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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경73930 · 의정부지방법원 · 건물
708㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
320,100,000원 3억 2,010만 감정가 419,105,250원
감정가의 76% 2026-08-13 낙찰
최저매각가 293,374,000원 최저가 대비 +9%
낙찰일
08-13 낙찰 완료
의정부지방법원 일괄매각 3개 목록
입찰 보증금
2,933만원
최저가의 10% · 29,337,400원
감정가 대비
▼ 23.6% 싸게 매수
감정가 4.19억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 주유소 임차인 보증금 500만원 인수 구조. 권리는 단순하지만 토지·시설·환금성 검토가 필요한 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 기타 + 토지

500만원 인수는 남는다 — 포천 유교리 주유소 토지·건물

의정부지방법원 2025타경73930 · 경기도 포천시 군내면 유교리 290-4
감정가 419,105,250원 · 최저매각가 293,374,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.13 · 임의경매(양주축산업협동조합)
58점
매력지수 B등급 · 권리 구조는 명확하나 대항력 임차보증금 인수와 주유소 용도 리스크가 남음
말소기준 이후 권리는 소멸하지만 대항력 있는 임차인 보증금 500만원 인수와 토지·시설 관리 리스크를 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 주유소로 이용 중인 토지·건물 경매입니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 대항력 있는 주유소 임차인 보증금 5,000,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 권리보다 중요한 것은 현장 운영성과 토지 제약사항 확인입니다.
감정가
419,105,250원
기준가격
최저가
293,374,000원
1회 유찰(70%)
실질취득
298,374,000원
낙찰가+인수 500만원
매수인 인수
5,000,000원
대항력 임차인

의정부지방법원 2025타경73930. 경기도 포천시 군내면 유교리 290-4 소재 토지·건물 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 주유소이며, 토지면적은 708㎡입니다. 현재 회차는 감정가 대비 70%인 최저매각가 293,374,000원까지 내려온 상태입니다.

물건 개요

사건번호의정부지방법원 2025타경73930 (임의경매)
소재지경기도 포천시 군내면 유교리 290-4
물건종류 / 이용상태기타 + 토지 · 주유소 이용
토지주유소용지 708㎡ · 계획관리지역
소유자김보겸
감정가 / 최저가419,105,250원 / 293,374,000원
신청채권자 / 청구양주축산업협동조합 / 292,789,255원
매각기일2026.08.13

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준권리는 을구 18번 양주축산업협동조합 근저당권(2022.03.28 설정, 채권최고액 225,600,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 대항력 있는 임차인인 (주)천지이엔씨의 보증금 5,000,000원은 별도 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 500만원 인수

임차인용도보증금대항력우선변제승계
(주)천지이엔씨주유소5,000,000원有無매수인 인수
박형민-미상없음해당 없음없음
강치웅-미상없음해당 없음없음
김혜원주유소50,000,000원없음해당 없음없음
⚠️ 대항력 임차인 핵심 (주)천지이엔씨는 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 인정됩니다. 보증금 5,000,000원은 배당 부족 여부와 관계없이 매수인이 인수하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 293,374,000원 가정)

항목채권액예상배당
집행비용-4,907,236원
임차인 인수 · (주)천지이엔씨5,000,000원0원
양주축산업협동조합 근저당225,600,000원225,600,000원
양주축산업협동조합 근저당120,000,000원62,866,764원
후순위 가압류464,087,006원0원
매각대금 배분
회차별 낙찰 시나리오
✅ 권리 관점 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 복잡한 과거 권리는 현재 기준으로 정리되며 핵심 인수금액은 대항력 임차보증금 5,000,000원입니다.
⛔ 현장 관점 주유소 용도 특성상 시설 상태, 운영 가능성, 임대관계 확인이 중요합니다. 토지 일부는 소하천 저촉 및 소하천구역 관련 제한이 있어 현장 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 포천시 군내면 유교2교차로 북서측 인근으로 노변 근린생활시설·공업용 건물·농경지가 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
  • 토지. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 소하천구역, 비행안전제5구역 등 제한사항이 있습니다.
  • 이용상태. 주유소로 이용 중이며 현황과 시설 상태 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 인수금 확인. 낙찰가는 293,374,000원 기준 실질취득은 298,374,000원으로 계산해야 합니다.
  • 임대 확인. (주)천지이엔씨 보증금 5,000,000원 인수 구조를 반영해야 합니다.
  • 시설 점검. 주유소 시설 운영 가능 여부와 관리 상태 확인이 필요합니다.
  • 토지 규제. 소하천 저촉 등 토지이용계획 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영성이 관건”

이 물건은 경매 절차상 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 다만 주유소라는 용도 특성과 대항력 임차인 보증금 500만원 인수가 존재합니다. 최저가만 보는 것이 아니라 인수금까지 반영한 실질취득 기준으로 접근해야 하며, 최종 판단은 현장 운영성과 토지 제한 확인 이후 내려야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

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경기도 포천시 군내면 유교리 290-4

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