 | 118,744,218원 | 167,835,112원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 151,552,000원, 121,241,600원으로 낮아지는 시나리오지만, BAI RI의 보증금이 확인되지 않은 권리 리스크까지 함께 낮아지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 이 사건은 낙찰가 자체보다 임대차 원본 확인이 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근으로, 주위에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2016.08.18입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,999,000원/㎡입니다.
- 환금성. 15세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%여서 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- BAI RI 임대차 원본 확인. 실제 점유관계, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 매수인 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 189,440,000원은 하한일 뿐입니다. 확인되는 인수보증금이 있으면 그 금액을 더한 총액으로 250,000,000원 최근 시세와 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래보다 -5.7% 낮습니다. 전체 평균 257,500,000원보다 최근 12개월 250,000,000원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- AN SONGJIE 점유 확인. 2025.07.21 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 중이라면 인도·명도 절차는 별도 검토해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 국의 압류가 존재하며 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 여부 확인. 감정자료상 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있으므로 입찰자와 취득형태에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “75.8% 할인”보다 보증금 한 줄이 더 중요하다
이 물건의 표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 감정가 296,000,000원에서 두 번 유찰돼 189,440,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 250,000,000원의 75.8%입니다. 그러나 시장 흐름도 -5.7% 하락 중이고, 15세대 소규모 다세대에 거래 표본도 2건뿐입니다.
무엇보다 BAI RI가 2016.10.17 전입해 2023.09.25 말소기준보다 앞선다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액은 아직 확정되지 않았고, 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 이 선순위 전입자의 임대차관계를 확인하기 전까지는 “시세보다 싸게 사는 물건”으로 확정 평가할 단계가 아닙니다. 이 사건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라, 실제로 인수할 보증금이 있는지 먼저 확인하는 것입니다.
