의정부지방법원 2025타경73944. 이번 물건은 경기도 양주시 광사동 스카이프라자 2층 204호입니다. 아파트나 주거용 오피스텔이 아니라 상업용 근린생활시설입니다. 소유자 박상진은 2018년 12월 27일 소유권을 이전받았으며, 등기상 당시 거래가액은 330,150,000원입니다. 같은 날 우리은행 명의로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권이 양도되어 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사가 2025년 12월 31일 임의경매를 신청했습니다.

법적인 권리 순서 자체는 비교적 명확합니다. 우리은행의 2018년 근저당권이 말소기준이고 후순위 경매개시결정도 소멸 대상입니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 물건을 독립적으로 사용·임대할 수 있다는 사실은 별개입니다. 인접 205호와의 통합 사용 상태, 실제 출입 및 내부 경계, 공실 이후 점유관계가 매수 후 활용을 좌우할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 통합 사용은 별개

말소기준권리는 2018년 12월 27일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 12월 31일 접수된 임의경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다. 따라서 등기상 확인되는 이들 담보·집행권리를 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 공실 판단과 대항력은 구분

감정평가 당시 음식점으로 이용되던 공간이 현장조사일에는 공실로 파악됐습니다. 임대관계는 미상이며, 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차인 수는 0명으로 정리되지만, 법적으로 대항력 있는 임차인이 절대 존재하지 않는다고 단정할 수는 없습니다.

③ 핵심 특이사항 — 204호와 205호가 하나처럼 사용

이 문구는 본 물건의 가치 판단에서 가장 중요합니다. 경매 대상은 204호이며, 경계가 연결되어 있다고 해서 205호까지 함께 취득하는 것은 아닙니다. 205호가 별개의 소유·등기 단위인 만큼, 낙찰 후에는 204호만 독립적으로 사용할 수 있어야 합니다.

물리적으로 분리할 수 있다는 판단은 유리한 요소이지만, 그 자체로 분리공사가 완료됐거나, 비용이 들지 않거나, 205호 관계자와의 협의가 필요 없다는 뜻은 아닙니다.

• 실제 경계 확인. 집합건축물대장의 호별 도면과 현장 벽체·출입구 위치가 일치하는지 확인해야 합니다.
• 독립 사용성. 204호만으로 출입, 전기, 급수·배수, 위생시설 및 소방설비를 독립적으로 사용할 수 있는지 점검해야 합니다.
• 205호와의 관계. 현재 또는 이후의 점유·사용 주체와 경계 복원에 관한 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 분리 비용. 벽체·설비·인테리어 복원비와 공실 기간을 취득 원가에 추가해 판단해야 합니다.
• 용도 적합성. 건축물대장상 미용원과 과거 음식점 이용 이력이 있는 만큼 향후 업종에 따른 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.

④ 가격 분석 — 감정가 할인율과 시장가격은 다르다

감정가는 348,000,000원이고 현재 최저가는 119,364,000원입니다. 세 번의 유찰을 거치면서 최저가가 감정가의 약 34.3%까지 낮아졌습니다.

다만 이 비율은 감정평가액 대비 할인율입니다. 주변 유사 상가의 최근 실거래나 임대수익으로 검증된 시장가치와 비교한 결과가 아닙니다. 3회 유찰이라는 이력 자체도 이전 매각조건에서 낙찰이 성립하지 않았다는 사실을 보여주므로, 단순히 감정가와의 차이만으로 가격 경쟁력을 인정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 119,364,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권자에게 나머지 매각대금이 배당되는 구조입니다.

