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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.17 3회 · 최저 160,230,000원
B 매력지수55

부동산강제경매

2025타경73701 · 의정부지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 55.94㎡
최저매각가 신건 · 1차
327,000,000원 3억 2,700만 감정가 327,000,000원
감정가의 100% 유찰 없음
다음 매각기일
07-09
의정부지방법원 10:30
입찰 보증금
3,270만원
최저가의 10% · 32,700,000원
실거래 대비
▼ 5.3% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.45억원
최근 결과
0 회 유찰
신건 · 첫 매각기일
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 구조는 단순하지만 대항력 임차인 보증금 미상 확인이 필요한 물건입니다.
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법원경매 권리분석 · 아파트

권리는 정리되지만, 대항력 임차인 확인이 필요한 물건 — 고산리슈빌포레 1306호

의정부지방법원 2025타경73701 · 경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 13층 1306호
감정가 3.27억 · 최저매각가 3.27억(신건) · 매각기일 2026.07.09 · 강제경매
55점
매력지수 B등급 · 권리 소멸 구조이나 대항력 임차인 보증금 미상으로 확인 필요
신건 가격은 최근 시세와 유사하고 인수 위험은 보증금 확인 전 확정할 수 없어 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 등기상 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인 김현민이 확인되며 보증금이 미상입니다. 신건 가격은 최근 실거래 평균과 거의 같아 권리보다 임차인 확인이 핵심인 물건입니다.
감정가 / 최저가
327,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 실거래 평균
326,916,666원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
100.0%
최근 시세와 동일 수준
예상 인수
확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상

의정부지방법원 2025타경73701. 의정부시 고산동 고산리슈빌포레 311동 1306호 아파트입니다. 전용면적은 55.94㎡이며 2021년 준공된 신축급 단지입니다. 권리관계는 가압류 중심으로 형성되어 있고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸 예정입니다. 그러나 임차인 김현민은 2021년 9월 9일 전입하여 말소기준권리 이전 대항력 가능성이 있어 보증금 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2025타경73701
소재지경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 13층1306호
물건종류 / 전용아파트 · 전용 55.94㎡
소유자강태웅
감정가 / 최저가327,000,000원 / 327,000,000원 (신건)
신청채권 / 청구액강제경매 · 265,162,700원
매각기일2026.07.09

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인이 핵심

임차인 김현민은 2021.09.09 전입으로 확인되며 말소기준권리 이전 전입입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 인수금액은 확정할 수 없습니다. 등기상 2021.10.05 가압류, 2021.10.28 가압류, 2025.04.28 압류, 2025.12.02 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

임차인 분석

임차인전입일대항력보증금비고
김현민 2021.09.09 有 미상 보증금 확인 필요
⚠️ 대항력 임차인 확인 포인트 전입일 기준으로 대항력이 인정될 가능성이 있습니다. 보증금이 낙찰가 대비 어떻게 되는지 확인 전에는 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 시세 수준

고산리슈빌포레 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 326,916,666원입니다. 최저매각가 327,000,000원은 최근 평균의 100.0%로, 신건 상태에서 가격 메리트는 크지 않습니다.

거래월면적층거래가
2026.0859.51㎡6300,000,000원
2026.0859.91㎡3340,000,000원
2026.0759.71㎡4323,000,000원
2026.0759.73㎡1329,000,000원
2026.0759.71㎡16340,000,000원
평균—12건326,916,666원
⚠️ 가격 판단 최저가는 최근 실거래 평균과 동일 수준입니다. 임차인 보증금 인수 위험까지 확인해야 하므로 단순히 저렴한 경매 물건으로 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-5,378,000원
가압류 · 김민서120,000,000원120,000,000원
가압류 · 이기원54,000,000원54,000,000원
경매개시결정 · 김현민265,162,700원147,622,000원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
✅ 권리 관점 후순위 가압류와 압류는 매각으로 정리되는 구조입니다.
⛔ 주의 관점 대항력 임차인 김현민의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 전에는 매수인 인수 위험을 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 고산택지지구 내 위치하며 대규모 아파트단지와 학교가 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
  • 단지. 고산리슈빌포레 1,331세대, 2021년 준공 단지입니다.
  • 하자. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차인 확인. 김현민의 보증금·확정일자 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
  • 가격 검토. 최저가는 최근 거래 평균과 유사해 가격 메리트는 제한적입니다.
  • 배당 확인. 미배당 채권 및 임차인 권리 관계를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 임차인이 변수”

이 물건은 등기상 후순위 권리가 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인이 확인되고 보증금이 미상이라는 점이 핵심 변수입니다. 신건 가격은 최근 실거래 평균과 거의 동일하므로, 임차인 부담까지 고려한 보수적 접근이 필요합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 미확인 임차인 보증금·관리비·세금 등은 별도 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 의정부시 고산동 903 고산리슈빌포레 311동 13층1306호

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