수원지방법원 2025타경56219. 오산시 원동 소재 2층 202호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 2021년부터 점유·전입한 임차인 정지은의 보증금 226,000,000원입니다. 전입일 2021.01.29은 말소기준인 2022.08.04 압류보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자 2021.01.04와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 현재 매각가 151,200,000원에서 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 임차인에게 배당되고, 남는 77,716,800원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 확약이 없다면 매각가와 인수를 합친 실질 부담은 228,916,800원으로, 단순히 최저가 151,200,000원만 보고 가격을 평가할 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 따라서 정지은 임차인에 관해서는 미배당액이 발생하더라도 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 원동 560-19 2층202호 · 도로명 경기도 오산시 밀머리로 15-4 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김대성 · 2021.02.10 매매 · 거래가액 226,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 226,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
현재 소유자는 김대성이고, 말소기준은 2022.08.04 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2018년 수원화성오산축산업협동조합 근저당은 2020.09.23 일부포기로 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 수원시 압류와 2025.05.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정지은 | 202호 전부 | 226,000,000원 | 2021.01.29 | 2021.01.04 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 70% 유찰가를 곧바로 ‘싼 가격’으로 보면 안 된다
감정가는 216,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 151,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 120,960,000원, 4회 유찰 시 96,768,000원입니다.
그러나 확인 가능한 동일 면적 실거래 금액이 없어 이 숫자들을 실제 시세와 직접 비교할 근거는 부족합니다. 연계 단지 정보는 베벌리힐스B동, 총 8세대, 사용승인일 2018.06.22이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점하기보다 실제 인근 거래가격을 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,916,800원 |
| 1. 임차인 정지은 보증금 | 226,000,000원 | 148,283,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 정지은 임차인의 보증금 부족분 77,716,800원이 발생합니다. 다만 확약서에 따라 해당 부족분의 대항력 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 위 배당은 집행비용 2,916,800원을 반영한 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산원일중학교 북동측 인근이며 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 병원 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건물의 2층 202호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 토지로 현황 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 496.0㎡, 공시지가는 1,347,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 핵심입니다. 입찰 전 원문과 매각물건명세서의 기재를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 77,716,800원이지만, 확약 때문에 실제 매수인 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 최저가 151,200,000원은 감정가의 70%지만 동일 면적 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 할인율만으로 입찰가를 결정하지 말아야 합니다.
- 소규모 환금성. 연계 단지 정보상 총 8세대입니다. 매수층과 거래 빈도를 주변 다세대·도시형생활주택과 함께 확인하는 것이 필요합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약에 따라 임차권등기 말소가 예정돼 있더라도 실제 말소 이행 절차와 인도 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 226,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 물건입니다. 실제로 확약을 배제한 현재 회차 계산에서는 148,283,200원만 배당돼 77,716,800원이 남고, 매각가와 합친 부담은 228,916,800원까지 올라갑니다.
그러나 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인과 관련된 매수인 인수는 실질 0원입니다. 권리 리스크의 핵심은 해소됐습니다.
남는 문제는 가격입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 없어 ‘2회 유찰됐으니 싸다’고 단정할 수 없습니다. 총 8세대의 소규모 물건이라는 점까지 고려하면, 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 주변 실거래 대조 후 결정이 이 사건의 핵심입니다.
