의정부지방법원 2026타경70036. 경기도 연천군 연천읍 동막리 424-6, 도로명주소 샘골길 29-1 소재 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(사무실 등)이고 토지면적은 1,487㎡입니다. 소유자는 서수진이며, 등기상 현재 권리분석의 기준점은 2024년 3월 27일 설정된 동두천중앙새마을금고의 채권최고액 540,000,000원 근저당입니다. 이후 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 주식회사 서진이 보증금 50,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일 2024.04.16.로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준일인 2024.03.27.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원으로 계산됩니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70036 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 동막리 424-6 · 경기도 연천군 연천읍 샘골길 29-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실 등) |
| 토지 | 1,487㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층 · 사용승인 2024.01.18. |
| 소유자 | 서수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 782,090,080원 / 782,090,080원 (신건) |
| 청구금액 | 57,692,225원 |
| 매각기일 | 2026.07.09. |
| 공시지가 | 101,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
현재 권리분석의 말소기준은 2024.03.27. 을구 3번 동두천중앙새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 파주연천축산업협동조합 근저당은 같은 날 해지돼 말소됐습니다. 말소기준 이후의 이재원 가압류, 박병동 근저당, 국가 압류 및 동두천중앙새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 서진 | 2024.04.16. | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 서진의 전입일은 2024.04.16.로, 말소기준 2024.03.27.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금 50,000,000원을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않으므로 우선변제 가능성은 별도 확인 대상입니다.
③ 가격 판단 — 신건 100%, 실거래 비교는 보수적으로
현재 최저매각가는 감정가와 같은 782,090,080원으로, 유찰 없는 신건입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원이므로 실질취득은 782,090,080원입니다. 다만 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아, 신건 최저가가 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 782,090,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,220,901원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 동두천중앙새마을금고 | 540,000,000원 | 540,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 이재원 | 68,808,582원 | 68,808,582원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 박병동 | 64,000,000원 | 64,000,000원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 동두천중앙새마을금고 | 57,692,225원 | 57,692,225원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,368,372원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 730,500,807원이 전액 배당되고 소유자 잔여 41,368,372원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연천입구교차로 북동측 인근으로 자연취락·근린생활시설·농경지가 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설(사무실 등)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 단층이며 사용승인일은 2024.01.18.입니다. 급배수·위생·LPG 가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,487㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면 세로한면(가)이며 공시지가는 101,100원/㎡입니다.
- 규제. 생산녹지지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 도시지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 다만 제시외 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사건번호·진행상태. 2026타경70036 강제경매개시등기는 취하·말소됐고 2026타경186 임의경매개시결정이 별도로 존재하므로 실제 매각절차를 법원 원문에서 대조하세요.
- 임차인. 주식회사 서진의 전입일은 말소기준 이후로 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 및 실제 점유범위는 확인하세요.
- 컨테이너 3동. 매각 제외이므로 소유관계·철거·사용관계와 토지 인도에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 토지규제. 생산녹지·자연녹지, 가축사육제한구역 및 제한보호구역 조건을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 가격. 실거래 비교가격 없이 신건 감정가 782,090,080원을 곧바로 저가로 판단하지 말고 토지·건물별 적정가를 별도로 검토하세요.
- 배당. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 잔여·배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 사건 진행내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건과 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2024.03.27. 동두천중앙새마을금고 근저당이고, 임차인 주식회사 서진은 그 뒤인 2024.04.16. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 승계형 사건은 아닙니다.
다만 투자 판단의 중심은 권리 바깥에 있습니다. 이 물건은 기타 + 토지이며 실제 이용은 제2종근린생활시설(사무실 등), 토지는 1,487㎡입니다. 생산녹지·자연녹지와 제한보호구역 등 이용제한이 있고, 매각에서 제외되는 컨테이너 3동도 존재합니다. 여기에 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 782,090,080원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 양호하지만, 사건 진행상태·토지규제·제외 물건·가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건입니다.
