핵심지표 · 🏭 감정가 대비 최저가 34.3% · 📉 3회 유찰 · 📄 등기상 말소기준 2022.09.23 국민은행 · ⚠️ 임차보증금 10,000,000원 대항력 미상 · 💰 예상 채권 미배당 283,799,022원
의정부지방법원 2026타경44. 의정부시 민락동에 위치한 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 9층 913호입니다. 감정평가서상 이용상태는 공장[지식산업센터(창고 등)]이며, 일반 주거용 아파트와는 다른 수요·임대·처분 구조를 가진 물건입니다.
소유자 강석재 명의로 소유권이 이전된 2022년 9월 23일 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 396,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드의 23,969,212원 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 해당 담보권·후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정입니다.
하지만 등기상 권리 소멸과 실제 점유·임차관계 해결은 구별해야 합니다. 현황조사상 법인 임차인이 목적물 전부를 사용하고 있으며, 사업자등록일과 임대차 관련 우선변제 요건은 확인되지 않았습니다. 따라서 권리분석의 중심은 근저당권보다 임차인의 대항력과 실제 인도 가능성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경44 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 9층 913호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 기타(지식산업센터) · 감정평가상 공장[지식산업센터(창고 등)] |
| 건물현황 | 10층 건물 중 9층 913호 · 프리케스트콘크리트구조 · 사용승인 2022.08.18 |
| 소유자 | 강석재 (단독소유 · 2022.09.23 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 405,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,915,000원 (3회 유찰 · 감정가의 약 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 국민은행 / 340,728,886원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.23 국민은행 근저당권 · 채권최고액 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 입찰보증금 | 매각공고에서 보증금 비율 및 금액 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소는 명확하다
최초 신탁등기와 관련 변경등기는 이미 말소됐습니다. 강석재 앞으로 소유권이 이전된 뒤 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 이후의 현대카드 가압류 및 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.
② 임차인 분석 — 보증금보다 대항력 확인이 먼저
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이스 인터택스 대표 양진선 · 목적물 전부 |
10,000,000원 | 900,000원 | 가능·미상 사업자등록 등 대항요건 확인 필요 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
미확정 대항력 및 배당 결과에 따라 달라짐 |
실제 임차인은 1명으로 파악됩니다. 현황조사상 보증금은 10,000,000원, 월 차임은 900,000원이며 목적물 전부를 사용합니다. 다만 전입신고일 또는 사업자등록 관련 확인일이 알려져 있지 않고, 확정일자와 배당요구 사실도 확정되지 않았습니다.
이 물건은 공장·창고 용도로 이용되는 지식산업센터이므로 주택 임차인의 전입신고 기준을 그대로 적용해 판단할 수 없습니다. 실제 임대차 목적, 건물 인도, 사업자등록과 관련된 시점, 적용 가능한 임대차 보호법상의 요건을 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 34%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 405,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 최저매각가가 138,915,000원으로 내려왔습니다. 감정가와 최저가 사이에는 큰 차이가 존재합니다. 그러나 감정평가액과 현재 시장에서 실제 거래될 수 있는 가격은 서로 다릅니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 138,915,000원 | 34.3% | 283,799,022원 |
| 4회 유찰 시 | 97,240,500원 | 24.01% | 324,879,041원 |
| 5회 유찰 시 | 68,068,350원 | 16.81% | 353,526,092원 |
유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 확정 매각가가 아닙니다. 채권 미배당액은 채권자 측 부족분이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,915,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,744,810원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 396,000,000원 | 136,170,190원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 23,969,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 419,969,212원 채권 합계 |
138,915,000원 집행비용 포함 |
현재 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 2,744,810원을 제외한 136,170,190원이 국민은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 현대카드 가압류 채권에는 배당금이 없으며, 소유자에게 돌아갈 잔액도 없습니다.
채권총액 419,969,212원 중 예상 채권배당액은 136,170,190원이며, 채권 미배당액은 283,799,022원입니다. 배당표의 국민은행 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며, 실제 피담보채무 및 확정 배당액과 다를 수 있습니다.
당해세, 임차인 최우선변제 및 미확인 우선채권은 배당모형에 반영되지 않았습니다. 임차인의 법적 지위가 확인되면 배당순서와 금액이 변경될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 민락동 삼현초등학교 남동측 근거리로, 주변에 업무시설·지식산업센터·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측·남측·동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 주차시설을 갖추었습니다.
- 건물. 2022.08.18 사용승인된 10층 건물의 9층 913호입니다. 시스템 냉난방, 위생·급배수, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기 등의 설비를 갖추었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장[지식산업센터(창고 등)]으로 이용 중입니다. 실제 사용하려는 업종의 입주 적격성, 창고 이용 가능 범위 및 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산), 고산지구 공공주택지구·과밀억제권역 관련 규제가 기재돼 있습니다. 준보전산지 저촉 사항도 있어 관련 도면과 개별 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 부동산과 다른 수요 구조를 갖습니다. 실제 임대수익, 공실 가능성, 관리비, 입주업종 제한 등을 검증하기 전에는 매각가격의 적정성을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인의 대항요건. (주)제이스 인터택스의 사업자등록 관련 서류, 실제 인도·점유 시작 시점과 말소기준일인 2022.09.23 전후 관계를 확인하세요.
- 보증금 반환·배당. 보증금 10,000,000원의 계약내용, 확정일자, 배당요구 여부 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 단순히 배당모형의 인수 0원을 확정된 결론으로 사용하면 안 됩니다.
- 점유 및 인도. 법인 임차인이 목적물 전부를 사용하고 있으므로 실제 시설·적치물 현황과 인도 협의 가능성을 조사하세요.
- 실거래 시세. 동일 건물 및 인근 지식산업센터의 유사 층·용도·면적 거래를 확보해 감정가 405,000,000원과 최저가 138,915,000원을 비교하세요.
- 임대수익. 현황조사상 월세 900,000원의 지급 상태와 임대차 유지 가능성, 관리비와 공실비용을 확인하세요. 계약상 월세가 곧 순수익은 아닙니다.
- 입주 자격·용도. 지식산업센터 입주 가능 업종과 실제 사용 목적이 적합한지 관계 기관 및 관리주체에 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 취득 관련 세금, 부가가치세 적용 여부를 별도로 검토하세요.
- 매각조건. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서 변경 사항과 특별매각조건을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — “34%까지 내려온 가격, 하지만 안전마진은 아직 미확인”
의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터 913호는 감정가 405,000,000원 대비 최저매각가가 138,915,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 국민은행 근저당권과 현대카드 가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 채권 미배당액을 낙찰자가 자동으로 인수하는 것도 아닙니다.
그러나 가장 중요한 위험은 별도로 남아 있습니다. 목적물 전부를 사용하는 법인 임차인의 대항력이 아직 판명되지 않았습니다. 보증금 10,000,000원의 인수 여부와 점유 정리 가능성을 확정하기 전에는 실질취득비용을 최저가와 같다고 단정할 수 없습니다.
여기에 실거래 비교 자료가 확인되지 않았고, 지식산업센터 특유의 수요·입주 제한·환금성까지 검토해야 합니다. 3회 유찰은 가격 하락의 증거이지 저평가의 증거는 아닙니다. 현 단계에서는 공격적인 입찰보다 임차권·시세·입주 적격성을 확인한 뒤 판단하는 전략이 적절합니다. 등기상 권리는 비교적 단순하지만, 임차인과 가격은 보류 — 종합 C등급.
