의정부지방법원 2025타경73944. 양주시 광사동 스카이프라자 2층 204호 근린시설입니다. 소유자 박상진은 2018년 12월 27일 거래가액 330,150,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 12월 31일 에이치에프더블유오삼비유동화전문 유한회사(양도전: 주식회사 우리은행)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조만 보면 복잡하지 않습니다. 말소기준인 우리은행 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 다만 감정평가에서는 본건이 음식점으로 이용되다가 현장조사 당시 공실이었고, 건축물대장상 용도는 미용원으로 확인됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현황조사와 점유 상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73944 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 652-3 스카이프라자 2층 204호 · 경기도 양주시 부흥로 1932 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 음식점으로 이용되었으나 현장조사 당시 공실 · 건축물대장상 미용원 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 박상진 · 2018.12.27. 거래가액 330,150,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 170,520,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸
2018년 12월 27일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 현재 회차 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 167,332,720원이 배당되고 72,667,280원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자의 배당 부족분으로, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현장 핵심 — 204호와 205호가 통합 사용
매각물건명세서 비고상 본건 204호와 본건 외 205호는 경계 구분 없이 통합하여 사용하고 있습니다. 다만 각 호수별로 별도의 출입문이 있고 등기와 대장이 각각 별도로 존재하며, 건축물현황도에 의한 복원이 가능한 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
감정평가에서는 본건의 위치를 인근 탐문과 실제 점유·사용부분 등을 통해 확인했고, 이용상황과 내부구조 역시 내·외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 등을 기준으로 평가했다고 설명합니다. 실제 상태가 평가 당시 기준과 다소 다를 수 있으므로 현장 확인의 중요도가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,187,280원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 167,332,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 170,520,000원 가정 시 우리은행 근저당 채권최고액 240,000,000원 중 167,332,720원이 배당되고 72,667,280원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 170,520,000원 | 167,332,720원 | 72,667,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 119,363,999원 | 116,892,903원 | 123,107,097원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 83,554,799원 | 81,650,813원 | 158,349,187원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 광사동 광사초등학교 북서측. 근린생활시설을 중심으로 대단지 아파트 등 주거용 부동산이 혼재하는 정비된 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 도로. 다수의 도로에 접하며 북서측으로 폭 20m 내외의 상태가 양호한 도로가 소재합니다.
- 용도·현재 상태. 음식점으로 이용됐으나 현장조사 당시 공실이며, 건축물대장상 용도는 미용원입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 · 성장관리권역. 토지면적 1,103.2㎡, 공시지가 2,452,000원/㎡, 상업용 건부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 8층 건물의 2층 204호이며 기본 위생설비·전기설비·소화설비·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204·205호 경계 확인. 두 호실이 통합 사용돼 온 상태이므로 현황도와 실제 벽체·출입문·설비 위치를 대조하세요.
- 복원 범위 확인. 각 호수별 별도 출입문이 있고 건축물현황도에 의한 복원이 가능한 것으로 보인다는 기재를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 임대차 여부를 다시 확인하세요.
- 용도 확인. 실제 이용은 음식점이었고 건축물대장상 용도는 미용원입니다. 향후 사용 목적과 관련된 시설 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 170,520,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 비율만으로 싸다고 단정하지 말고 현장 수익성·임대 가능성을 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘호실 경계와 상가 가치’
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2018년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 배당 부족분이 발생하더라도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 그러나 경매의 난도는 권리만으로 결정되지 않습니다. 본건은 204호와 205호를 경계 구분 없이 통합 사용해 왔고, 음식점으로 사용되다가 감정평가 당시 공실이었습니다.
각 호수에 별도 출입문이 있고 현황도에 따른 복원이 가능한 것으로 보인다는 점은 확인돼 있지만, 실제 경계와 내부 상태는 입찰자가 현장에서 확인해야 합니다. 현재 최저가는 170,520,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 근린시설의 가격은 실제 영업·임대 수요와 호실 구조에 크게 좌우됩니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”은 장점이지만, “2회 유찰 = 저평가”로 바로 연결해서는 안 되는 사건입니다.
