의정부지방법원 2026타경44. 민락동 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 9층 913호로, 감정평가상 공장[지식산업센터(창고 등)]으로 이용 중입니다. 소유자는 강석재이고, 2022.09.23. 국민은행 근저당권이 채권최고액 396,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.11.13. 현대카드 가압류 23,969,212원과 2026.01.30. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 405,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 198,450,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세 자료는 없으므로 “감정가의 절반 이하이니 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 실제 점유 임차인이 확인되고도 대항력 판단에 필요한 전입신고일이 확인되지 않아, 가격보다 먼저 임차인의 권리관계를 정리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경44 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 927-2 의정부더리브센텀스퀘어3 지식산업센터3동 9층913호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 배꽃길 63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장[지식산업센터(창고 등)] · 10층 건물 내 9층 913호 |
| 소유자 | 강석재 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 405,000,000원 / 198,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 340,728,886원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2022.08.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
갑구의 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2022.09.23. 강석재에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 현대카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이스 인터택스(대표 양진선) | 목적물 전부 | 10,000,000원 | 900,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원이라고 하더라도, 임차보증금 10,000,000원의 승계 가능성을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 405,000,000원, 현재 최저매각가는 198,450,000원입니다. 두 차례 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 138,915,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 97,240,500원(감정가 24%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 198,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 396,000,000원 | 194,871,700원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 23,969,212원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 419,969,212원 중 예상배당은 194,871,700원이고, 미배당은 225,097,512원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으나, 임차인의 대항력과 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이 수치만으로 임차보증금 승계 가능성까지 배제할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼현초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주변에 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 9층 913호이며, 사용승인일은 2022.08.18입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 시스템 냉·난방, 화재탐지·경보기, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·남측·동측으로 왕복2차선 포장도로와 접하고 차량진입 가능한 도로 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 준보전산지, 과밀억제권역이며 공시지가는 2,036,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. (주)제이스 인터택스의 전입신고일이 확인되지 않습니다. 대항력 유무를 확정하기 전에는 보증금 10,000,000원의 승계 가능성을 0으로 단정하지 마세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 실제 배당 참여 여부가 확인돼야 매수인 부담을 더 정확히 판단할 수 있습니다.
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 회차별 자금계획. 현재 198,450,000원, 3회 유찰 시 138,915,000원, 4회 유찰 시 97,240,500원의 시나리오를 비교하되 권리 확인을 먼저 끝내세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 공장[지식산업센터(창고 등)]으로 이용 중이므로 실제 점유·사용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 권리는 아직 한 칸 남았다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.09.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현대카드 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 감정가 405,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가도 198,450,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 물건을 “인수 0원인 안전한 반값 물건”으로 단정하면 정확하지 않습니다. 목적물 전부를 사용하는 법인 임차인이 있고 보증금은 10,000,000원인데, 전입신고일과 대항력, 우선변제 여부가 확인되지 않았습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 가격은 크게 내려왔지만, 입찰 전 마지막 확인사항은 임차인의 대항력입니다.
