의정부지방법원 2026타경70171. 연천군 청산면 백의리 ‘백의리아느칸빌’ 104동 404호 아파트입니다. 감정가 77,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 37,730,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2015.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권 65,520,000원입니다. 현재 소유자는 박수연이고, 2022년 이후 압류와 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
점유 관계에서 확인되는 실제 임차인은 박경서 1명입니다. 전입일은 2021.11.16로 2015.04.29 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.03.17 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 미상 자체는 확인 필요사항이지만, 현재 자료상 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70171 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 백의리 50-1 백의리아느칸빌아파트 104동 4층 404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3544㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박수연 (2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 37,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 44,310,257원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 | 백의리아느칸빌 · 146세대 · 2006.02.06 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에는 과거 우리은행 근저당, 동수원신용협동조합 근저당, 김광섭 전세권 등 여러 권리가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 것은 2015.04.29 중소기업은행 근저당입니다. 이후 2022.12.08 포천세무서 압류와 2026.01.26 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.12 연천군 압류는 2025.06.16 해제되어 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경서 | 2021.11.16 | 미상 | 2026.03.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 가격차는 크지만 시장은 소폭 하락
백의리아느칸빌 전용 59.35㎡ 동일 면적의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 74,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 73,857,142원, 최신 거래는 2026.08 77,000,000원입니다. 현재 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 평균의 51.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 5 | 74,000,000원 |
| 2026.03 | 59.35㎡ | 4 | 77,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 59.35㎡ | 1 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.35㎡ | 1 | 69,000,000원 |
| 2025.03 | 59.35㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.02 | 59.35㎡ | 2 | 73,000,000원 |
| 2024.12 | 59.35㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2024.10 | 59.35㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2024.09 | 59.35㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 73,857,142원 |
최신 2026.08 거래가는 77,000,000원으로 감정가와 같습니다. 최근 12개월 평균은 73,857,142원이고, 이전 기간 대비 최근 거래 추세는 -0.5%로 소폭 하락입니다. 즉 시장이 상승하는 상황은 아니지만, 현재 경매 최저가와 최근 실거래 사이에는 여전히 약 절반 수준의 큰 간격이 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,079,140원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 65,520,000원 | 36,650,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 37,730,000원 가정 시 중소기업은행 근저당 채권최고액 65,520,000원 중 36,650,860원이 배당되고 28,869,140원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백의리아느칸빌 단지 내에 위치하며 주변은 단독주택, 근린생활시설, 학교, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다. 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 404호이며, 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있습니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 제한보호구역, 상대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역 등의 제한이 확인됩니다. 군사격장 소음대책구역 제3종구역도 포함됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 대체로 부정형의 평탄한 토지이며, 공시지가는 102,900원/㎡입니다.
- 환금성. 146세대 단지이며 동일 면적 실거래는 확인되지만, 경매 평균 유찰 1.8회·낙찰률 11.11%라는 지표상 매도 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. 박경서의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 관련 문서를 최종 확인하세요.
- 세금·배당 변수. 등기상 포천세무서 압류가 있어 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 항목이 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 73,857,142원, 최신 거래 77,000,000원과 현재 최저가 37,730,000원을 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 하락 추세. 최근 거래가 이전 기간보다 -0.5% 낮습니다. 할인율이 커도 추가 가격 하락 가능성은 별도로 고려해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 낙찰률 11.11%, 평균 유찰 1.8회입니다. 실거주와 단기 매도 목적은 서로 다른 기준으로 판단할 필요가 있습니다.
- 규제·소음. 제한보호구역과 군사격장 소음대책구역 제3종구역 등 토지이용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성까지 포함한 가격
이 물건은 2015년 중소기업은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되고, 임차인 박경서도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 두 번 유찰된 최저가 37,730,000원은 최근 12개월 실거래 평균 73,857,142원의 51.1%, 최신 거래 77,000,000원의 절반 안팎입니다.
가격차만 보면 분명 큰 할인 구간입니다. 그러나 최근 거래 추세는 -0.5%로 소폭 하락하고, 단지 경매 낙찰률도 11.11%에 그칩니다. 그래서 이 사건은 “권리는 정리되고 가격도 낮지만, 그 할인폭을 실제로 회수할 수 있는 매수층과 환금성이 있는가”가 최종 판단 포인트입니다. 권리보다 가격과 출구전략을 더 오래 봐야 하는 물건입니다.
