24,010,000원
의정부지방법원 2025타경73489. 포천시 신북면 가채리 809-10, 공부상 비동 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이재성이며, 2021.03.09 매매를 원인으로 2021.04.23 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 39,000,000원입니다. 이후 2021.09.03 포천새마을금고가 채권최고액 18,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.11.05 이승배의 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 포천시 압류는 2005.07.21 이미 말소됐고, 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안는 금액도 0원입니다. 다만 별도의 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가서에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 ‘임차인 신고가 없다’는 사실과 ‘현장에 대항력 있는 점유자가 전혀 없다’는 판단은 구분해야 하며, 입찰 전 실제 점유관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73489 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 가채리 809-10 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이재성 · 2021.03.09 매매 · 거래가액 39,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 24,010,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승배 / 5,181,621원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
핵심은 2021.09.03 포천새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 18,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.11.05의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 2005년 포천시 압류는 같은 달 이미 해제·말소되어 현재 권리분석의 부담으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 2,401만원은 확인 거래가의 60%
골든빌라(C,D동)에서 확인된 실거래는 2021.12 1건입니다. 면적 54.09㎡, 4층 거래가 40,000,000원이며, 현재 최저매각가 24,010,000원은 이 금액의 60.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 54.09㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 40,000,000원 |
수치만 보면 현재 최저가는 확인 거래가보다 낮습니다. 그러나 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 그 거래시점도 2021.12입니다. 따라서 24,010,000원을 곧바로 ‘현재 시세보다 싸다’고 단정하기보다는, 실제 입찰 시점의 거래 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 근저당 · 포천새마을금고 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승배 | 5,181,621원 | 5,177,820원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 포천새마을금고 근저당 18,000,000원은 전액 배당되고, 신청채권자 이승배는 5,177,820원을 배당받아 3,801원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 24,010,000원 | 3,801원 | 5,177,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,807,000원 | 7,077,147원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 11,764,900원 | 12,028,489원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 채권자 측 미배당은 빠르게 커집니다. 3회 유찰 시에는 신청채권자 이승배의 배당액이 0원이 되고, 총 미배당액은 7,077,147원으로 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 면암중앙도서관 남동측 인근으로 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 나대지 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 4층건 내 3층 302호이며, 급배수·위생·도시가스·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 다세대주택 부지로 이용 중이며 북동측 도로를 통해 출입합니다. 용도지역은 제2종일반주거지역이고 공시지가는 400,600원/㎡입니다.
- 표시 확인. 공부상 ‘비동’이지만 건물 외부에는 ‘골든빌라 D동’으로 표시되어 있습니다. 등기사항증명서 도로명주소는 ‘중앙로207번길 11’, 집합건축물대장은 ‘중앙로207번길 11-1’로 서로 다릅니다.
- 환금성. 골든빌라(C,D동)은 16세대이고 준공일은 1991.01.01입니다. 확인 실거래는 1건, 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 비동과 현장 D동 표시가 같은 대상 건물을 가리키는지 현장과 원본 서류를 대조하세요.
- 주소 확인. 중앙로207번길 11과 중앙로207번길 11-1이 병존하므로 등기·건축물대장·현장 표지를 함께 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 실거래는 2021.12의 40,000,000원 1건입니다. 현재 매각기일의 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 신청채권자에게 3,801원의 미배당이 발생하고, 3회·4회 유찰 시 미배당이 크게 증가합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 확인할 것이 남아 있다”
권리구조만 보면 말소기준권리가 분명하고 매수인 인수액도 0원이라 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 49,000,000원에서 두 차례 유찰돼 24,010,000원까지 내려왔고, 확인된 2021.12 실거래 40,000,000원의 60.0% 수준입니다.
다만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 권리 자체보다 정보의 확인 범위입니다. 실거래는 1건뿐이고, 임대관계는 미상이며, 공부상 비동과 현장 D동 표시, 도로명주소 11과 11-1의 차이도 존재합니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격 메리트는 현장 점유와 최신 시세·표시 일치 여부를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
