의정부지방법원 2025타경73667. 의정부시 민락동 ‘민락엘레트19단지’ 1902동 27층 2704호 아파트입니다. 감정가 331,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 231,700,000원입니다. 말소기준권리는 2018년 수협은행 근저당권이고, 이후 국민은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 눈에 띕니다. 동일 평형 최근 12건 실거래 평균이 326,666,666원, 최신 거래는 339,000,000원인데 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 감정가보다도 최근 실거래 평균보다도 낮은 가격대입니다. 다만 갑구에는 소유권보존 당시의 금지사항등기가 말소기준보다 먼저 기재되어 있으므로, 이 문구의 현재 효력과 경매 매수인에 대한 영향은 원본 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73667 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 890 민락엘레트19단지 1902동 27층2704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.93㎡ · 지하 1층, 지상 27층 건물 내 27층 소재 |
| 소유자 | 나호순 · 거래가액 234,531,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 231,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 220,020,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 임차인 없고 매수인 인수 0원
임차인 없음. 말소기준은 2018.02.09. 수협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사국민은행 근저당권과 유케이제십일차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 231,700,000원 vs 최근 평균 326,666,666원
민락엘레트 동일 평형의 최근 실거래 12건은 2026년 6월과 7월 거래입니다. 최근 12개월 평균은 326,666,666원, 거래 범위는 301,000,000원~340,000,000원, 최신 거래는 339,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.48㎡ | 10 | 339,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 21 | 334,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 8 | 322,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 26 | 320,500,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 18 | 337,500,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 2 | 301,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 20 | 316,000,000원 |
| 2026.06 | 59.48㎡ | 18 | 340,000,000원 |
| 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 326,666,666원 |
현재 최저매각가 231,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균 326,666,666원의 70.9%입니다. 최신 거래 339,000,000원이나 실거래 최저 301,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 이 사건은 최저가만 낮아 보이는 구조가 아니라, 제공된 최근 실거래 자료에서도 가격 차이가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,043,800원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 177,100,000원 | 177,100,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,000,000원 | 50,556,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 397,100,000원 중 227,656,200원이 배당되고, 미배당액은 169,443,800원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·근린공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 일반적인 대중교통여건은 보통입니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 27층 건물의 27층에 소재합니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(민락2지구)·공공주택지구(민락2)·과밀억제권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 민락엘레트는 1,540세대이며 사용승인일은 2017.11.16입니다. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 확인. 말소기준보다 앞선 갑구 금지사항등기의 현재 효력과 경매 취득 후 소유권이전 제한 여부를 원본으로 확인합니다.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전에 다시 대조합니다.
- 시세 기준 유지. 최저가 231,700,000원은 최근 12개월 평균 326,666,666원의 70.9%입니다. 실거래 범위 301,000,000원~340,000,000원과 비교해 응찰 상한을 정합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 169,443,800원과 매수인 인수액 0원은 서로 다른 개념입니다. 채권 미배당액을 매수인 부담으로 합산하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — 가격은 좋고, 확인할 것은 금지사항등기
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 후순위 권리 구조가 단순합니다. 현재 최저매각가 231,700,000원도 최근 12개월 실거래 평균 326,666,666원의 70.9%로, 제공된 최근 거래 기준 가격 경쟁력이 있습니다. 최신 거래도 339,000,000원으로 확인됩니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 갑구의 금지사항등기는 이 물건의 핵심 확인 항목입니다. 그 현재 효력까지 정리된다면 권리와 가격 양쪽에서 검토 가치가 높은 구조입니다.