배당 추정상 채권최고액 기준 미배당은 123,107,096원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 하지만 미배당이 발생한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미변제 채권과 매수인 인수액은 구별해야 합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 계산은 등기상 우리은행 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 신청채권자는 채권양수인인 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사로, 청구금액은 147,000,000원입니다. 최종 배당권자와 배당액은 채권승계·채권계산서 등으로 확인해야 합니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰이 더 진행된다면

현재 3회 유찰 상태에서 최저가는 119,364,000원입니다. 추가 유찰 시에는 매각가가 더 내려가지만, 근저당권자에게 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 세 시나리오 모두 확인된 권리 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 양주시 광사동 광사초등학교 북서측에 위치합니다. 근린생활시설과 대단지 아파트 등 주거용 부동산이 혼재하는 정비된 상가지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.
• 도로. 토지는 다수의 도로에 접하며, 북서측으로 폭 약 20m의 도로가 위치합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이면서 고읍지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 성장관리권역 등 관련 제한도 적용됩니다.
• 시설. 위생·전기·소화설비 및 승강기 설비가 갖춰진 건물입니다. 개별 호수의 독립된 설비 사용 가능 여부는 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 과거 음식점으로 이용됐으나 현장조사 당시 공실이며, 건축물대장상 용도는 미용원입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부구조는 관찰·도면을 바탕으로 평가되어 실제와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 2층 근린생활시설로, 주변 주거 배후수요가 있더라도 실제 영업수요와 공실 해소 가능성을 별도로 검증해야 합니다. 인접 호수와의 통합 사용은 독립적인 매각·임대 측면에서 불확실성으로 작용할 수 있습니다.

토지는 대체로 평탄한 정방형 상업용 부지이며, 공시지가는 ㎡당 2,452,000원입니다. 다만 이 공시지가는 개별 204호의 매매 시세나 전용면적당 가격을 직접 나타내는 지표가 아닙니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 204호·205호 경계 확인. 현황도와 실제 내부를 대조하고 두 호수의 출입문, 벽체, 설비 및 공용공간 이용 관계를 확인하세요.
• 복원 가능성 확인. 물리적인 구획 복원뿐 아니라 필요한 인허가·소방·전기·급배수 정비와 비용을 확인하세요.
• 점유·임대관계 재확인. 감정 당시 공실과 현재 공실은 다를 수 있습니다. 현재 점유자와 임대차·사업자등록 사항을 직접 확인하세요.
• 독립 점포로서의 상품성. 205호와 분리한 이후에도 204호만으로 영업과 임대가 가능한지 판단하세요.
• 업종 및 용도. 공부상 미용원이라는 점을 고려해 희망 업종이 관련 건축·소방·위생 규정에 맞는지 확인하세요.
• 시세 비교. 양주시 광사동 일대 유사 층·규모의 근린생활시설 실거래와 임대조건을 비교하세요. 감정가 대비 34%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 총취득비용. 입찰대금 외 취득세·등기비용·관리비 관련 부담·명도비·분리공사·공실 유지비 등을 검토하세요.
• 채권승계 및 배당. 우리은행에서 신청채권자로 넘어간 채권의 승계관계와 채권계산서를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 집합건축물대장과 도면을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “34%까지 떨어진 가격보다, 독립된 204호의 가치가 먼저다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 후순위 경매개시결정이 소멸하며, 현재 확인된 금전적 권리 인수액도 0원으로 산정됩니다. 감정가 348,000,000원 대비 최저가 119,364,000원까지 내려온 점 역시 눈에 띕니다.

하지만 3회 유찰된 2층 근린생활시설이고, 경매 대상 외 205호와 경계 없이 통합 사용하고 있다는 점이 결정적인 변수입니다. 현장조사 당시 공실이었으며 임대관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 낙찰 직후 바로 독립적인 점포로 임대하거나 되팔 수 있다고 전제하기 어렵습니다.

더욱이 현재 최저가가 실제 최근 거래 시세보다 저렴한지 검증되지 않았습니다. 감정가 대비 높은 할인율이나 과거 등기상 거래가액만으로 투자 수익을 예단해서는 안 됩니다.

결론은 권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 경쟁력과 실제 활용 가능성은 검증이 필요한 고위험 상가 물건입니다. 204호·205호의 현황 분리, 임대차·점유관계, 복원비용, 독립 점포로서의 임대가치를 확인한 뒤에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 현재 판단은 적극 응찰보다 현장 및 수익성 검증 우선입니다.