151,552,000원
서울남부지방법원 2025타경13997. 강서구 화곡동 도원힐라이프2 제4층 제401호, 공부상 단지형다세대주택입니다. 감정가는 296,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 151,552,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 확인할 권리 하나가 있습니다. 현황조사·매각물건명세서상 BAI RI가 2016.10.17 전입했고, 말소기준인 삼성화재해상보험주식회사 근저당권은 2023.09.25 설정됐습니다. 전입이 말소기준보다 빨라 대항력이 인정된 상태인데, 정작 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 미배당 보증금 규모를 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 최저가 151,552,000원을 곧바로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 낙찰가 + 인수액으로 계산한 실질취득가는 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건은 그 보증금 자체가 미상이므로, 실질취득가 역시 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13997 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-40 도원힐라이프2 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호 · 사용승인일 2016.08.18. |
| 비교면적 | 39.33㎡ |
| 소유자 | 백일 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 151,552,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성화재해상보험주식회사 / 194,739,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기는 소멸, 문제는 선순위 점유
현재 말소기준권리는 2023.09.25 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 226,800,000원입니다. 그 뒤의 서울신용보증재단·하나카드·삼성카드 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2016.09.29 설정됐던 신한은행 근저당권 168,000,000원은 2023.09.26 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — 선순위 대항력 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| BAI RI | 2016.10.17 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
| AN SONGJIE | 2025.07.21 | 미상 | 대항력 無 | 미상 | 말소기준 이후 |
조사상 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. AN SONGJIE는 2025.07.21 전입으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 BAI RI는 선순위입니다. 특히 BAI RI의 보증금·확정일자·배당요구 관련 금액이 확인되지 않아 실제 승계액을 숫자로 확정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득가는 아직 모른다
도원힐라이프2의 비교면적 39.33㎡ 거래는 확인된 2건입니다. 최신 거래는 2025.03의 250,000,000원, 이전 거래는 2022.06의 265,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 250,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -5.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 39.33㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.06 | 39.33㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.33㎡ | 1건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 151,552,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 60.6%이고, 전체 거래 평균 257,500,000원의 58.9%입니다. 표면 할인폭은 큽니다. 다만 가격 흐름이 -5.7% 하락 추세이고, 무엇보다 BAI RI의 인수 가능 보증금이 미상입니다. 따라서 시세와 비교해야 할 최종 숫자는 151,552,000원이 아니라 151,552,000원 + 실제 승계되는 미배당 보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,552,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,921,728원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 226,800,000원 | 148,630,272원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,763,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,362,160원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,654,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 삼성화재해상보험주식회사도 전액 배당받지 못하고, 등기상 채권 총 미배당액은 137,949,058원입니다. 다만 BAI RI의 보증금이 확인되지 않아 이 배당표만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 국 압류 금액 및 임차 관련 우선변제액에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근으로 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층이며 사용승인일은 2016.08.18.입니다. 도원힐라이프2는 15세대입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 현황. 남측 포장도로와 접하고, 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 시세 흐름. 비교면적 거래는 2022.06 265,000,000원에서 2025.03 250,000,000원으로 내려와 최근 추세가 -5.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- BAI RI 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 미배당액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 소유자와 점유자 관계 대조. 등기부상 소유자 백일과 현황조사상 BAI RI의 관계 및 동일인 여부를 원본 서류와 실제 점유 상태를 통해 확인할 필요가 있습니다.
- AN SONGJIE 점유 확인. 2025.07.21 전입으로 말소기준 이후지만 보증금과 점유 범위는 미상입니다. 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 계산 금지. 현재 151,552,000원은 인수 가능 보증금을 포함하지 않은 숫자입니다. 실질취득가 기준으로 시세 250,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이므로 과거 전체 평균 257,500,000원보다 최근 거래 250,000,000원을 우선 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
- 압류·배당 확인. 국 압류가 존재하고 금액이 확인되지 않았으므로 실제 배당순위와 세금 관련 부담을 매각 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “60.6% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
감정가 296,000,000원이 3회 유찰되어 151,552,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 거래 250,000,000원과 비교하면 표면상 가격은 60.6% 수준입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 2016.10.17 전입한 BAI RI의 보증금입니다. 이 보증금이 확인되지 않는 한 매수인이 부담할 인수액도, 최종 실질취득가도 알 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되지만 선순위 대항력 문제는 별개입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 여기에 최근 거래가 -5.7% 하락하고 현재까지 3회 유찰됐다는 점도 보수적으로 봐야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만, 보증금 확인 전에는 가격 메리트도 확정할 수 없는 물건. 선순위 점유의 실체와 금액을 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.
